衡阳地产业内激辩衡房价：品质提升 长期看好

　　3月16日下午三点由搜狐焦点网衡阳站、中国不动产研究中心衡阳分中心主办，冠都大力支持的“品质衡阳·跨越2012”茶叙会在茗乐轩举行。首先由搜狐焦点网衡阳站市场总监陈曙霞发表欢迎词。
　　
　　各位老总、各位媒体同仁：
　　
　　大家下午好！欢迎各位参加由搜狐焦点网衡阳站、中国不动产研究中心衡阳分中心主办，冠都地产大力支持的“品质衡阳·跨越2012”茶叙会。请允许我代表搜狐焦点网对各位的到来表示欢迎与诚挚的感谢。
　　
　　搜狐焦点网衡阳站自去年7月入驻衡阳以来，得到了大家的大力支持与鼓励。经过半年多的发展，我们走访了衡阳所有在售楼盘 ，拜访了大部分在衡代理机构，与衡阳的主流媒体都建立了良好合作关系。
　　
　　这半年多来，我们参与数十个项目的开盘、发布会、动工等业内活动，积极参加了衡阳房交会的报道，并与雅士林欣城 (论坛)、东方商都等项目达成了合作协议。
　　
　　感谢大家的支持！
　　
　　我们一直深耕网民这个群体，搜狐焦点网衡阳站现在每日IP3万多人次，每日团购报名人次达50个以上，半年来共举行了5次爬房团，现场成交近50套，参与人数近300人。
　　
　　接下来，我们也将重点打造爬房团，通过团购活动给我们的合作伙伴带去实实在在的成交。当然我们还会保持我们以前的优势，排名前列时间发布业内动态，搜狐首页重点推广，特别月度报告等。
　　
　　2012年，搜狐焦点网衡阳站将与各位同在，也希望各位在以后继续支持我们。
　　
　　首先针对2012年衡阳楼市现状请各位到场嘉宾发表讲话：
　　
　　2011年对于全国楼市来讲是惨淡的一年，从限购令到降价狂潮，国内房产市场面临着少有的挑战：市场冷淡、成交量急剧下降。受政策影响，衡阳房产市场也遭到了一定程度的打击，从往年的金九银十到去年的铜九铁十，衡阳楼市面临着巨大的考验。在这样的大背景下，嘉宾们怎么看待2011年出现的上下半年出现的巨大销售反差，造成其现象的主要因素又是什么？并对2011年给予一定的总结。
　　
　　王永胜-易 居中国衡阳负责人：2011年易 居中国的销售面积与销售额排在全国排名前列。今年的国家调控是有史以来最严厉的一次政策调控，主要表现在政策及银行利率的调整上，相关行业都受到了一定的打压。长沙1-2月的时候房价比较平稳，客源主要来源于刚需。消费者主要是在乎价格，这个时候的房价处于大家相对能接受的范围。
　　
　　恒大地产从去年五月份开始就有所行动，相比整个楼市，它是个先行者，恒大至少提前2-3个月就开始进行楼盘促销宣传及降价行动。针对衡阳楼市现状，成交率只有10%左右，认为目前需解决的问题是刚需者的上访量，上访量提高了，成交才会上来。
　　
　　衡阳楼市低迷，是我们不得不承认的一个事实，年后市场客户渐少，转换率低，行销是我们的一个重要营销方法。可能很多业内人士认为这是一个低档次的营销方式，但是据我所知，上海某地产运用行销手段创造了当时地产界的销售神话，创造价值达900多个亿。如果楼市回暖速度过快地方政府新一轮的打压马上接踵而至。目前资金缺口大，若能维持到下半年，地级市回暖必定平稳，这一点还是能够把握的。
　　
　　谷林-金星 •湘江苑  (论坛)营销总监：我们的房源是在房交会期间才推出的，主推楼梯房，房交会结束以后我们项目获得住宅网签排名排名前列。衡阳市场在去年十一月的时候还是可以的，但是十二月以后来访客户甚少。二月份以来我们项目推出“老带新”活动，现在反响很好，三月初网签排名前十，三月排名前列周我们网签了五套。但是从年后衡阳楼市网签情况来看，大品牌的成交量还是相对于较少的，衡阳房地产市场的总体销售情况还是比较严峻的。对于未来，我个人认为相比大城市，像衡阳这样的三线城市，现在的房价不是很合理，受大形势的影响，销售情况不会很乐观。再次我想大家是不是要团结起来弄个协会，在促销方面动脑筋，针对衡阳的刚需购房者人群制定一些专门的营销手段。
　　
　　姜文龙-中汉地产总经理：我是今年才来到衡阳，对衡阳市场总体情况还不是很了解。由我们公司代理的先锋电脑城 (论坛)去年开盘期间成交比较火爆，主要是在于对客户细节把握比较的得当。年后受大环境影响各个楼盘都比较冷清，我们项目每天的客户来访量同样也比较少。以后我们公司依然坚持从“精、准、细”入手，对客户从细节摸底，“老带新”这一营销手段还会继续坚持。三月我们项目开始从细节把控，销售还是会有一部分的回暖。
　　
　　彭志跃-天嘉翰廷营销总监：新项目还没有推出，现依然在建。我们公司2008年进入衡阳，那时候的衡阳市场还没有完全发展起来，从去年九月份开始成交量下滑的很厉害。但是我相信衡阳还是有潜力可以挖。相对于周边城市，衡阳的房价还是比较的低，刚需购房人群是目前我们主抓的客户资源，衡阳购房者多为首套房置业。下面的县市购房量只有稍微的一些返乡置业者，由于营销策略没有及时的反馈，价格反倒成了最有利的促销利器。我相信今年五六月衡阳楼市可能回暖，我们现在也还是和大部分的开发商一样处于观望状态。
　　
　　孟凌-中建•衡阳中心营销负责人：目前还没有进入销售期，所以我只能从政策的宏观方面粗略的说一下我自己的见解。从往年的楼市报告中可以看出来，楼市在第四季度一般都有提升，但是去年第四季度反倒下跌。我个人认为2012年以后的衡阳房地产发展形势要从产品的打造方面上努力提升。从总体来说销量不会有很大的提升，价格或许会缓慢的下跌。2002年前衡阳房地产处于初步发展阶段，楼盘主要以集资房为主；到了2002年至2004年为缓慢发展阶段，商品房建设开始进入衡阳市场；2004年以后为衡阳房地产快速发展时期。今年我们项目主要是从楼盘设计和实体方面掌控。在设计上主要体现为“一型两观”，也就是户型、外观和园林景观；实体主要体现在三个方面：一是工程系统把握，施工过程的掌控，力控每一个环节都落实到位；二就是样板房的引入；三为隐蔽工程的验收，打造较好的产品，我相信只有较好的产品才会有客户购买。
　　
　　朱子剑-冠都•幸福彼岸营销总监：针对2012年衡阳楼市，我认为主要是做产品，迎合市场并追求服务。服务也是目前衡阳市场系统中最缺乏的要素，冠都今明年主要整合内部资源，做好一个“服务生”的角色。本身冠都从2012年开始就实行内部整顿与节流，由之前的300多个管理层员工缩减至一半，从冠都3期开始，从新打造冠都第二代产品。未来市场我们主推小三房以及维护与现有的3500组老业主之间的关系，打造“学院派”服务生的角色，发扬冠都企业文化。针对衡阳楼市的发展，我认为未来市场发展前景很好。而我们要做的主要就是注重于产品和服务，本身我是江西人，我们可以借鉴其他省市的户型、产品、环境以及物管服务。
　　
　　今年冠都主推产品为110-130平3房户型。目前看来分3步走：产品、环境、物管。其中更多的是服务老业主，主要从完善基础设施、相关配套、大力招商等方面来实现。今年冠都指标达到3.8亿，对我们来说也是压力巨大。对于衡阳房价，我认为总体偏低，未来衡阳楼市将呈现平稳上涨。最后我想说的是希望各位业内人士及媒体朋友对冠都进行监督和支持、指导冠都。
　　
　　张建-融冠水映豪廷 (论坛)总经理助理：对于衡阳楼市变化总体看好，融冠去年推出1000多套，卖出700多套，剩下的尾房沉淀下来等待年份好时会有更大的发展。我认为房地产市场与中国进程有很大关系，这样就导致了衡阳目前的房价形势。
　　
　　宋颖辉-沐林美郡 (论坛)项目经理：08年无锡均价在3800元左右，到2010年涨至7000多元，短短几年时间上涨速度太快，国家调控在目前来说是好现象，虽然相比往年成交量下降三分之一。有位朋友和我说，国家今年不调控，明年或者后年我们都会失业，调控的话地产业还能继续做下去。我们可以观察市场，小公司经历洗牌，大品牌和市场一起成长，总体说来我对未来的衡阳楼市还是非常看好的。
　　
　　以上是2011年各位到场嘉宾对衡阳形势的概述与总结以及对2012年的发展及预测等。
　　
　　搜狐焦点网衡阳站市场总监陈曙霞总结性发言：从各位地产老总的发言中可以看到衡阳楼市的希望，接下来请各位媒体朋友谈谈自己的想法。
　　
　　马康伟-天天生活记者：通过年后的走访及对本地开发商的交流我了解到，开发商一定要对衡阳楼市有乐观心态，这是一个基本态度。我很赞成中建地产孟总所说的品质服务，商业地产相对住房来说情况较为乐观。以上是我站在媒体角度的观察，但是作为M国际 (论坛)的业主，我认为买房的确很难，城市化进程继续，刚需不减，开发商应加强后期与业主的沟通。
　　
　　唐翔-衡阳日报记者：我的观点主要是：希望和未来同在。从我去年接触地产行业到现在的采访中我了解到：刚需必然存在，大部分人在等房价跌。目前调控严峻，很多开发商都是缓拿地，缓开工，缓销售情况。
　　
　　熊洁-《品瑞》杂志运营总监：《品瑞》杂志是去年7月份开始创办，去年年底房交会后我开始接触衡阳地产这一版块。从今天茶叙会的主题：品质衡阳·跨越2012中思考，我认为今后房地产发展方向是品质与文化品牌附加值的提升并建立自己的一个圈子。
　　
　　搜狐焦点网衡阳站市场总监陈曙霞：很多网友关注衡阳房价，请各位业内专业人士谈谈在衡阳地区，怎样的价位才算是合理价位？
　　
　　谷林-金星•湘江苑营销总监：确定是潜在客户，3500-3600元左右我们也可以接受，直接网签。楼盘开发程度与居住环境、楼盘所处位置相关。有些楼盘市场好，价格就高，行情不好就打折降价，随意涨跌，这是一种不成熟表现。湘江苑本批客户，总体以3300的均价出售，推出200套立马售出160套，全体员工加班加点网签。我认为房价回暖也就是在3600到4000元，3500保底，基本保持在3700元左右。
　　
　　彭志跃-天嘉翰廷营销总监：对于衡阳房价的变化我深有体会，变化大多数都是在2010年和2011年这两年。白沙洲区域大规模的还是有几个，2008年的时候白沙洲主要是小产权房比较盛行，商品房市场情况比较糟糕，到了2010年一度攀升到3800元/㎡，而到了2011年的时候江景房甚至开到4000以上了，这表明了衡阳房价在近几年的时间内跳空幅度非常的大。2012年的衡阳房价会有稳健增势，09年、10年的时候增幅为7-8%，到了11年增幅到达了30%，所以我相信2012以后的衡阳房价必然会有一部分的回落，还是有一定的发展空间，波动幅度不会特别大。但是现阶段价格增长很艰难，一是因为刚需实力不强，二是因为买得起房的都为投机者，但这一群体观望情绪浓。
　　
　　王永胜-易 居中国衡阳负责人：价格无所谓高低，价格也不是由消费者和开发商所能控制的，而是由市场决定的。在保证开发商利益的前提下，购房者又能接受，这就是合理的价格。三千五六的均价还是能够接受，未来五年衡阳房价4500的均价都比较合理。
　　
　　孟凌-中建•衡阳中心营销负责人：这本身就是一个伪命题，永远没有标准和固定的答案。每个地方有其区域性差别，适合价位与发展水平、消费能力和接受程度相关。
　　
　　朱子剑-冠都•幸福彼岸营销总监：冠都走的路线是建造老百姓适合的房子，我认为未来5年内是衡阳房地产市场发展的黄金时段，5年后是白金时段，4000到4100的价格在衡阳楼市还算合理。加上恒大，易 居等大企业进入衡阳市场，也会导致衡阳房价会涨至4800-5100左右。
　　
　　罗德耀-衡阳汽车网主编：09我在衡阳购房，以均价2800购入。作为刚需购房者来说，我认为4000以内可以接受。
　　
　　姜文龙-中汉地产总经理：我们曾经走访过江西、湖北等4个省市，发现湖南在价格方面属于中低层次。从消费者角度来看，肯定是越便宜越好；从中介角度谈论衡阳房价，这取决于很多方面。衡阳房价现在比较合理，基本没有泡沫空间；未来衡阳楼市将平稳增涨，到4000多都算合理的一个价位。
　　
　　唐翔-衡阳日报记者：就房价来说，相比周边，我和各位专家一致认同衡阳房价偏低。2012年衡阳楼市正处于洗牌阶段，我们可以用一碗排骨面理论来理解：一线城市例如北京、深圳一碗排骨面大概15元一碗，15乘以1000相当于当地15000元的房价；衡阳大概5-6元一碗，乘以1000达到了5000元以上了，所以，总体说来衡阳房价偏低。
　　
　　但80后买房的确不容易，作为业主来说，我也希望各位开发商后期服务也能和前期的营销一样的重视。
　　
　　陈曙霞-总结性发言：非常感谢各位嘉宾各抒己见，大家都对2011年的房价形式给予了总结并对今年两大一线房企入市（恒大、万科）衡阳以及衡阳本土的开发商将拿出什么样的竞争手段如何抓住衡阳本地的刚需购房群给出了自己独到的看法。大家针对两会期间对于楼市调控的关注空前火热，各业内人士都表达了自己的观点以及见解并对2012年衡阳楼市走势进行初步预测。
　　
　　我认为今年衡阳楼市或将以平稳、品质、改变为主调。成交量、价格将保持一个平稳态势。去年行业是寒意阵阵，这股寒意表现在市场上就是成交下挫，价格下挫。但衡阳这个城市有其自身特点，以刚需为主，购房者等不起。经过2011年下半年的观望，衡阳楼市已经累积了一大批刚需人群，这股需求并不会因为调控的存在而减少，只是暂时被压抑，总需要一个时候来释放。
　　
　　由于房价还是处于3000多元这个价位，与其他大城市相比，价格优势还是比较明显，返乡置业这个趋势暂时还不会改变。总体上，明年衡阳楼市成交量可能还会保持平均每个月1200套左右的成交记录，与今年基本持平。
　　
　　在宏观调控不放松的前提下，衡阳房价大幅上涨的可能性已经非常小，开发商对市场上涨的信心也在减弱。预计2012年打折促销的楼盘将会增多，房价将维持在今年这个水平，商品房（住宅）实际均价或将保持在3800-4000元/平这个区间，统计均价预计会在3400-3500元/平之间。基本上，与今年的房价持平。
　　
　　2012年搜狐焦点网湖南区客户答谢会上就提出过“品质2012”这一主题。整个市场都存在一个品质提升的需求，衡阳楼市也不例外。前几年，衡阳商品房（住宅）价格衡量较大的标准是“地段”。
　　
　　今年衡阳的开发商们不但要注重楼盘的园林景观配套，更要注重公共设施配套的完善。较大化地满足购房者的需求，让购房者生活变得方便、舒适，才能被购房者所青睐。
　　
　　2012年衡阳楼市将风起云涌，群雄逐鹿。中建•衡阳中心、特变•水木融城 (论坛)、恒大绿洲 (论坛)、崇业晶珠购物公园、红星美凯龙、雅士林名都 (论坛)、珠江•愉景新城 (论坛)、衡阳商业步行街 (论坛)、美博城 (论坛)、剑桥阁、御笔华章 (论坛)、峰邸壹号、雁城故事、衡阳深国投中心城……外地资本、大型房企、本地开发商、住宅、商业地产、新盘，老盘推新楼，2012年衡阳楼市将进入一个格局大改变、行业大洗牌阶段。
　　
　　延伸阅读
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　　·“品质衡阳跨越2012”之衡阳地产业内茶叙会　　
　

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