房价飙升，住宅限购，如何投资商铺

最近问我咨询如何购买商铺的人越来越多，以前姥姥不疼舅舅不爱的商业地产突然成了香饽饽。想想也是，货币宽松股市低迷存款降息房价飙升住宅限购······好像除了投资个商铺或者公寓之外，也没什么靠谱的保值渠道了。

那好吧，作为从业人员，我就简单说说投资商铺需要注意的几点：

1、投资型商铺不建议购买。

在房地产行业的产品体系中，有一种类型的商铺就是专门为卖给投资者设计的，这就是投资型商铺，其特点就是地段好面积小总款低，建面基本锁定在50平米以内，总款锁定在100万以内。就像当年的海景房一样，没有多少投资经验的普通买家很容易被这种商铺吸引，冲动之下出手，哪知套路极深。

商铺这种产品是典型的三分位置七分运营，设计这种投资型商铺的开发商就是奔着快速变现去的，压根没考虑后期运营的事。小面积商铺虽然降低了投资门槛，但是也限制了大部分业态的经营。商铺的公摊一般在50-60%甚至更高，一个四五十平米的商铺实际面积也就在二十来个平方，开间勉强放张桌子，你能指望收多少租金？

另外好地段的投资型商铺，基本上都是大商业分割小商铺，临街把头的位置价格自然高到离谱，行话叫“金角银边草肚皮”，你能买得起的也就是内街后排草肚皮的铺位。按行情概率，如果这个大商业能活一半，对不起，你基本上就是当炮灰的那部分。

2、计算投资收益的方式猫腻多。

通常投资收益和三个要素有关：租金、回报率、年限。这三个要素里面也是套路深深。

租金：出售者告诉你的租金收益永远是虚高的。

“街对面那个商城租金多少多少”——对运营投入却只字不提。

“以前XX商城租金也是这些钱，现在你打听一下到多少了，买的人都赚大发了”——人家是核心商圈，你是未来规划区域。

“现在刚运营，所以周边租金都比较低，以后会越来越高的”——每个城市除了几个核心商圈，租金涨幅没那么大。

回报率：回报率就是投资收益和成本之间的百分百，一般分为总回报率和年回报率。总回报率就是不考虑时间长短，直接计算总共的回报率。这种测算得出的回报率一般很低，所以不常采用。常用的是年回报率，因为有了时间这个维度，不确定性就变得无限大，可以浑水摸鱼告诉你租金会逐年上涨bababa~~

计算租金回报率的公式是：（税后月租金－按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）

显然，这个公式没有考虑前期除资金以外的其他投入和资金的时间成本，有时候出售者还会故意忽略税费和物业管理等费用。

所以商铺广告往往宣称7-10的回报率，实际上远远没有那么高，曾经跟一个商业老前辈聊天，他分析说目前市场上实际回报率也就是4左右，再高就撑不起来了。

年限：如果回报率按4来算的话，你需要25年才能收回成本。即使按广告宣传的7来计算，也需要近15年。一个商铺的土地年限是40年，你是不是安慰自己说还能赚个一二十年吧？其实未必。

如果你走上街头就会发现，一个城市里很难容忍一个二十多年的老商城继续存在，要么拆迁推倒重新开发，要么消防不达标水电老化重新整修，你前面的投入等于沉没成本。所以你的收益顶多计算到前20年，后面你也不用惦记。

3、要么买实用，要么买便宜，不要指望买商铺暴富。

很多人被“一铺养三代”这句俗语影响，觉得商铺依然是致富发家的阳光大道，实际上这句话出现在物质匮乏贸易不发达的年代，做生意的少，守着一亩三分地也能养家糊口。现在这个十人九商的时代，消费被过度透支，买个商铺能保值就不错了，千万不要幻想能靠它暴富。

那么商业领域水这么深，是不是就不能买了？

我一般建议朋友，如果你真想买个商铺留在手里做家底，就参考两个标准：一是学校附近或者人口密集的大社区找个合适的门头，虽然价格会高点，但是收益稳定，风险最小，父母老来做个小生意也无妨，买个实用；二是能拿出钱来买商铺的家庭，多少都有一定的社会地位和关系网络，多打听一下政府未来规划集中的新区域，低价入手买个商铺，投入不要太大，总款控制在2年的家庭年收入内，这样万一出现风险也不至于伤筋动骨，买个便宜。

另外对于住宅来说，自住一套，市区内再留一套做家底就可以了，切记是市区内，多了就没必要了。住宅的好处是变现容易，哪怕你比邻居卖得便宜点，生老病死的留出50万做备用。如果看病50万不够怎么办？——50万都看不好的病其实也没必要治了······

以上几条仅代表个人看法，虽然从业多年，对于商业投资我的了解也是有限。开通原创后有个好处就是可以显示留言，各路高手均可发表观点指教，我会一并发布出来，为亲朋好友买商铺投资提供一点参考。

来源：地产老兵花满楼