合作建房被要求公开发售 成本7千市价3万

项目外立面已完成

　　“给我一个支点，我将撬动整个地球。”6年前，阿基米德的这句话从发起个人合作建房的赵智强的嘴里说出来，没有鲜花与掌声，只有唏嘘、不屑、威胁。他没有在意，一年后，带着256个出资人成功获得住宅用地，成为中国个人合作建房破冰排名前列人。但在开发建设之路上，波折却接踵而来。如今房子已建好，地方政府却给他当头一棒：不能分配房源，只能在网上公开交易。
　　
　　但赵智强仍未停止前进的脚步。继温州项目之后，他在北京、杭州发起个人合作建房，目前正在拿地阶段。但发起、曾折戟北京合作建房的于凌罡表示，不太看好目前时局之下用如此形式在京开展合作建房。“合作建房市场时机不佳，绕开限购的处理不客观，赌未来政策取消也不现实。”
　　
　　合作建房难定向销售
　　
　　“理想佳苑必须按照普通商品房一样在网上公开上市交易。”当地政府近期的一句话，无疑给赵智强当头一棒。因为，如果按照当地政府的要求在网上公开交易，这意味着当初的256个出资人不一定都能获得住房，这也违背了赵智强为解决夹心阶层住房问题的初衷。
　　
　　赵智强向南都记者透露，目前，仍在积极与温州市政府协调，希望能够允许“理想佳苑”定向销售，而非向社会公开发售。“虽然迄今温州市还没有明确"理想佳苑"的销售模式，但我们都在积极的协商之中，争取年底有结果。”
　　
　　理想佳苑项目正是由赵智强发起的个人合作建房项目，位于温州龙湾区的上江路西，离温州市政府的直线距离约1公里。该项目用地面积15650平方米，规划为7栋6-15层楼宇，户型以60-120平方米的一至三房为主，总货量为256套。
　　
　　赵智强告诉南都记者，该项目参与人数为256人，以夹心阶层为主。整个项目总投入约1.8亿元，每平方米成本价约7000元/平方米。“按照个人合作建房模式，256套房将以7000元/平方米左右的价格分配给参与建房的256人。”
　　
　　而目前温州市的房价普遍在3万元/平方米以上，参与合作建房的人如果能以7000元/平方米的价格获得一套房屋，高性价比已不言而喻。
　　
　　个人合作建房成功者少
　　
　　赵智强并不是发起个人合作建房的排名前列人。
　　
　　早在2003年，身为联想公司工程师的于凌罡就率先提出普通人应该通过合作建房摆脱现有制度的束缚，建设自己的理想住房，同年12月1日，于凌罡在网上发帖倡导“合作建房”，应者众多，成为北京倡导合作建房排名前列人。一群参与者于2005年4月4日共同成立了北京合作蓝城咨询服务有限公司。
　　
　　愿望总是美好的，现实总是残酷的。激情四射的于凌罡最终因为拿地频繁受阻不得不宣布：停止合作建房。最终，他走上了开发商的道路，合作建房的想法已成泡影。
　　
　　就在这时，赵智强出现了。2005年，赵智强依托自己担任会长的温州市市场营销协会作为平台，招募参与“合作建房”的会员，最终有200多户参加。2006年，他们通过“挂牌出让”、以1.0458亿元总价成功获得“理想佳苑”地块。
　　
　　“当年于凌罡输在拿地上，北京地块偏大不说，总价更高，政策也更过于严厉。”赵智强向南都分析，“我们能成功拿地主要基于三个原因：一是当时个人合作建房呼声四起，全国40多个城市都在发起合作建房，应者居多，当时报名人数超过我们的预期，资金已不成问题；二是，理想佳苑地块面积不大，品牌开发商不屑于拿，为我们创造了机会；三是当年温州政策没有那么严格，对参与竞拍者没有太多的限制。”赵智强向南都记者讲述当年成功拿地的原因。
　　
　　破冰排名前列人屡次受挫
　　
　　赵智强成功拿地，被业界认为是个人合作建房成功破冰排名前列人。其实，这个破冰人在后期开发项目的过程中遇到的阻碍不少。
　　
　　首先，项目身份受质疑。由于这是全国首例个人合作建房项目，温州市政府在一开始并不能确定其建成房屋的性质。温州市有关部门曾一度将“个人合作建房”与“集资建房”联系起来，温州市房管局时任局长胡立同曾明确表示，温州“个人合作建房”并不符合国家的“集资建房”定义。由于无法判断其究竟属于保障房还是商品房，温州“个人集资建房”迟迟未能拿到开工证，其间赵智强更曾面临“非法集资”的指责，连温州市政府常务会议都曾专门开会讨论是否要对其进行处理。
　　
　　温州市政府最终一路向浙江省、住建部（原建设部）甚至国务院请示，以判断该项目是合法合规还是需要叫停。住建部到当地进行了三次调研，最终确认了这一项目就是一个普通的房地产开发建设项目，与现行政策没有冲突。拿到了建设许可证。此时已是2009年，距离成功拿地已过去了将近三年。
　　
　　除了地方政府彻查以外，还有外界的阻力。“当年，我接到开发商的威胁电话，不准建房。”赵智强告诉记者，“这很容易理解，个人合作建房的成本都是透明的，这无形中就把开发商的建房成本公布于世，这对开发商来说，就相当于把自己的三围暴露出来了。”
　　
　　究竟发起人赵智强及其公司能获得多少收益？“我们只向业主收取土地款和建安成本总和的3%的费用。以温州项目来说，之前预估会有500万-600万元的收益，但由于没有经验，很多成本都没有算进去，现在基本上没有收益了。”赵智强告诉南都记者。
　　
　　个人合作开发模式或流产？
　　
　　一旦理想佳苑公开发售，这是不是意味着个人合作开发模式流产？
　　
　　业内不少人士指出，如果“理想佳苑”按照周边洋房的售价出售，这不仅意味着此项目的参与者纯属“合作开发”性质，还意味着温州“合作建房”模式正式流产。
　　
　　而赵智强则不这样认为，即使公开销售，也不能说个人合作建房模式流产。首先，参与的大部分人仍能以原定价格通过网上开售的方式获得这批房源；其次，买不到房的参与者可以获得高房款。
　　
　　目前，赵智强已经做好了最坏的准备：如果当地政府坚持网上销售的话，即使把房子卖掉，许多业主也可以分到自己所占份额的销售收入，当初几十万元的投入也变成了现在几百万元，可以到别处买房子。
　　
　　“若公开发售，定价策略肯定向周边在售项目看齐，销售价格高于分配给业主的价格。”赵智强如是说，“若按分配制，房价是成本价。这种成本价发售对平抑周边在售项目的房价起到积极的作用。”
　　
　　中国土地学会副理事长黄小虎近日表示，个人合作建房实际上是当前高房价状态下“逼出来的”一种模式。然而，在这种模式下，市场风险由谁承担，内部纠纷如何解决等都是问题。
　　
　　开发模式还在被复制
　　
　　即使频繁遇阻，赵智强并没有停止“合作建房”。从去年下半年以来，他开始进军北京和杭州，明确表示将把温州经验复制到全国。今年7月22日，赵智强公开表示，北京的项目已经进入到实质性阶段，正在加紧做拿地的准备。
　　
　　曾折戟北京合作建房的于凌罡，对赵智强所做的努力给出肯定之余，表示不太看好目前时局之下用如此形式在京开展合作建房。
　　
　　“现在，房地产市场已经发生改变。以北京为例，楼市成交缩水高达几千亿，而北京恰恰是房地产竞争最为激烈的城市之一”，于凌罡表示，在现今开发商都会赔的情况下，赵的合作建房如何确保运作且不倒闭呢？他还简要列举了三方面现实存在的阻力因素，首先，房地产市场目前处于被压制阶段，楼市各方面指标在下滑，合作建房时机不佳；其次，“绕开限购”的处理不客观，赌未来政策取消也不现实；再者，目前北京房价与房租比是500：1，购房不如租房实惠。
　　
　　于凌罡还特别强调指出：“在北京搞合作建房如果不得到政府或开发商的"认同"（即支持与合作），是很难成功的”。于目前主张北京合作建房应该跟政府、开发商合作，切入到公租房领域，相关的具体细节他已形成文字，向政府合理反映。
　　
　　采写：南都记者徐凤实习生査亚超)
　　
　　“在部分人眼里，作为全国"拿地"的合作建房发起人，我是如此风光。其实，他们看到的只是表面，我所遭遇的"唾弃"与"波折"足以用车载：从发起时的风言风语，到遭遇房企威胁，再到政府调查等，都苦不堪言。”
　　
　　温州商人赵智强向南都记者如是说
　　
　　“在目前时局之下，我并不看好在京开展合作建房。以北京为例，楼市成交缩水高达几千亿，而北京恰恰是房地产竞争最为激烈的城市之一。在现今开发商都会赔的情况下，赵的合作建房如何确保运作且不倒闭呢？”
　　
　　北京倡导合作建房排名前列人于凌罡
　　
　　“个人合作建房实际上是当前高房价状态下"逼出来的"一种模式。然而，在这种模式下，市场风险由谁承担，内部纠纷如何解决等都是问题。”
　　
　　中国土地学会副理事长黄小虎
　　
　　名词解释
　　
　　合作建房：一群志同道合的居民集合在一起，共同出资，选购合适地块，以非营利方式一起建自己的房子。