北京租赁市场调查：暴涨原因是房屋供给不足

　　房租涨20%！中介所为？

　　《中国经营报》记者近日通过调查发现，从表面看来，拆迁等被动住房加剧了二手房源的紧张。深层次原因则是房价居高不下。结果是，该腾出来的房子没有腾出来，该买房子的没买，而该卖房的更是期待房价的反弹。

　　合理的房价之后就是合理的租价。种种迹象表明，房租暴涨或许只是房价下跌前的一个阵痛。“下半年房地产市场将从量跌价滞转入调价促销。”黄瑜对记者说。

　　涨势凶猛 房租月涨20%

　　继高房价之后，北京再次置身高房租旋涡。

　　城区和郊区冰火两重天。“在四五月份，每月至少上涨100元左右。”位于北京通州梨园地铁附近的链家地产工作人员告诉记者。记者调查发现通州房租在四五月份的确迎来了上涨的势头，和年初相比较，该地区房租月涨100元左右。而在亦庄经济开发区，条件稍微好点儿的两居室，月租已经在3000元以上。“相比去年，平均有30%的涨幅。”亦庄镇一副镇长说。

　　同样是五环外的昌平，以天通苑、立水桥为中心的房租同样“涨势凶猛”。以两居室为例，天通苑等小区月租均在3000元以上，甚至有业主报出5000元以上。 “房东并不急于出租，待价而沽才是他们的真实想法。”一中介人员告诉记者。

　　相比城郊结合部，北京城八区的房租还是处在一个稳中微涨的局面。有关机构测试，3500元房租价格是北京高低档房的一个分界线。以北京通常户型两居室为例，记者调查发现在此价格之下的，房租均有不同幅度的上涨，但涨幅并不大。比如位于西便门真武庙头条的两居室当前房租为3300元，这几个月也就涨了200左右，但还没有突破3500元。

　　相比普通住宅，高端住宅则是另外一番风景。记者在CBD调查发现，金地花园、华贸国际公寓等高端物业在这轮房租暴涨中表现得“宠辱不惊”。“高端物业的消费对象基本是恒定的。”21世纪不动产职业顾问岳帆告诉记者。

　　对此，中国房地产学会副会长陈国强通过研究也发现，北京房租上涨更多趋向于结构性，即中低端出租房租金上涨幅度过大。

　　与此对应的则是，5月份北京全市租金价格同比去年大幅上涨了23.33%，其中城八区的涨幅为22.44%，而城八区外的租金价格同比去年上涨了24.22%，超过了城八区的租金涨幅。其中，中低端租赁市场的涨幅远远超过了高端租赁市场的涨幅。
  中介难推租价

　　房租上涨苦了租房人。

　　“我找了一份月薪2500元的工作，却难以承担房租的开支。”7月7日，今年毕业于北京师范大学的王小明感到异常困惑。为此，他只好在西四环外找了一间平房。记者发现，该平房最多只有20平方米，除了王小明带来的被褥、书籍之外几乎没有其他家当，但月租也在800元，去年这个时候价格不过500元而已。

　　不只是王小明有此困惑，很多人都有同样的疑惑：“现在不是旺季，为什么房租涨幅这么大？”根据一般规律，房屋租赁市场的黄金时间在农历正月十五之后二月中旬之前。房租上涨的反常背后存在怎样的玄机？

　　受住建部委托，房地产经纪人学会日前通过调查并在撰写的报告中指出，房地产中介公司推高房租或劝说房主抬高房租，是主要城市房租上涨的主要因素。对此，中介公司纷纷出面否认。

　　房地产营销专家谢逸枫认为，房租上涨的确与中介暗箱操纵具有一定的关系，但是中介公司并不具备操控房租上涨，或者是左右房租市场的能力。陈国强认为，由于交易市场的冷清，中介必然将更大精力投入到租赁市场。“不排除部分中介有哄抬房租的嫌疑，但中介只是房租上涨当中的一个因素，不是根本原因。”

　　据了解，当前房地产中介运行机制主要有两种：居间业务和房屋银行。前者则是通过撮合成交收取中介费，后者相当于“二房东”，通过储备房屋赚取差价。

　　在居间业务中，中介公司通过促成成交才能赚取佣金。即使中介想推高房租，业主在面对难以出租的情况下，则会选择降低房租。当年金融危机爆发后，业主更多选择降低租金；而现在宏观经济向好后则选择提高租金。

　　房屋银行对中介更多地意味着风险。租价过高，意味着难以出租，中介将承担业主的租金；租金过低，对中介公司就意味着亏损。也就是说，中介在接受业主委托之后，需要在利润和市场价格之间寻求一个平衡，方可实现出租并获利。

　　通过调查和走访，记者发现将房屋交给中介全权打理的，往往是那些没有时间和精力的业主，接受记者采访的王女士就是这样的。因为工作繁忙，王女士只好将自己的两居室交给中介，虽然对比了周围的租价，但租金还是被中介压低了很多。“不过落得一身轻，除了收租外什么也不用管。”

　　而隶属中原地产的这家中介则表示，因为是全权打理，中介要承担房屋维修等工作。租户在选择房屋的时候，必然货比三家，如果价格过高肯定无法出租。这样，在承担业主本应该做的工作后只能通过压低业主的租金，赚取差价。如果囤积房源，那么中介就会自掏腰包填补业主的亏空。

　　为了避免成为高房租的受害者，很多租房者往往货比三家，使中介公司更难以影响乃至左右房租价格。据相关数据显示，由于中介公司的信誉问题，北京超过50%的出租房是业主与承租人自行达成协议的。而在另外不到一半的出租房市场中，房屋银行所持有的房子不足5%。“要想让5000家中介公司联手达成哄抬房租行动，是不可能的。”我爱我家副总裁胡景晖表示。

　　据记者统计，在北京正式注册的中介公司有3000家，另外还有1000多家是非正规的，其中3000家当中在北京住建委注册有房屋银行业务的不超过30家。
 供给不足才是根本原因

　　实际上，房租暴涨源于供给不足。

　　在楼市调控政策下，尤其是在“新国十条”出台后，一些急需改善型购房的刚性需求和大批置业者在房价下跌的心理预期影响下，选择了租房观望。“供需矛盾显得异常突出。”陈国强认为。

　　根据统计数据显示，北京普通住宅租赁供需比逐年递增，目前已达到1∶4，而高档公寓则供过于求，供需比高达2.7∶1。

　　“供给减少是主要原因。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌接受记者采访表示。

　　持有房产而不愿出租占了很大一部分。来自国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房可供2亿人居住。“既不出租也不出售而等待价格反弹，同样加剧了二手房源的紧张。”中原地产华北区董事总经理李文杰认为。

　　此外，通过购买一手房作为婚房的因为推迟购房，而未将原本租用的房屋腾出来同样加剧了房源的紧张。相关数据统计，北京每年因结婚购房者高达12万到15万人。

　　算上因为观望而推迟改善住房的，据胡景晖初步判断，这些未腾出来的房源将占到原有租赁市场的30%，超过100万间。“因为观望，往年该腾出来的房子没有腾出来，价格上涨也是在所难免。”我爱我家市场研究中心据此预测。

　　与此同时，需求却在不断放大。毕业生也成为高房租的受害者。和往常差不多的是，今年暑期北京同样有20万左右的毕业生需要通过租房来解决离校后的居住问题。

　　激化供需矛盾，还在于大量的新增需求。公开资料表明，北京今年将实施CBD的东扩、南城的开发改造、市政路网的建设，第二机场的筹建等大规模城市扩张改造升级项目，这使得拆迁量激增。据记者调查了解，北京今年拆迁并需要安置人数超过10万。大兴区2010年预计拆迁64个村，涉及转非劳动力2.3万人。另据不完全统计，2010年朝阳区将有45个村拆迁，涉及4.67万农民，海淀区将有20个村拆迁，怀柔将有3个城中村拆迁，昌平至少30个村拆迁，通州仅运河核心区及西海子棚户区开始搬迁改造，总户数涉及1.05万户居民，这其中还不包括台湖、梨园等地拆迁。按照拆迁规定，政府或者提供安置房或者提供租房补贴。“这是大兴区房租上涨的根本原因。”前述副镇长清晰地记得，此前80平方米的两居室，月租因此从不到2000元飙升到3000元。

　　这其中，学区房房租上涨过快则是必然中的例外。比如北师大附近一两居室月租为5000元。由于北京集中了大量的具有优质资源的学校，学区房租价的上涨也会拉高整体房租的走势。“房东把房子当金砖，我们也没有办法。”记者电话采访北师大附近中介21世纪不动产听到如此回答，“房源很少。”

　　租金是市场供需双方博弈的结果，政策效应、需求激增应该是本轮房租上涨的关键因素。