解读"520"新政 长沙"楼市调控"的最后一张底牌！

　　“520”的凌晨，长沙市住房和城乡建设委员会正式下发《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》（以下简称《通知》），限购区域内本地户口两套及以上住房家庭暂停购买等新规出台，并自公布之日起实施。《通知》很短，但却杀伤力极强，一下子限购范围从新建商品房全面扩展至二手房。长沙房地产市场调控再度升级。

　　该来的，终究还是会来的

　　昨天上午和某房企大佬碰面，老周还在求解，缘何长沙的“二手房限购政策”迟迟未发?对方笑答，你好歹也是圈内人，长沙ZF“护市”之心切，人尽皆知之矣，为何就老周你还糊涂了?

　　的确，老周曾不止一次说过，相较一线乃至中部其它省会，长沙在这波行情里，不论是“涨”，还是“控”，都总是要“习惯性慢半拍”。

　　用那句虽是玩笑却很贴切的话来形容，就是“好不容易喝到点汤，还没吃到肉，就要开始挨打了”，心不甘情不愿，也是情理之中的事。

　　商品价格在多数情况下，是对其价值的真实的反映，一个城市的房价和城市的价值之间关系也大体如此：

　　坐拥中部六省经济总量第二，人均GDP排名前列的“光环”，你以为咱们长沙的带头大哥，真的愿意接受“将长沙的低房价，变成振兴实体经济、提升民生福祉和吸引人才的优势”这样的尴尬论调?!

　　你说好不容易抓住这一波行情，把近三年几乎都没涨的长沙房价拉出“洼地”，突然说要急刹车，想想谁都不愿意接受!再者，房价不涨上去，当初拿地王的开发商，活脱脱面粉贵过面包，届时找上门一哭二闹三上吊，管还是不管，不胜其烦。

　　尽管不愿意，但顶头老大发话了，不听不行。而且老周一再强调：“不要怀疑这次中央调控的决心”，“这根本就不是一个经济问题，而是政治问题”。

　　所以很多时候，调控的决定权，其实并不在地方政府的手里。

　　五一前夕在长沙房产微信群及朋友圈流传的，疑似“国家住建部对省住建厅及市住建委的问询函”一事，虽然老周认为真实度很高，并分别在4月18日和28日两次发文，预计长沙将在“五一”前后调控加码，二手房被限购几乎是铁板钉钉。

　　虽然距这个文件曝光，已经过去半个多月了，长沙也无任何官方的信息“证实”或“辟谣”，但随着“520新政”凌晨到来，这个曾经的传言基本已经可以坐实了。

　　另外从老周狭隘的私心讲，如果这个“520新政”不出，老周曾做过两次的预测，也会被公众号粉丝啪啪打脸，所以，感谢党，感谢中央。。。

　　以上全是废话，下面才是正题，解读“520”新政：

　　1.“慢半拍”憋出来的大招，却又是不得不出的底牌!

　　相较“318新政”千字长文，这次“520新政”行文简练，但字字如刀，刀刀致命!老周在4月27日的朋友圈写道：二手房限购是跑不掉的，少有的担心，是会不会殃及新房?

　　结果一语成谶，现在不仅二手房全面纳入限购，“本市户籍二套以上”也限购了，“省内非长户籍首套”也限购了。更蹊跷一语成谶的是，老周在4月1日公众号里，开出“长沙连夜出台限卖令”的愚人节玩笑，结果也不幸言中了。

　　如果这时以为老周又要得意说什么“接受你们的膝盖”之类的话，那你就错了!好吧，老周只想告诫大家：不看老周的公众号和朋友圈，是会栽跟头的!

　　2.“520新政”究竟有多大威力?

　　先说“本市二套以上限购”和“非本市限购”：排名前列，对于已取得“长沙市户籍”的购房者，特别不是目前市场的主力购房群体;

　　第二，“318新政”把外省购房者挤向了二手房市场，但把“省内非长沙市户籍”首套购房者的窗口给留下来了，而这才是新房市场的一直以来的主力购房者。但是“520新政”把这最后一扇窗也无情的关上了。

　　就光这一条，成交量骤降甚至腰斩，几乎是大概率事件了。

　　其次说“两年限卖”：这才是“520新政”的杀手锏和核武器好吗!长沙楼市中目前究竟有多少投资客(包括投机客)，目前没有任何一家媒体或机构，有过权威的统计。

　　但以【老周侃房】目前的8个微信交流群近4千购房网友的小样本来看，50%或是较为保守的数据吧!老周上次就在文章中说过，比起调控需求，调控房价，调控土地，调控网签，“心态调控”才是决定楼市调控的“胜负手”。

　　最后可以预见的一个场景：接下来，无论是新房还是二手房，你会发现市场上的房子不断的涌现出来。新房市场里通过“更名”而释放的房源，也会在本已售罄的楼盘里不断出现。

　　另外，相信很快，住建委会出台关于新政执行细则的问题，核心是解决因“限签”导致认购未网签客户的遗留问题。参照“318新政后，会哭的孩子有奶吃”的先例，估计这次新政会以“5月20日前签署认购协议和缴纳定金”为新政截点，此前已认购的客户大可放心。

　　3.调控底牌亮出后，下半年长沙楼市怎么走?

　　首先要告诉大家的是，以老周不太靠谱的小范围抽样估算，只要在今年前5个月有新开盘的房企，70%以上已经完成了今年的销售和回款指标。所以，从供应面和需求面，长沙下半年的成交极可能进入“冰封”局面。

　　但指望通过“520新政”，长沙楼市下半年有大面积的楼盘大幅降价，可能性较小。

　　只是如果同时银行的货币金融政策持续收紧，出现三次以上加息或加息预期，则势必会对楼市形成较大的打击，并扭转两三年内的楼市走向，楼市就此走向下行，也并不是不可能。

　　即便在不考虑货币政策的前提下，下半年也不排除一些远郊及所谓新兴板块，包括一部分因为工程节点，而把开盘时间定在下半年的楼盘及开发商，受资金问题，出现10—20%以上的降价可能。

　　任何一个市场局势的扭转，总是先从“量降”到“价跌”的过程。以中原地产公布的数据来看，4月份虽然在最后一周发力，但总成交量已经出现环比下跌，如果5月份、6月份出现成交量持续下滑甚至腰斩，则基本可以判断下半年房价会出现小幅下滑了!

　　PS：

　　相信昨晚和今天全天的朋友圈，都被“520”大礼包给“轰炸”和“霸屏”了。我也相信昨晚长沙很多的自媒人，像老周一样，穿了条内裤在电脑前奋力码字赶稿。。。

　　昨晚(准确说今天凌晨)，老周码完字翻了下朋友圈，看到一个置业顾问发的朋友圈的一段文字，可能是关于“520新政”最“五味杂陈”的内心独白了：我的客户朋友们，咱们有缘再相见!

　　是的，再见，疯了的楼市!再见，疯了的房价!!再见，疯了的我们!!!

　　附：“520新政原文”