北京市中介惊爆二手房 20%个税竟然只有800元

　　4月1日起，北京严格执行的“未满五年或者非住房转让所得按20%征收个税”的消息，粉碎了二手房业主赚取高额差价的希望，也让这类房产犹如烫手的山芋让购房者唯恐避之不及。
　　
　　如今，新规执行已有月余，记者多方调查发现，各个区县对于20%的个税征收标准却没有一个统一的说法。同样一套房子在不同的区县纳税，税费可能相差几十万。而与此同时，由于买卖双方“积极”避税，导致沉寂多时的“阴阳合同”再次浮出水面并逐渐盛行。
　　
　　中介惊爆“20%个税”竟然只有800元
　　
　　就在20%个税尚未实施前，媒体也好，业主也罢，都在计算20%个税收下来到底是多少钱。算来算去，无论是什么样的房子经过这几年的房价上涨后，个税少则十几万多则几十万。4月中旬，北京终于爆出缴纳20%个税的案例。据央视报道，丰台区大城南里小区一套使用面积不足100平米的房子，交易房款为280万元，房主购买时价值为140万元，交易获利140万元，所缴纳的个税为28万元。全部由买家承担。
　　
　　虽然“20%个税”给人的印象是不可承受之重，但记者调查的结果却出乎意料。日前在某大型中介公司交易的一套含税的房子，个税竟然只有800元。
　　
　　在中介公司给出的算账中，我们看到，位于通州区的一套两居室，房主原购房款为79万元，此次交易网签成交价为100万元，在抵扣了房主装修费、贷款利息费、交易时的契税后，房主竟然只获利了四千元。那么个税即便有20%，算下来也只不过是800元。
　　
　　税费为什么会这么少？难道房主真的只获利了四千元？当然不是。这其中“合理避税”的招数，才是省钱利器。
　　
　　记者探访大部分交易再现“阴阳合同”
　　
　　让人望而却步的20%个税竟然是“雷声大雨点小”，这究竟是何原因？
　　
　　记者在本周排名前列个工作日来到位于姚家园的朝阳第二税务所，这里就是被称为朝阳区二手房交易“缴税大厅”的地方。几周前，疯狂搭载京版国五条的二手房买卖双方将这个几百平米的大厅围了个水泄不通。可如今每个缴税窗口前不过一两组人在等待。大门前张贴着的“每天只放300个号”的告示，早已破风吹得破败不堪。这一切都宣告着北京二手房交易最疯狂的时代已告一段落。
　　
　　中介公司业务员小李拿着已经填好的纳税申请单等待交易双方到来。记者看到，其纳税申请单上填报的交易物业地址为：朝阳区鑫兆佳园，一套60平米的房子最终成交价为100万元。而据记者了解，该小区的实际销售均价已经达到每平米3万元，而房子的成交价怎么也应该在180万元。
　　
　　“这套房满五年但不就是住房，做低成交价不是为了少缴点个税嘛！”小李告诉记者，用虚拟价格上报缴税，个税可以少缴4万元。众所周知，这就是所谓的“阴阳合同”。
　　
　　随后，记者在缴税大厅里逛了一圈，又发现了不少类似的案例：青年路某小区的房子本来是380万元成交，纳税时写成180万元；管庄某小区两居室本来是220万元成交，纳税时写成150万元……
　　
　　“我这个月已经经手三单含有20%个税的单子了，都得靠做低价格来避税。”小李表示。
　　
　　乱像调查石景山叫停涉税已购公房过户
　　
　　个税新规执行后，最闹心的恐怕要属当年仅花了几万块钱就从单位把房子买到手的“房改房”（“已购公房”）业主了。如果按照当年的购房价，现在房价上涨了几十倍之多，如果按差额20%缴纳个税，是笔巨款。
　　
　　“已购公房从前的档案都是纸质的，甚至有可能已经丢失，而房屋的原值也无处寻踪。”某房地产业内资深人士表示，到底按照什么标准缴税，各个区县也不一样。
　　
　　据了解，早在2006年，北京市住建委就规定，房改房的原值按照4000元/平米计算。“原值不足4000元的，按照4000元界定，超过4000元的按照实际差额征收。”埃斯克罗北京不动产交易服务公司运营总经理郑冀宁对记者透露，这是目前大多数区县对房改房执行的变通政策。
　　
　　虽然是暂时的变通政策，但也有区县并不愿意这样一刀切。记者从石景山区缴税部门获悉，自打国五条新政执行后，该区涉及20%个税的房改房全部暂停了缴税过户。
　　
　　“还在等细节。”链家地产石景山区一家门店的业务员说。
　　
　　区县标准不统一税费差出几十万
　　
　　除了已购公房的原值界定混乱之外，各区县对于20%个税征收标准也有诸多不统一的地方。
　　
　　京版国五条规定，能够确定房屋原值和有关合理费用的，按个人收益的20%税率计算。纳税人不能提供房屋原值相应凭证且相关部门也从无查证的，个税按照成交总价的1%计算。
　　
　　“大兴、通州这两个区县就没有1%的个税这么一说，都是按照每平米4000元的标准来计算。”郑冀宁表示。记者算了一笔账，以一套已经查询不到原值的60平米、售价200万元的已购公房为例，假如这套房子地处朝阳区，那么它的个税按照1%来征收，为两万元，但如果地处通州，其个税就将是35万元。
　　
　　如此巨大的差价可见目前个税征收岂止一个“乱”字了得。
　　
　　进展个税征收标准近期有望统一
　　
　　“这种混乱的情况是暂时的，地税部门会出台相应细则的。”接近地税部门的某中介公司高管透露。
　　
　　他表示，个税的缴纳存在特殊性，并不是像营业税、契税一样缴纳时只遵循最终成交价，还要涉及房屋原值。对于北京而言，从2006年才有网签制度，也就是说2006年之后交易的房子住建委和地税部门才有足够详细的记录，在此之前成交的房屋信息，住建委也曾经录入过一批，但并不是全部。
　　
　　2003年之前的肯定是查不到原值的。这也就给二手房原值的考量带来了极大的困难。
　　
　　个税缴纳小贴士
　　
　　20%的个税到底交多少钱，要等买卖双方网签后才能知道。对此，21世纪不动产特别提醒购房者如何能够合理地规避20%带来的交易成本的增加。
　　
　　查原值要网签
　　
　　房子能不能查到原值，到底按照1%还是20%来缴纳个税必须要等网上签约之后，地税部门才能当着买卖双方的面查询，想提前知道是不可能的。
　　
　　怕税多可散伙
　　
　　现在买卖双方可以签订补充协议，如果房子个税太多，买方、卖方以及中介公司的三方合同可以解除。
　　
　　装修费可抵扣最多10%
　　
　　装修费可以作为房子的成本进入抵扣环节，但值得注意的是，装修费发票名字须与业主姓名一致，且开票日期在网签合同提交日期之前，最多按照原购买价的10%为扣减上限。
　　
　　来看看20%的个税
　　
　　只有800元是怎样产生的
　　
　　网签价格：100万元
　　
　　原购房款：79万元
　　
　　银行利息扣抵5.9万元
　　
　　装修费7.9万元
　　
　　本次营业税5.6万元
　　
　　上次契税1.2万元
　　
　　差额计算：
　　
　　100万元-79万元-5.9万元-7.9万元-5.6万元-1.2万元=0.4万元
　　
　　个税：0.4万元×20%=800元
　　
　　国五条规定的各类二手房可抵扣的成本
　　
　　1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及缴纳的相关税费。
　　
　　2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际缴纳的相关税费。
　　
　　3.经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定缴纳的土地出让金。
　　
　　4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）缴纳的所得收益及相关税费。