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宅基地、小产权房到底能不能买?这里终于讲清楚

2017/09/05 07:32 来源: 搜狐焦点网 作者: 陈小怡 评论
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宅基地价格确实非常诱人,而且宅基地地方大,一旦遇上拆迁,还有可能身价翻倍,所以越来越多的购房者把目光投向了这些地方。不过,这些村/城中村里的宅基地,真的能买么,风险有多大?

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50-60万可以买哪里的房子?

买住宅,首付勉勉强强;买公寓,面积小还要公司名义(二手5成首付肯定也是不够的);那么,宅基地呢?

网络上挂出的番禺宅基地转让信息,最便宜的仅约2700/平,而据中原研究发展部统计,番禺8月的二手房成交均价是2.65万/平!价格几乎相差了10倍!

(网上部分平台发布的宅基地房源消息,仅供参考)

虽然信息的真实性有待考究,但宅基地价格确实非常诱人,而且宅基地地方大,一旦遇上拆迁,还有可能身价翻倍,所以越来越多的购房者把目光投向了这些地方。

不过,这些村/城中村里的宅基地,真的能买么,风险有多大?

就等拆迁了,能拿到赔偿就好!所以,拆迁的高额补偿可以拿到吗?按照法律程序签了合同,做好公证,就有保障了吗?好怕风险大城里人能买么?这么便宜,而且自建几层,无论出租还是自住都不错啊!高风险高回报吧宅基地就是小产权房吗?做好公证了,就没风险??

上周五晚,小妹就请来了南方福瑞德律师事务所的高睿明律师,来为大家解疑释惑!

先来看一个真实的案例:

2004年8月,陈某22万买下了白云区某村周某的宅基地,三层半框架结构,建筑面积280平方米。

当时,双方交易签订了规范的《房屋转让协议》,不过由于农村宅基地房不允许买卖,所以协议无法进行公证,作为替代,最后陈某和周某又签订了一份《赠与合同》并完成公证。

之后,陈某又花费了55万装修好了房屋用于自住,一切本该是圆满了,谁料10年后,房屋会因为拆迁而再生变故。

2014年,该宅基地房要拆迁了。拆迁补偿价格远远高于原房屋的买卖价格,利益当前,周某便将陈某诉至法院,要求10年前签订的转让协议、赠与合同全部无效,并交回宅基地及上盖建筑物!

最终结果,法院判定当年双方签订的《房屋转让协议》和《赠与合同》均无效!

估计当时陈某听到判决的时候是这样的...

明明陈某在交易时都做足功夫——操作规范,还做了公证,为何法院竟都不认账?

解读

集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者的特定身份相联系,在一定程度上具有福利性质和社会保障的,所以,仅限于一定条件下在集体经济组织成员之间转让,不允许通过房屋买卖等方式转让给本集体经济组织以外的民事主体。而且宅基地的政策是一户一地,也就是说原则上,每一户只能拥有一块宅基地。

而案例中,受让人陈某非本村集体成员,因此周某与陈某签订的《房屋转让协议》虽是双方真实意思表示,但由于该《房屋转让协议》,违反了法律、法规的强制性规定,应属无效。关于赠与合同,虽然该赠与合同已经过公证处公证,双方变相操作,签订了《赠与合同》并进行了赠与公证。但其实质是以合法形式掩盖非法目的,因此,该赠与合同应为无效。

通过这个案例,大家应该可以清楚了到,宅基地在非同一村集体中转让的合同,在广州市会被法院认定为无效的,即使是经过公证的赠与也是同样的道理,而且这也并不是个案。

所以,如果你不是村里的人,宅基地,不能买!

那么问题又来了,宅基地不能买,那么小产权房呢?

首先,要搞清楚,宅基地上建的宅基地房和小产权房的区别。

所以,小产权房更是不能买啊,其中最大的风险是拆违的时候可能是任何补偿都没有!此外,买了的话还面临着这些问题:

1、无法办理产权,未来再交易也是十分困难;

2、质量问题,没有合法有资质单位的检验验收,其建筑质量也存在很大风险;

3、无法贷款。


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责任编辑:梁志锋  JN261

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