饥不择食？广州全自持地块竟遭抢进入摇号！

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10月11日，广州市公共资源交易网共成交了6宗地块，包括2宗居住用地和4宗商服用地，出让总价达34.6亿元。

6宗地中，最受关注的当属黄埔科学城KXC-K1-9地块，该地为全自持租赁住房用地。在正式开拍前20分钟，地块报价已达较高限价。

根据出让规定，该地将通过摇号确定最终对象，结果将于3个工作日内确定。根据公共资源交易网的摇号公告显示，共有3位竞买人参与摇号环节，并定于10月16日下午3点进行，最终花落谁家，我们可以拭目以待。

“万万没想到，全自持地块竟然有人争抢到进入摇号阶段。”而这块全自持地块也是广州首宗进入摇号阶段的宅地。

根据出让公告，广州开发区KXC-K1-9地块位于黄埔区科学城，这是近年重点发展的板块，而该地距离6号线萝岗地铁站仅1公里，地块位置优越，交通通达度较高。

广州中原地产项目部总经理黄韬：

有人竞争并且最后进入摇号，前提是地价足够低。达到较高限价之后楼面价也才1万出头，其实比起长岭居那块地还便宜，这样算下来其实预计未来成本控制在1.5万/平左右，而未来那边的租金回报率预计可以达到6%-8%，甚至是10%。这种情况下，开发商就算拿了全自持地块还是有盈利的，对于资金运作还是有利的。

开发商以低价取得自持土地、再出租，预计租金回报率正常或以上，是未来房地产发展的新方向。再配合“租购同权”、“集体用地可建租赁房”、“产权共有”、“保障房建设”等措施，这种长效机制将影响着未来房地产格局，这预计是一个长期的过程。

方圆地产首席市场分析师邓浩志：

1、广州是首批发展租赁市场的试点城市，所以未来土地供应计划中有1/3将发展租赁市场。而传统可销售住宅用地的减少，迫使房企参与到租赁市场的发展当中，这有点饥不择食的感觉。

2、此次成交的全自持地块楼面价仅1万出头，与之前2.7万/平的萝岗“land king”对比起来，还是有一定价格上的差距。对于房企而言，成本降低也就等于回报率的提升。

3、房企虽然对租赁市场的未来发展前途不甚明确，但这毕竟是国家扶持的产业，各房企或抱着试水的心态来尝试一下，希望在新领域能喝到“头啖汤”。

搜狐焦点广州主编张鸿雁：

全自持地块配合摇号，是顺应租购同权潮流而出来的新拍地方式，这是政府推地方式的变革。以前开发商对租赁用地不感兴趣，主要是因为地价太贵，这种新出让方式可以从根本上解决这个问题。

接下来还需要在税费、REITS等方面出台配套措施，才能让更多企业参与到租赁用地的开发中，才会让开发商在做全自持用地的租赁运营时，有利可图，而这才是长久之计。（备注：REITS指房地产信托投资基金）

实际上，除了广州出现全自持用地以外，出现全自持地块的城市还有北京、上海、杭州、佛山等多个热点一二线城市。其中上海、杭州多宗用地和广州一样，均是全自持出让，并且要求建设租赁住房。佛山地块是竞自持环节过程中被直接加到自持比例达100%。可以看到，政府定向要求全自持的地块，地价会偏低。

低价出让自持租赁住房地块，预计是未来土地出让调整的方向，这是与“租购同权”等鼓励租赁住房政策相配套的土地政策。

小妹认为，出现这样的结果确实是意料之外，却是情理之中。

按照现在的土地出让情况来看，接下来（月底）即将出让的地块里面也是设置了“配建自持租赁住房”的相关出让规定。

此外，广州8月份公布的未来5年的供地计划中直接提出，未来5年新增住房的1/5是要用于租赁，从这个角度出发，短期内这样的出让思路会加以持续。

由此可见，未来土地出让竞自持定向作为租赁住房用地将成为趋势。在这种情况下，开发商一方面只能够顺应目前的土地拍卖政策；另一方面也只能转变思路，不管是不是需要自持，或者是只能租不能售，只是未来的开发和盈利模式不一样。

对开发商来说，把土地握在手上总比握着空气什么都没有来得好，尤其是在一线城市。虽然需要探索，但租赁市场的前景还是可以期待的。