黄埔常住人口破百万 二手房报价达3.3万/平

楼市逐渐发生变化。一手住宅越来越稀缺，而二手市场却更加受到关注。

而随着外围交通的完善和区域楼市的发展成熟，置业者购买二手住宅不再局限于中心四区和番禺。据广州中原研究部统计，今年上半年萝岗、新塘、芳村三大板块的市场活跃度和关注度明显上升，成为二手住宅市场中的黑马。

而其中最受关注的当属东部置业热区。

东部置业热潮

东部热区，其实主要是增城和黄埔（萝岗），这两个区域的共同特点，都是在2015年出现行政区的合并和变化，而这变化也直接带来产业和人口的迁移。

据阳光家缘数据显示，2017年上半年黄埔区二手住宅网签2497套，全市75569套，区域占比约3%。从近五年的数据来看，黄埔区二手住宅年度网签量一般占全市的2%-4%，贡献相对较小。

但是，2015年下半年老黄埔与萝岗合并后，区域二手住宅网签量从原来的1000套增至2500套的水平，且网签量环比涨幅持续高于全市涨幅。

自2013年以来，无论楼市旺季或淡季，增城二手住宅成交量均一路走高，尤其是自2015年增城“撤市改区”挂牌以来，增城二手成交表现更为亮眼。

据广州中原研究发展部监测，2014年增城月均成交量仅为198宗。2015年5月29日，增城正式“撤市改区”，月均成交翻倍，上涨至414宗。2016年，延续“撤市改区”的各种利好，月均成交量跃升至1145宗，涨幅高达177%。2017年，虽受史上最严限购政策影响——广州异地客户于增城区限购1套住宅，但月均仍持续上涨，成交量为1552宗。

从近五年成交占比来看，2017年1-7月增城成交占比为15.04%，比值是2013年的3倍多，由此可见，近年来增城二手成交量不仅一路高涨，而且成交涨幅远高于大市成交涨幅。

黄埔（萝岗）篇

1、五年来二手房价涨50%

广州中原研究发展部认为，黄埔区二手住宅市场网签量两年内增加1.5倍，除大市因素外，新地铁的开通极大地缩短了通勤时间，使得大部分购买力有限的刚需买家会选择于此。

同时，市区楼价的攀升也是导致购房者东进置业的主要因素。另外，从2013年崛起的萝岗板块 ，越来越来多的一手房源转二手房源，而且证满两年的房源不断增加。对购房者来说，相对于老城区的老破小和天河区的高门槛，此区板块无异于是刚需买家的“应许之地”。

而据监控数据显示，2017年6月，黄埔区二手住宅网签均价为16958元/平方米，相比2013年初的11292元/平方米，价格涨幅达50%，远高于区域一手住宅20%的涨幅。

此外，近五年来区域一二手楼价差距明显缩减，2013年初，两者相距5000元/平方米，现时区域二手均价仅比一手均价低约2500元/平方米。

2、常住人口规模破百万

楼市成交和价格齐齐攀升，其实侧面体现的是人口的进入。而无疑黄埔成为近十年人口增长大区，而这样的变化在科学城早已有所体现，点击《凌晨4点排队入户？广州这个区1年来变化太惊人！》。

据广州市统计局较新数据显示，2016年年末黄埔区常住人口规模破百万，达108.26万人，较2015年区域合并前增长了20%，是全市人口增长较快的区域。

从表格可以看出，2015年及以前，萝岗常住人口年均增幅约为7%，高于老黄埔的5%。而根据规划，2016年萝岗预期常住人口要达到60万，2020年更要达到100万。显然，萝岗的人口增长潜力比老黄埔更强，而黄埔区2016年年末常住人口能实现破百万，萝岗的贡献也更大。

3、二手盘较高报价已突3万

新盘走俏，二手盘也越来越受关注。

截止2017年6月末，黄埔区一手住宅库存量为54.1万平方米，库存消化周期仅有2.4个月，较去年年初降低4.5个月，去库存成效显著的同时，区域供不应求的现象更甚。在一手项目供应短缺和宅地开发缓慢的局面下，区域二手房交易正处于增长期。

而新转入二手房市场的科学城和区府片区，7月二手房较高报价已经突破3万。今年前七个月，位于区府的万科东荟城、中海誉城、科城山庄以及位于科学城的龙光御景华庭、万科新里程均活跃，市场活力彰显。

增城篇

增城，作为广州“东进”重要发展区域之一，近年来二手住宅成交量一路走高，尤其是2015年增城撤市设区，正式融入广州发展格局，增城规划定位由过去的“广州城市副中心”调整为“现代化中等规模生态城市”后，增城二手市场成交更为活跃。

2017年1-7月增城二手住宅中介网签量高达10861宗，月均成交量为1552宗。一手住宅与二手住宅比值逐年走低，2017年1-7月比值仅为1.35。在大家不大注意的情况下，增城楼市已经发生了变化，已经逐渐转入存量房市场。

而对于远离广州市区的增城来说，最直接的利好刺激无疑就是轨道交通的发展，而由此引发的人口迁移和板块崛起，而其中最受热捧的无疑是年底即将开通的地铁13号线沿线楼盘。

据广州中原研究发展部监测，地铁13号线的即将开通不仅拉近新塘前往市区的距离，加上目前新塘板块二手房价格较市区低洼，如地铁13号线沿线不仅基本为二手盘，而且价格普遍集中在16000-23000元/平，因此有不少刚需客转移至该板块置业，促使近两年增城二手市场活跃。

诚如小妹昨天发的文章《一手楼进入稀缺时代！广州8月开盘数仅为去年一半》提及，而今一手住宅市场，无论开盘还是成交量都在逐渐减少，作为去年成交大区，增城萝岗将陆续迎来板块成熟，也会成为二手住宅的重点板块。

这些外围区域的二手市场的崛起，依托一手库存减少、交通配套成熟等支撑，将会越来越受买家的青睐。

而连这么外围的区域都逐渐转入存量房时代，是否意味着一手住宅将变得越来越稀缺？你怎么看呢？欢迎评论参与讨论。

文章主要来源：广州中原研究部