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这座一线城市的房子真便宜了 刚需的好日子来了

2017-04-25 08:40:54 来源: 融360

北京的房子真的便宜了!

周末跟几个中介朋友接触了一下,目前京城二手房来自两个方面的压力:

业主层面,真正要出手的二手房,议价空间在扩大,摇摆中的业主由于卖房意愿不是很强烈,议价空间不大;

中介层面,据可靠消息,京城房地产经纪的老大——链家近期的成交额大幅下滑8成以上,中介日子难熬,不少经纪人为了促成交易开始鼓励房主下调预期。

是什么导致目前这种局面?

现在话语权逐渐向购房者倾斜,这主要是因为以下几点:

1、3月17日,开始新一轮认房又认贷,二套房较低首付分别上升至60%(普通住宅)和80%(非普通住宅);

2、3月27日,商住房一夜之间“消失”了;

3、学校周边的房子等特殊房源审核加强;

4、未来五年,要供应6000公顷土地和150万套住宅;

5、二手房方面,现有大量报价不合理的房源被下架,房主报的过高也不能被挂牌,部分中介按要求建立起大数据监测系统,二手房很难出现以往那种状况。

未来北京楼市会怎么走?

融360房贷认为,上述5点原因中,未来五年的土地和住宅供应规划是最关键的,它是从供求关系的角度来制定的措施,遵循的是“以疏代堵”的策略。不过这150万套新房是否能打开局面呢?还得看以下分析:

1、新房的规划能否得到完全落实

未来5年150万套住房能否完全兑现,这个很关键,因为从以往的数据来看,计划都挺多的,但最后实际兑现的并不多,导致实际供应缩水。当然这次的决心比以往大很多。

2、自由流通量/总供应量

之所以要计算“自由流通量/总供应量”,是因为只有流通才能实质上影响供求关系。流通量一旦太小,市场很容易被控盘,下调也只可能是局部零星的现象,而且幅度非常有限。

假设未来150万套住房全部兑现,那么可供流通的纯商品住房有多少呢?我们测算了下,扣除没有产权的租赁房与只有部分产权的自住房,能够自由流通的纯商品房大概只有20万套,平均每年5万套,对比去年的住宅成交量,这个量实在有限。

而大量租赁房和自住房的的出现,则在一定程度上成了楼市的“定海神针”,特别是自住房,这类房子本质上是满足刚需,是希望他们只买这一套,未来不要参与换房的。显然这类房子的流通率会非常小,对市场影响也比较小。

3、二手房才是关键

2016年京城楼市共成交37万套左右,其中二手房占比近75%。新房的供应体量较小,即使数量增加,也对整体楼市形成不了多大影响。

而且新房主要位于五环外,五环内主要由二手房主导,新房在外围大量供应,对外围的价格可能会形成一定影响,但对五环内的影响可能比较有限,毕竟地段优势更加明显,价格自然更加坚挺。

4、资金流动影响

资金对楼市的影响几乎是线性的,只要上调首付,成交量必然应声下跌。

但我们看一季度的金融报告,一季度住房贷款余额已经达到了19.05万亿,同比增35.07%,增速比上年末低1.1%。

要读懂这个数据,我们首先我们要知道一点,当前一二线城市房地产资金流入门槛正在提高,因为交易量已经下跌了嘛,但增速又仅仅低1.1%,该怎么解释?

其实是这样的,资金仍然以适度较快的速度流入楼市,只不过流入了下面这些城市:核心城市周边的大量卫星城和大量三四线城市,统计局的数据也显示,三四线城市房地产销售增速明显高于一二线。

资金流入周边卫星城及三四线城市,从一定程度上来说,反而是对核心城市和一二线城市的一种支撑。

就北京来说,它所要面对的是全国范围的各路资金的较量。把二套房首付搞那么高说到底还是不让你们参与交易,没有交易就没有行情,没有行情就好描述。

总结一下:现在二手房行情出现的松动,对于购房者而言,也许是个机会,能够买就买,当然你也可以去等自住房,就看你的运气如何了。有朋友问,有没有可能下调20%,融360房贷想说的是在5万的价格上,直接掉1万,真的挺疼的!

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