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房价飙升,住宅限购,如何投资商铺

2017/04/19 09:25 来源: 搜狐焦点网 评论
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房价飙升,住宅限购,如何投资商铺

最近问我咨询如何购买商铺的人越来越多,以前姥姥不疼舅舅不爱的商业地产突然成了香饽饽。想想也是,货币宽松股市低迷存款降息房价飙升住宅限购······好像除了投资个商铺或者公寓之外,也没什么靠谱的保值渠道了。

那好吧,作为从业人员,我就简单说说投资商铺需要注意的几点:

1、投资型商铺不建议购买。

在房地产行业的产品体系中,有一种类型的商铺就是专门为卖给投资者设计的,这就是投资型商铺,其特点就是地段好面积小总款低,建面基本锁定在50平米以内,总款锁定在100万以内。就像当年的海景房一样,没有多少投资经验的普通买家很容易被这种商铺吸引,冲动之下出手,哪知套路极深。

商铺这种产品是典型的三分位置七分运营,设计这种投资型商铺的开发商就是奔着快速变现去的,压根没考虑后期运营的事。小面积商铺虽然降低了投资门槛,但是也限制了大部分业态的经营。商铺的公摊一般在50-60%甚至更高,一个四五十平米的商铺实际面积也就在二十来个平方,开间勉强放张桌子,你能指望收多少租金?

另外好地段的投资型商铺,基本上都是大商业分割小商铺,临街把头的位置价格自然高到离谱,行话叫“金角银边草肚皮”,你能买得起的也就是内街后排草肚皮的铺位。按行情概率,如果这个大商业能活一半,对不起,你基本上就是当炮灰的那部分。

2、计算投资收益的方式猫腻多。

通常投资收益和三个要素有关:租金、回报率、年限。这三个要素里面也是套路深深。

租金:出售者告诉你的租金收益永远是虚高的。

“街对面那个商城租金多少多少”——对运营投入却只字不提。

“以前XX商城租金也是这些钱,现在你打听一下到多少了,买的人都赚大发了”——人家是核心商圈,你是未来规划区域。

“现在刚运营,所以周边租金都比较低,以后会越来越高的”——每个城市除了几个核心商圈,租金涨幅没那么大。

回报率:回报率就是投资收益和成本之间的百分百,一般分为总回报率和年回报率。总回报率就是不考虑时间长短,直接计算总共的回报率。这种测算得出的回报率一般很低,所以不常采用。常用的是年回报率,因为有了时间这个维度,不确定性就变得无限大,可以浑水摸鱼告诉你租金会逐年上涨bababa~~

计算租金回报率的公式是:(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)

显然,这个公式没有考虑前期除资金以外的其他投入和资金的时间成本,有时候出售者还会故意忽略税费和物业管理等费用。

所以商铺广告往往宣称7-10的回报率,实际上远远没有那么高,曾经跟一个商业老前辈聊天,他分析说目前市场上实际回报率也就是4左右,再高就撑不起来了。

年限:如果回报率按4来算的话,你需要25年才能收回成本。即使按广告宣传的7来计算,也需要近15年。一个商铺的土地年限是40年,你是不是安慰自己说还能赚个一二十年吧?其实未必。

如果你走上街头就会发现,一个城市里很难容忍一个二十多年的老商城继续存在,要么拆迁推倒重新开发,要么消防不达标水电老化重新整修,你前面的投入等于沉没成本。所以你的收益顶多计算到前20年,后面你也不用惦记。

3、要么买实用,要么买便宜,不要指望买商铺暴富。

很多人被“一铺养三代”这句俗语影响,觉得商铺依然是致富发家的阳光大道,实际上这句话出现在物质匮乏贸易不发达的年代,做生意的少,守着一亩三分地也能养家糊口。现在这个十人九商的时代,消费被过度透支,买个商铺能保值就不错了,千万不要幻想能靠它暴富。

那么商业领域水这么深,是不是就不能买了?

我一般建议朋友,如果你真想买个商铺留在手里做家底,就参考两个标准:一是学校附近或者人口密集的大社区找个合适的门头,虽然价格会高点,但是收益稳定,风险最小,父母老来做个小生意也无妨,买个实用;二是能拿出钱来买商铺的家庭,多少都有一定的社会地位和关系网络,多打听一下政府未来规划集中的新区域,低价入手买个商铺,投入不要太大,总款控制在2年的家庭年收入内,这样万一出现风险也不至于伤筋动骨,买个便宜。

另外对于住宅来说,自住一套,市区内再留一套做家底就可以了,切记是市区内,多了就没必要了。住宅的好处是变现容易,哪怕你比邻居卖得便宜点,生老病死的留出50万做备用。如果看病50万不够怎么办?——50万都看不好的病其实也没必要治了······

以上几条仅代表个人看法,虽然从业多年,对于商业投资我的了解也是有限。开通原创后有个好处就是可以显示留言,各路高手均可发表观点指教,我会一并发布出来,为亲朋好友买商铺投资提供一点参考。

来源:地产老兵花满楼

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