房租涨幅去年出现下滑 租户却没捞着租金优惠

　　昨天，京城各家中介机构的北京房屋租赁报告接连出炉。由于房屋租赁市场目前没有官方数据发布，各家中介公司根据过往一年业绩总结出来的报告就成了衡量北京房租变化的标准。
　　
　　随着CPI涨幅的回落，京城房屋租赁市场的火热劲儿也随之减弱，但由于贷款利率上扬，一些指望着靠房租还贷的房主又提高了租赁预期。记者昨日从多家中介机构和分析师处获悉，房贷利率的上涨不仅直接吞掉了房价降幅给市民带来的实惠，甚至影响到了租房一族的腰包。
　　
　　供需平衡催稳房租
　　
　　根据链家地产市场研究部统计，2011年北京租赁市场成交平均租金3280元，年度涨幅为13%，相对于2010年19%的年度涨幅而言，下降6个百分点，涨幅出现显著回落。而据中原地产统计，2011年北京市场房租的上涨幅度只有4%，和往年相比，去年的住宅租赁市场要冷静得多。
　　
　　业内人士分析，这一差异是因为二者在全市租赁市场上布点情况不同所导致的。目前，链家、我爱我家和中原三家中介机构占到北京租房市场的前三位。
　　
　　记者从一张CPI涨幅和租金涨幅走势的比较图上看出，租金的上涨通常滞后于物价上涨一至两个月。随着物价的稳定，链家地产分析师张月预测，2012年租金上涨压力依然普遍存在，但随着租赁市场调控措施的不断深入，预计全年租金涨幅很难超过10%，或将创下近3年以来的新低。
　　
　　同时，租房市场供应量的增加和需求量的稳定，也在一定程度上使租金涨幅维持相对稳定的状态。尤其是2011年春节前后的租赁高峰期，3月成交量环比上涨5%，涨幅较去年减少一半之多。主要原因为2010年年底和2011年春节前的一段时间，部分人群提前换租，促使节后的租赁需求并没有出现往年常见的爆发式增长。
　　
　　六成房主打算提租
　　
　　机构统计结果显示，随着整体租金的水涨船高，目前至少60%的业主在合同到期后都存在上涨租金的预期。尤其在当前业主还贷压力加大、物价水平不断上涨的情况下，业主追求租金收益化的心态难以改变。
　　
　　统计数据显示，2011年全市租赁成交楼盘约3800个，比2010年成交楼盘增加190个。淡市下业主出租意愿明显加强。2011年受楼市调控影响，二手房成交价格不断下降，一些业主出售价格难以达到预期，同时又并不急于出售，因此选择出租，以减少空置成本。
　　
　　此外，2010年以来贷款利率累计上涨1.25个百分点，100万贷款的利息额增加12.9万元，月供增加7.4%。加息后百万贷款的月供为7783元，当前的平均月租金能够抵消四成月供。虽然通过每月租金支付月供仍有较大的缺口，但也能够缓解业主的部分还贷压力，增加其出租意愿。而对于2008年以前开始持有房产的大部分人群来说，当前的租金水平则完全可以承担其以租养贷的压力。
　　
　　租赁需求将超百万
　　
　　从部分房地产中介机构的年终统计数据中显示，2011年全年外地人士租赁占比70%，比2010年增加3个百分点，成交规模超过70万套。分析师认为，“京十五条”对于外地户籍人士购房的严格限制，促使部分打算买房的外地户籍人士不得不继续滞留在租赁市场。
　　
　　未来租赁市场受外地来京人士租房需求影响所表现的压力将越来越大。从限购的角度来看，如果纳税、社保满5年才可购房的政策不改变，按照每年向北京流动的外地户籍人口数量计算，其衍生出的租赁需求人口规模将达到180万人。东方IC供图
　　
　　算账一
　　
　　郊区租房不一定更划算
　　
　　地铁大兴线的开通改善了交通，却没给黄村彩虹新城的租房人小戴带来多少实惠。他在公主坟上班，每天出门要坐40分钟到1个小时的公交车才能到公司。
　　
　　“可你看看，地铁一开通，周围的租金都涨了几百块钱。最近要租房的人也越来越多了。”年前房主通知他，这套一居室的房租要涨到2600元。
　　
　　从2008年，小戴就搬到黄村住，当时的租金只有1300元左右。回公司和同事诉苦时，有人告诉他，附近房子也差不多是2000多元，“你还是到附近转转吧”。
　　
　　于是，元旦3天时间里，小戴就开始在单位附近转悠。这一转悠还真发现了不少房源。他先看的是莲花桥西南角的一处商品房小区，30平方米的一居室才2500元。
　　
　　“谁能想到郊区的一居室居然贵过了市区呢？”小戴连连大呼没想到。
　　
　　按照链家地产测算，2011年上半年，大兴北部的平均租金为2328元，而到了下半年就涨到2467元，租金涨幅为6%。郊区地铁贯通后，相关的配套设施逐渐完善，租赁需求由传统的热点租赁区域逐渐向周边租金相对较低的区域扩散，传统租赁区的租金受到抑制。
　　
　　算账二
　　
　　春节提前租可能更省钱
　　
　　统计数据显示，2011年春节后一个月，租金涨了4%；2010年以来租金涨幅连续两年都在10%以上。记者测算后发现，如果在春节前提前10天左右租房，全年租金支出会更便宜。
　　
　　假设租房人在今年1月20日租房，租到明年2月1日，月租为3000元，这期间的房租是37000元，再加上3000元的中介费，租户全年支出40000元。如果从2月2日起租，租到明年2月1日，当时房租根据涨势预测，已经涨到了3120元，那么租户支付的房租和中介费共计40560元。这样看来，如果在春节前租房，虽然可能多支付了12天的房租，但还节省了560元。
　　
　　要趁着房租降价，提前换房，合适不合适呢？
　　
　　如果排名前列年月租是3000元，租户全年一共要支付3.6万元的年租金；如果第二年房主将房租提高10%，那么第二年的年租金就是3.96万元，两年总支出达到7.56万元。
　　
　　这时，如果为了省下这10%的房租，租户在1月份提前换房，就意味着当时同样条件的房租涨了5%，为3150元。第二年的租金是3.78万元，相比省下了1800元。
　　
　　可按照惯例，提前换房要损失房租，这1800元核算下来，正好能租18天的房子。如果租户换租时损失的租期超过18天，就不再合算。　　

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