北京：违规租赁房屋 合同不一定无效

原标题：违规租赁房屋 合同不一定无效

随着房屋租赁交易的日趋火爆，房屋租赁纠纷也日益增多。记者从市一中院获悉，在房屋租赁纠纷中要求认定合同无效的情况十分常见。对此，法官提示，一些房屋虽属违规租赁，但合同不一定无效。

群租房违规不影响合同效力

2013年7月18日，市住建委、市公安局联合发文，明确禁止将房屋改造后分割出租。此后，常有当事人以房屋为群租房为由起诉要求确认租赁合同无效。

对此，市一中院民一庭庭长郭燕枝解释，两部门的发文仅为地方性规定，违反此规定并不影响租赁合同的效力，故以此理由要求确认房屋租赁合同无效的，法院不予支持。但她同时表示，法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。

案例：

2013年8月，小张与一房屋中介公司签订租赁合同，租赁一套房屋中的一间，租期一年。期间，中介公司又将其他房间打隔断后出租给多人。第二年4月，相关行政管理部门对群租房进行整治，要求承租人尽快搬离。5月中旬，小张主动搬离，但距租赁期满还差2个月。小张于是将中介公司诉至法院，以房屋为群租房为由要求确认租房合同无效。

法院审理后认为，小张与中介公司签订租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。因中介公司将房屋群租，致使小张提前搬离，法院确认双方的合同解除，判决中介公司返还小张已支付的剩余租金及押金。

出租保障性住房合同有效

据市一中院统计，2014年至2016年上半年，该院审结涉保障性住房的租赁合同纠纷18件，其中6件都涉及租赁合同的效力争议。购买保障性住房后将其出租获利，不符合政府保障房制度设立的初衷，但不影响合同的法律效力。

市一中院民一庭副庭长王茂刚介绍，我国法律并未明确禁止保障性住房的租赁，故当事人仅以租赁房屋为经济适用房或限价商品房为由，要求确认房屋租赁合同无效的，法院不予支持。法院虽未对合同效力进行否定，但并不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。

案例：

朱先生于2013年将位于昌平天通西苑的一套经济适用房出租给高先生，后因个人原因想提前将房屋收回，起诉至法院，以经济适用房对外出租违反相关规定为由，要求法院判决双方签订的房屋租赁合同无效。

法院经审理后认为，朱先生与高先生签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。朱先生的诉求没有充分的法律依据，法院不予支持。

“带照租赁”需考虑经营范围

所谓“带照租赁”，即出租人将租赁房屋及以租赁房屋为经营场所办理的营业执照一并出租给承租人。由于营业执照租赁在有关的法律和行政法规中被明确禁止，因此关于“带照租赁”合同的效力问题始终存在争议。

对此，市一中院民一庭庭长助理张磊表示，法律法规中关于禁止营业执照租赁的规定，目的在于加强行政管理，但该规定并非效力性的强制性规定，不能一概认定所有“带照租赁”合同均属无效。他提示，因国家对于涉及国计民生、国家利益、社会公共利益等的项目设置了限制经营和特许经营制度，若出租的营业执照载明的经营范围包含国家限制、特许经营的活动，则该类“带照租赁”的房屋租赁合同应当被认定无效。

案例：

红太阳公司是一家具有经营烟草、酒类相关营业特许资质的企业。2012年9月，红太阳公司与李某签订《房屋租赁合同》，将经营用房及营业执照、烟草专卖许可证等证件一并租赁给李某使用。

2013年2月，红太阳公司的法定代表人将营业执照、烟草证等原件从李某处取走，用于办理工商年检和换证，之后一直未交还。李某因此提出终止租赁合同，但双方就租赁保证金的退还未达成一致。红太阳公司起诉至法院，要求李某返还房屋。李某亦提出反诉，要求红太阳公司返还租赁保证金。

法院经审查认为，烟草零售是国家限制经营的行业，必须经过批准后方可开展经营活动。涉案合同违反了国家强制性规定，应为无效，双方都有过错，应各自承担相应的责任。法院最终判决李某返还房屋、支付截止到实际腾退之日止的房租等费用，红太阳公司则需将租赁保证金返还李某。

相关提示

出租人因租金普遍上涨等自身原因要求解除合同的，属不诚信行为，法院不予支持。

承租人单方搬离房屋的，不具有单方解除合同的效力。