衡阳:国家康居小区同心墙 情系千家 牵动人心

中天星城西侧面原有在围墙被隔壁小区建设时以安全为由先包起来

中天星城小区西侧围墙第2次被隔壁小区开发商强拆后

　　2011年10月18日，记者采访组随行来到湖南衡阳市少有高级康居示范小区--中天星城。雄伟、气魄的小区大门让记者排名前列印象就是感觉小区的高雅格调和高贵的品质，迈入小区看到花草相间得体、阵阵桂花香扑鼻而来，一派生机、和谐地氛围，真不愧是康居示范小区，那像传说中的有“誓死保卫家园”的事件呀？正当记者们都疑惑不解的时候，突然有一群老年同志上前阻拦了前行之路并开始询问起我们是干什么的？
　　
　　老同志得知我们是新闻记者时，连忙松了口气说：“对不起，记者同志，我们看着你们是生面孔，怕是隔壁开发商请来拆我们围墙的黑社会，所以才冒昧阻止并询问，不好意思呀！”
　　
　　为了了解更多的情况，记者请求老同志引见该小区业主委员会主任。在小区业主委员会办公室，老同志介绍了业主委员会王主任、许主任并告诉他们我们是记者，特意到衡阳是来调查被传得沸沸扬扬的小区物权纠纷事件。王、许主任热情的接待了我们一行3人。

中天星城小区西侧围墙被拆后业主非常不满

中天星城小区西侧围墙被拆后业主非常不满

　　
　　业主说法一：
　　
　　围墙属于全体业主共有财产应受法律保护
　　
　　谈到小区围墙的权益纠纷，王、许两个主任及老同志都满脸无奈，从表情中可以看出这些业主及老同志在维权过程中经历的沧桑和艰辛。记者不由的想起，有网友评价该小区事件的语句：业主是孤立无助，简直是鸡蛋碰石头；对方财大气粗，谁强出头就搞死谁。
　　
　　王主任在拿着手中的《2002年中天星城小区红线规划图》、《2003年中天星城小区总平面规划图》等资料都一一展示给记者看，并详细进行了讲述。
　　
　　衡阳市中天星城小区是2002年12月由衡阳市政府规划并同意批建的“生态小区”。由当时衡阳市蒸湘区国有企业衡阳市中天建设开发总公司（以下简称：中天总公司）与市金壁建筑有限公司共同开发建设。2003年被国家建设部评为湘南地区少有的高级康居示范小区。
　　
　　中天星城项目分二期工程，一期工程为御花园，由16栋12层电梯小高层组成，二期工程为鸿景园 (论坛) (论坛)，由3栋高层组成。优美的环境、配套的设施及“高级康居示范小区”的金字招牌让中天星城身价倍增，销售形势也分外火爆。2005年开盘销售至2008年底，该项目一期工程御花园356户就基本上销售完毕。随着小区业主的入住，小区呈现出一派欢乐祥和、安居乐业的气派。
　　
　　2010年春节刚刚过去，中天星城的业主们惊讶地发现，小区西侧C栋楼房旁另外一地产商万联置业开发有限公司（后文简称万联公司）开发建设的万联阁把被铁栏与简易工棚挡着的围墙全部被拆掉了；在2010年房交会上，在未得到中天星城小区开发商中天建设开发有限公司（原来国由企业改制后，以下简称：中天公司）及小区业主许可的情况下，万联阁直接将中天星城小区的宜居环境作为他们的宣传资料到处散发；销售人员经常带着一些购房客户进入中天星城小区，拿小区内的公用设施向这些客户进行宣传，慌称和中天星城小区是一起的。从此以后，小区内平静的生活彻底被扰乱，一次次与万联阁强行拆除围墙的维权冲突多次发生。
　　
　　王主任告诉记者说：“庆幸地是我们小区的业主在维护自身权力的时候都坚持按着法律法规，不给政府添加任何麻烦、制造任何事端；对万联阁开发商屡次雇佣黑社会威胁、阻拦小区业主汽车等恶劣行径没有任何畏惧，因为我们相信政府、相信正义；相信自古以来是邪不胜正的公理。”
　　
　　“我们在2005年购买这里房子的时候，就是按照我手中的宣传图纸上说的，我们小区总共由19栋房子组成，16栋小高层；3栋高层组成，也完全和2002年、2003年的红线规划图、总平面图吻合，如当时不是看好这里的基础设施、高绿化、低容积率，我们是特别不会购买的，本想在好的环境下安度晚年，颐享天年，可现在万联阁的恶意侵犯就连我们这最基本的要求都无法得以实现，可悲、可叹呀！”一位曾抗日的老红军干部对记者无奈地说。
　　
　　业主们还告诉记者，现在这一堵墙是小区业主第3次自筹资金筑建的，是在衡阳市蒸湘区委政府领导的关怀、支持下才筑建得如此漂亮的，前面几次都被万联阁强行拆除了，万联阁是2010年才开发的新楼盘，我们小区是2003年开发的老楼盘，再加之我们在购买该房产的时候，围墙已经作为公共设施被平摊到我们每户业主身上了，是完全属于我们全体业主共有的合法财产，是应该受到法律保护的，哪容由其任意侵犯呢？
　　
　　家住C3栋的罗先生告诉记者说，当时买房时，原来中天星城小区开发商承诺小区是全封闭式管理小区，如果围墙旁边的每栋楼房都像万联阁这样恶意侵占的话，那我们小区何来谈康居小区呢？对于这样的观点，B栋业主也都表示赞同，她们说，“这是路人皆知的常理。”
　　
　　业主说法二：
　　
　　围墙之争暗藏猫腻
　　
　　记者经调查得知，中天星城小区建设单位是衡阳市中天开发建设有限公司（简称中天公司），该公司前身是中天建设开发总公司（简称中天总公司）。中天总公司原是蒸湘区政府的直属国有企业，2008年4月改制后成为私人企业，公司注册名为衡阳市中天开发建设有限公司。中天星城由衡阳市政府于2002年12月规划，共分两期工程，一期工程为御花园，由16栋12层电梯小高层，计356户，由中天总公司开发建设。二期工程为鸿景园，由3栋高层组成，由中天公司建设。万联阁是1栋33层电梯房，高98米，计204户，2007年11月动工，由万联公司开发建设。
　　
　　中天星城小区业主与万联公司之所以会发生如此纠结的事情，主要原因在于中天总公司改制后，原有的高管人员有多人进入万联公司管理层任职，并入股万联阁项目。中天总公司副总经理夏某加入万联后，一直担任该公司总经理，万联公司的股东之一肖伟就是原中天星城小区楼盘销售的经理。中天星城与万联阁之争进入白热化之后，夏某才辞职离开了万联公司。万联公司坚持要将万联阁并入中天星城，凭借的就是该公司手头有一份与中天总公司、签订的合作协议与补充协议。
　　
　　万联公司称：2006年9月18日，万联公司与中天总公司签订了一份合作协议，后来又在此基础上签订了一份补充协议。该协议约定万联阁为中天星城的二期工程，且一、二期工程为同一小区，中间不设围墙，相关园林、设施共享，并将万联阁住宅部分纳入中天星城物业管理范围。
　　
　　对于两份协议的真实性及合法性，中天公司及小区内的业主提出质疑。
　　
　　据第2组记者调查得知，中天公司是通过拍卖而得的承载式公司，中天总公司以前是国有企业，中天公司在蒸湘区政府买这个企业的时候，对方没有告知前公司与万联阁有约定可以共享小区资源的协议，中天公司清算组及蒸湘区政府建设局书面材料证实，原中天总公司在改制过程中，没有向主管部门和现中天公司移交其与万联公司签订的该协议及补充协议。同时，万联公司提供的合作协议与补充协议上没有加盖明兴公司（当时中天总公司的投资单位）公章，甚至有人怀疑是原有高管人员进入万联公司任职后玩了猫腻。
　　
　　记者从中天星城小区业主提供的资料上看到，从2002年12月份衡阳市政府规划委员会规划中天星城小区用地红线图可以看出，当时的用地并没有万联阁的用地范围。从2003年中天星城总平面图的图纸中看到，有万联阁建筑用地的位置，但是在中天星城小区用地红线的范围之外，不属于2002年市政府对中天星城小区用地红线范围内。同时，2003年的总平面图上的解析第5项可以清楚的看到，中天星城小区由现有的16栋小高层与在建的3栋高层组成。也根本无万联阁存在。
　　
　　业主说法三：
　　
　　围墙情系千家牵动人心
　　
　　中天星城小区业主告诉记者说，这一堵墙我们小区业主叫做“同心墙”，情系千家，小区一期入住业主三百多户，二期将近六百户，围墙的筑建，是全体业主齐心协力完成，我们小区的妇女同志整个晚上都是用手提着水泥浆灌溉而筑，气势十分宏伟、壮观。就因为这一堵墙，让我们原来户对户都从不打招呼，到现在的谁都认识谁的团结氛围的转变，心融在一起，力纠在一团。
　　
　　李女士还对记者讲，如万联阁把我们围墙拆除后并入，直接会导致更多的社会矛盾出现不说，最直接的是我们现有的业主房产贬值，生活无法安定。想想看，这堵墙原来被拆除的那几天，我们小区一早上的买菜时间就连续被盗5户，最多一户的现金丢失高达10万元，最少的都有3千多，治安的隐患就明显凹凸出现，还有的就是万联阁一个只有9亩地基的屁大地方，竟然有建筑面积3万多平方米，容积率高达6点，就这一栋33层240户的楼盘，居然没有什么停车位置，如果我们同意万联阁并入我们小区，那我们现在业主的汽车将摆上何处？那安定、美好的生活又从何谈起呢？如果不是今天面对你们记者讲这些，我们业主平常根本就不敢去想这恶劣的生活环境，因为那样是自己给自己找麻烦。”说完后，李女士笑了笑走开了。
　　
　　谢先生拿出2006年的购房合同说，合同明显有约定是封闭式的小区，这是合同的约定，是交房的附属条件之一。他认为，这堵围墙已经存在7年之久，从法律上讲，楼房已经过了开发商的过渡管理期限，所有的建筑应该由业主聘请的物业公司维护、管理，楼房以及围墙与开发商再没有任何关系，均属于业主的财产与公共设施。如果谁要强行拆除围墙，那就是典型侵权行为，是侵犯业主利益的行为。

中天星城业主自筹资金第3次筑建在新围墙

　　
　　调查：
　　
　　清算组移交时没有这份合同我们没有出卖业主利益
　　
　　面对业主的说法和疑问，记者来到中天公司，中天公司负责人对记者说：“对于中天星城小区围墙纠纷，现在的中天公司至少也是个受害者，就等于一个牛皮鼓，两头都遭打。我们现在的中天公司是2008年通过拍卖所得，当时在区政府购买这公司的时候，所有的债权债务都是通过政府清算组完成、移交，政府在移交原企业文书、档案的时候，也没有移交有这份合同在内。”说完拿出一份政府部门和清算组给予出具在移交原企业文书、档案时没有这份合同在内的证明文件递送给记者查看。
　　
　　当记者继续询问，现在小区一期业主与万联阁围墙之争发生的冲突，贵公司持什么态度呢？中天公司负责人幽默地告诉记者说，“现在的一期业主的围墙之争，与公司无关，一期的所有设施，我们已经全部交入业主，中天星城小区是一个封闭式管理的高档小区，围墙在交房时就已经交给了业主，自那时开始，围墙就是属于小区配套设施，由业主自行或雇佣物业公司管理，既然产权不属于我们公司，那你说，和我们还有关系吗？就目前的情况，万联阁是否并入中天星城小区，围墙的去留，我们公司说了不算，是业主也就是产权所有人说了算。因为，我们包括任何组织或团体都要尊重合法权利人处分自己合法财产权利的选择。所以，对于围墙之争，公司不参合任何意见。”
　　
　　记者：“如此说来，请问贵公司对现在的一期业主的多次建墙是什么态度，有什么异议吗？”
　　
　　中天公司：“对于一期业主现在的围墙，公司没有任何异议，因为那是业主自己主张自己的合法权利，与中天公司无关。”
　　
　　记者：“有人说，中天公司与万联公司签订的协议里面有猫腻，贵公司是什么看法？是否认为会有猫腻？”
　　
　　中天公司：“纠正一下，是原中天总公司签订的。哈哈,有关协议事件，我刚给你们看了那个文件，我们不知道，到现在为止，我们公司也没有这份协议的存在。至于其他，我公司不做任何回答，因为那不是公司的事情，你们可以去调查其他的部门，谢谢！”
　　
　　最后，中天公司负责人还说：“中天公司根本没有损害过业主的利益，公司到现在还一直在完善和补足小区的一些基础设施，希望能让小区的业主在这安居乐业、感觉家的温暖。像现在小区后面围墙加高，小区沥青马路，电梯监控、小区红外监控等等。”
　　
　　附则：
　　
　　【编者按】：
　　
　　湖南衡阳中天星城小区的维权事件略有耳闻，早在《人民网》、《搜狐》、《大江网》、《千龙网》、《长城网》、《汉网》、《中国企业新闻网》、《中国党建网》等国内诸多新闻网站看到过新闻报道，但没有想到的是，如此多的新闻报道，万联阁涉黑雇凶事件至今没有下文，反而能够多次强制拆除围墙，导致矛盾冲突升级。从业主总结的问题来看，问题和矛盾主要集中在小区围墙去留的方面。编者认为，事实上，这些问题都可以通过和业主们平心静气地沟通来解决。事情演变到今天的局面，似乎有些出人意料。无疑，政府部门在处理这样棘手的事件时会带来难题；作为一级政府机构，最终的目的是化解矛盾，共创和谐，但中天星城小区业主维权事件导致现在水火不容，最终的责任是在于万联公司，如果可以低调点，柔和点，客气点，尊重点，那事态的发展将会另一面。从采访记者回来的会议汇报中分析，如果当地政府在处理这事件时候，不全面思考矛盾的两面性，那下一个社会矛盾也许也会立马出现，那就不符合和谐发展的精神了。有关中天星城小区维权民生事件的进展，记者将予以继续关注和跟踪报道。
　　
　　随着我国法制、法规的不断完善，业主的法制观念也在慢慢觉醒。近几年，业主维权事件层出不穷。从某个角度来说，这是个好现象。因为它从一个方面体现了置业者的法律意识的增强，从另一个方面对房产开发商又提出了更高的要求。
　　
　　【法律分析】：
　　
　　《物权法》第73条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。这里“明示属于个人的除外”是指开发商在商品房买卖合同中确定一楼窗前绿地同一楼住房一同发售，约定窗前绿地属于一楼业主专有使用的那块绿地。
　　
　　公共设施产权不明晰是造成物业纠纷的重要原因。《物权法》规定了业主的建筑物区分共有权，为业主维权提供了法律依据。
　　
　　公共设施是楼盘一个不可分割的附件，其建筑成本包括在房价里，开发商在向广大业主出售房产的同时，也转让了土地使用权和住宅同时建设的公共配套设施。业主付款取得房屋所有权后，公共设施的产权就应该归全体业主共有，业主可以根据其设计用途合理使用，开发商、物业管理公司或其中任何一位业主都无权擅自使用。如果要改变公共设施或将公共设施交与业主之外的人使用，应提交业主大会进行表决。
　　
　　因此，小区内的道路、绿地属于业主共有，开发商擅自更改设计，改变绿地面积的行为，侵害了业主对小区公共设施的共有权，业主可向开发商要求赔偿损失。
　　
　　住户在签订购房合同之前，应仔细审核小区的绿化率，并把开发商散发的楼盘传单作为合同的附件，在购房合同中进行特别约定。开发商不能改变附件上的绿地规划，如果占用，购房者有权解除合同，由开发商支付违约金。入住后，住户也应对自己小区的绿化率做到心中有数，看其是否符合国家及地方政府规定的绿化标准。
　　
　　湖南衡阳中天星城小区维权事件最后会怎么样解决？还待有关部门调查研究。可以肯定的是：随着物权法出台，作为开发商，只是依靠逃避、恐吓的手段对付业主的要求是越来越行不通了。

　　更多衡阳房地产相关信息请点击 搜狐焦点网http://hengyang.focus.cn/