搜狐焦点段振超 论房地产形势激转对菏泽产生影响

《论房地产形势激转对菏泽产生影响》

中国房地产业界基本都会有这样的通识，中国在房地产发展的道路上已迈出了极具战略性的两步。排名前列步，城市的普及化，实现由村到城的转变；第二步，核心城市化，房地产市场由全国集中到核心城市。

然而，现在各地“地王”纷纷浮现，房地产商因“一地之争”纷纷使出浑身解数，中国2016年新一轮房地产市场高房价、高地价“两高“的背后隐藏的究竟是阳光还是雷雨，房地产业界的精英们都心存自己的答案。`

或许中国的房地产市场将会迎来一个新的时代——“城市的城市化”,即大城市的更新。诸如华盛顿、纽约这样的大城市，已经进入了“城市的城市化”。但对于房地产业界来说，这个大时代的到来，也就意味着房地产业界将迎来新矛头的指向问题。

即使不接触房地产项目的朋友都知道这样一个常识，在发展完善的大城市做新项目，将会面临诸多的问题，譬如获取政府部门的审批、旧区的谈判拆迁、企业的改区等等，这些过程极为繁琐而且时间周期同样冗长。最为关键的是微小化改制项目根本不足以解决大型房地产企业的温饱问题。

根据住建部数据分析，在“十二五”时期，中国房地产业界开发者的投资份额增涨速率由初期的28%减缓到后期的1%。房地产投资增涨速率的放缓，对于大型的房地产企业来说，传递的是战场转移的信息。

下面我们来看几组数据

排名前列组数据   2016年前六个月各地突现120处“地王”，其价值近3190亿。相比于09年以及13年的地产热潮时期增幅可谓很大，比之15年，“地王”数额更是大大超出同期。

第二组数据  在地价增幅方面，2015年至2016年核心城市的增幅分别为50百分点以及70百分点（前为一线城市 后为二线城市），然而三线及以下城市的增幅仅仅达到10个百分点，增长空间与潜力可观。

第三组数据  在“地房价比”方面，根据总值靠前的10个产项中，成交地价与周边房价比重均点计算，16年目前热门地王的“地房价比”已达120个百分点。

根 据上面的数据，可以有两个结论。排名前列，不论住宅还是商业，一二线城市的开发存在不确定因素不减反增，在发展方向来说，大城市向城市规模化的发展趋向日益明 显，一二线城市的卫星城市开发前景较大；第二，根据近几年来小城市休闲旅游等服务业迅猛发展速率以及诸多小城市成功发展的例子来看，小城市的开发前景巨 大。

在中国城市化建设平稳发展、国民收入明显 增加、货币政策宽松、国内经济持续增涨这四大优势的影响下，中国的房地产业在十几年里迅速成长。在房地产业界，房价未来的走势，一直以来总是最为焦点的话 题，尽管最近的楼市很是火爆、房价也是极为敏感的话题，房价是升还是降，在这里不做太多的假设。不过，各种数据表明，核心城市居民的消需能力固定以及商业 地产布局完善，其开发的性价比都远远小于小城市。

面临近几年经济的转型以及增速减缓，中国像制造业等的传统产业将要陷入成本增涨、收入亏损的境地。而持续上涨的地价以及房建成本，同样对于房地产业来说，使得产业盈利困难问题也变得极为棘手。因此，一二线城市开发对于众多产业 精英来说，吸引力就远远不如小城市了。

一 二线城市产业布局趋于完善，城市发展增速减缓，开发性价比不高，因此，诸多的房地产企业大鳄将矛头指向了小城市。面对全国楼市火爆、房价上涨的现像，房地 产业界精英们必将选择一些开发潜力较大的小城市作为试点，凭借成功开发的小城市为脚本，从大城市周边小城市以及各地具备一定开发潜力的小城市入手，打造 “大城市周边城市群”、“小城市共绘城市圈”的恢弘蓝图。

对于地方而言譬如菏泽，诸多媒体都曾报道，“万达”这个商业地产巨头将要降临该地，表面上菏泽或许是万达众多小城市中的一个普通投资点，但看过万达对山东各地市的投资分析后应该可以理解，这是打造“城市圈”过程中重要的环节。

那么对于菏泽本身而言，又会产生怎样的影响呢？

第 一 、在房地产方面，无论“万达”亦或是其他房地产大鳄的到来，都会成为周边房产增值的资本，带动周边楼盘价格的上升，增加人们对其周边房地产的价值估量，提 升意向群众对该地附近房产地产的购置欲望，促进了周边附属房地产开发与销售的顺利进行，在一定时期内会推动当地房地业的蓬勃发展。

第 二 、在当地经济方面，商业地产巨头的到来必定会加速当地商业的发展，加快当地供需节奏。综合体产业链的纵向延伸以及横向扩展，多环节框架式发展促进群众消费 既定需求的增长，由产业增强需求，由需求带动消费，再由消费拉动产业产品的发展，最终加速当地经济循环，增快经济增长速度。

第 三、 在城市建设方面，核心城市逐渐进入“大城市更新”阶段，即由“核心城市化”向“城市群化”过渡，三线四线城市依然具备一定的发展潜力。“房地产先进者”的 到来，是三四线城市向“大城市化”前进的一大助力，同样又是核心一二线城市构建“城市群”圈的关键。房地产企业的“先驱者”到菏泽来，一方面加快了当地向 “大城市化”靠拢的脚步，另一方面也加速了菏泽进入“城市群化”的步伐。

当前数据表明，由城市中心向边缘推进、由核心城市向“城市群圈”扩展是产业园区聚集选址的趋向。

从 大方面来说，信息、交通、互联网的迅速发展使得商业地产对于一二线城市的地域布局的要求降低，尤其是在新型产业的转变历程中，这种趋向日益明显；国家以及 地方政府不断推出新政，推动小城市向“大城市化”的发展导向明确。从小方面来说，人人都需要一个完善的学习工作生活环境，对于优越环境的个人需求同样不容 忽视。简言之，2016是房地产业将”矛头”指向小城市的一年。