排名前列太平戴维斯：优质零售物业扎堆四季度释放

近日，排名前列太平戴维斯发布了2017年第三季度广州房地产市场报告，对广州优质零售物业、写字楼、住宅市场整体情况进行了解读。

广州甲级写字楼市场：琶洲板块租金录得全年较大涨幅

据排名前列太平戴维斯统计，第三季度，一栋6.6万平方米体量的甲级写字楼交付，全市甲级写字楼存量升至496万平方米。全市空置率环比下降1.3个百分点，至11.9%的水平。租金环比上涨1.1%，至人民币每平方米每月157.3元。

各区写字楼市场方面，越秀区租金环比下跌0.8%，至人民币每平方米每月118.5元，空置率环比下降1.5个百分点至6.2%。

天河北区域租金环比下跌0.7%，至人民币每平方米每月153.6元，空置率环比下降0.2个百分点至3.9%。

三季度，珠江新城商务区租金增幅居于全市各商务区榜首，本季度租金环比涨幅为2.7%，租金为人民币每平方米每月182.5元；空置率环比下降0.4个百分点至13.0%。

琶洲板块租金录得今年以来的较大涨幅，环比上涨1.5%，至人民币每平方米每月119.7元；入住提升最为明显，空置率环比下降8.3个百分点至25.1%，多个项目录得大面积成交，其中以IT/高科技类租户为主。

排名前列太平戴维斯展望下季度时表示，越秀区将有一栋约3万平方米总体量的新项目建成交付。就全年供应量而言，预计2017年总供应量较去年同比下降67.9%。新增供应有限和租赁成交活跃将使全市空置率下降。

持续增强的市场吸纳能力和平淡的供应，将提高业主报价的信心，成熟和高需求的商务区表现得尤为明显，例如珠江新城。对于琶洲等新兴商务区，业主将通过提供灵活的租金优惠措施来保留和吸引优质租户，以提高项目的入住率。

企业稳定的收入增长和年末季节因素的推动作用，将助力广州甲级写字楼租赁市场维持活跃表现。预计下季度，市场租金将上升，空置率将继续下降。                                                        

广州优质零售物业市场：四季度将集中供应

2017年1-8月，广州市社会消费品零售总额达人民币6,116亿元，同比增长8.6%，增速同比小幅加快0.1个百分点。在单个项目方面，三季度，一座10万平方米体量的优质购物中心投入试营业，将当前优质零售物业总存量推升至470万平方米。

三季度，全市优质购物中心首层平均租金水平达到人民币每平方米每月702.5元，环比微涨0.1%，同比上涨0.6%。核心商圈和非核心商圈的租金表现各异，其中核心商圈首层租金上涨，而非核心商圈则有下跌。

而全市主要商圈优质购物中心整体空置率环比略降0.2个百分点，至5.5%，但同比上涨1.5%。

按业态来看，本季度，运动、健康类业态和人气、特色餐饮业态表现较为突出，并受到网络营销和实体商场的推动效应。

非核心商圈的租户组合调整紧跟市场趋势，例如引入了更多儿童类品牌、儿童教育机构及游乐场，以及体验类商家和规模较小的人气餐饮品牌。

针对优质零售商业的前景，排名前列太平戴维斯预计全年76%的优质零售供应将于第四季度集中释放，海珠、番禺、白云等多个区域均将有新项目开业，总体量共计约47.5万平方米。

以未来供应项目区位而言，随着核心商圈体量渐趋饱和、可建设用地稀缺，绝大多数拟开业的项目集中在新兴商圈，并以周边社区消费群体为目标客群。而从业态配比来看，未来供应更强化“体验式消费”的概念，通过创新型主题或商家吸引消费者。

大规模的集中供应将给市场施压，或将导致优质零售市场空置率上升。但基于整体市场的稳定表现，预计全市租金将维稳。

广州住宅销售市场：短期内住宅成交量将持续走低

2017年7-8月，广州九区一手住宅成交量为73.2万平方米，月均成交量环比下降38.0%。7-8月，广州九区一手住宅成交均价为人民币每平方米24,689元，环比上涨4.5%。

7-8月，中心城区成交均价为人民币每平方米38,937元，环比上涨12.1%；同期，月均成交量环比下降16.9%至12.0万平方米。

7-8月，市郊区域[2]成交均价为人民币每平方米21,906元，环比下跌0.8%；同期，月均成交量环比显著下降40.9%，共计约61.2万平方米。

预计第四季度的住宅市场仍将处于调整期。政府调控政策将继续作用于降温住宅销售市场，抑制市场投机行为。房贷成本的上升将抑制购房需求，给住宅销售市场带来消化压力。这或将导致广州整体住宅成交量在短期内持续走低。

广州住宅租赁市场：酒店式公寓入住率创五年新高

第三季度，广州高品质酒店式公寓租金环比下跌0.7%，至人民币每平方米每月196.9元，入住率环比上升4.1个百分点至93.0%，创五年入住率新高。

本季度，高端住宅租赁市场租金环比下跌0.6%，至人民币每平方米每月154.2元。入住率环比下降0.3个百分点至95.5%。

展望住宅租赁市场，排名前列太平戴维斯认为，宏观层面上，政府对租赁市场的支持，将鼓励更多开发商进入长租公寓市场，这也将为传统酒店式公寓市场带来挑战。因此，酒店服务式公寓业主将继续给予一定租金优惠以稳定项目入住率。

另一方面，广州高端住宅市场的供给和需求均将维稳，但租赁市场规模远不及其它一线城市，这亦在一定程度上对未来市场发展提出了挑战。