老司机：限售是冻结炒房资金，还是为房价托底？

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“金九银十”原本是楼市的销售旺季，但是最近两年的“金九银十”似乎成为了调控政策出台的“黄金时期”。还记得2016年国庆前后，全国多地接连出台限购政策，包括佛山在内的多个城市“恢复”或“升级”限购。而今年自9月22日开始，全国同样掀起了一波“调控潮”，包括重庆、南昌在内的9个城市密集发布“限购”和“限售”新政。

楼市调控由“限购”向“限售”过渡，许多人心中都有一个疑问：限售到底是想冻结“炒房”资金，还是为房价“托底”？

虽然全国各地城市都在加大对楼市的调控，但在部分“炒家”眼中，调控越严也意味着房子越有“价值”。趁着调控期间房价较低时买入，空置两年再卖出，成为了不少“炒家”常用的套路。而近年来各大中小城市出现的新建楼盘大量空置现象就是较好的佐证。

大城市如此，就更别说是二三四线城市了。房子买了既不自住又不出租，一方面是担心房屋出租后会被租客弄得面目全非，几年后转让卖不了高价钱，另一方面是房价的涨幅相对租金收入来说要高得多，炒房客不愿做吃力不讨好的事。

但如果这时候炒房客的资金被冻结的话，会有什么影响？

首先，房产套现周期延长。9城相继延长新购房屋出售时间，炒房客原本2年左右就能获利套现，现在要等多5年，限售倒逼炒房客以出租方式填补利息成本，间接增加了租赁市场房源供应。

其次，延长房价波动周期。纵观历年房价走势，不难发现每隔7-10年楼市都有一轮大幅上涨的行情。虽然限售减少了市场的交易宗数，但也防止了楼市泡沫过大所引发的风险。

最后，如果杆杠太高的炒房客无法及时套现怎么办？当然就是让他“回馈”社会。大部分炒房客都是有资金有实力的，楼市限购限售会对其造成一定的影响，但是不足以致命。调控要取缔的是那些过度炒房的集团，延长套现周期，让其资金链断裂，逼迫其低价卖房，除了能稳定地区房价外，还能让真正购房者买得到低价房。

但是这类房子毕竟属于少数，如果市场房源因为“限售”新政而导致供不应求，房价仍然会继续上涨。这时候推动房价上涨的因素，就不再是炒房客，而是刚需者，但这种因素的上涨也符合“房子是用来住的”前置条件。

再来插播一条新闻

日前，8月全国首套房平均利率创下历史新高，达到5.12%，这是自2016年以来首次突破5%大关；相当于基准利率1.04倍，环比7月上升了2.47%，为连续8个月上升；同比去年8月的4.44%，上升了15.35%。

全国首套房平均利率较低的城市前三分别为上海4.83%、珠海4.90%、海口4.90%。8月份北上广深一线城市分布在4.83%—5.13%，北京首套房平均利率为5.12%、广州为5.13%、深圳为5.04%，均已突破5%。

大家都发现，以往在房贷方面的调控一般都以央行为主导，比如说提高基准利率。但今年以来调控得主力军却变成了各大银行自身，由银行取消房贷折扣或者上浮房贷利率的方式进行。

以取消折扣代替”提基“，既避免了调控“追溯”过去已购房者，又增加了“炒房”的不确定风险，一举两得。

所以“限售”新政的出台是不是真的为了打压房价？老司机认为这招更多的是为了挤出楼市泡沫，为日后楼价稳定上涨打下基础。

所以说，现在虽然不一定是“较佳”的入市时机，但特别不是“不应该”入市。同理，调控只是抑制了房价的涨势，而不代表日后一定就会下跌。

想上车的刚需族，买房还是要趁早。