【搜狐焦点广州讯】8月14日,广州市国土资源和规划委员会发布了关于印发《广州市2017-2021年住宅用地供应计划》的通知,提前透露了未来五年广州宅地供应的情况,直接提出加大宅地用地,未来全市新增75万套住房。
此外,一方面是明确提出增加租赁住房供应,未来5年租赁住房将占总住房供应量1/5;另外中心城区土地供应以旧改为主,外围区域为新增用地。
关于这个《计划》,大家较好奇的是:75万套,到底是多还是少?其实如果能够完成正常供应(年均640公顷用地),也就意味着年均增加15万套,其实并不算少。毕竟多年来广州的一手住宅成交多是10万套以下,2016年最火的一年也只成交了12.5万套。
据小妹查询相关资料得知,此前广州市国规委公布的《广州市2017年建设用地供应计划宗地表》显示,2017年广州供应的商住用地(含住用地,撇除安置房项目)总面积仅为462.7万平,也就是仅有462.7公顷,即便今年能够全部完成该供地计划表,也没有达到年平均供应量(640公顷)。而据广州中原研究部数据统计,上半年(1-6月)广州仅供应了108.4万平,完成量不到2017年供地计划的三分之一。
小妹带大家看看这份供地计划有啥重点。根据《供应计划》,未来5年,广州住宅用地供应主要有以下几个方面:
1、未来5年新增75万套住房
2017-2021年,全市计划供应住宅用地3200公顷,年平均计划供应住宅用地640公顷,以保障建设75万套住房用地需求,其中普通商品住宅60万套、租赁住房15万套。租赁住房占总供应量的1/5。
专家点评:
独立地产人黎文江
年均供应640万平米宅地,以保证五年增加75万套住宅,年均15万套,绰绰有余,打个8折也足够供应了。
方圆地产首席市场分析师邓浩志
广州商品房市场发展了近20年,住宅年竣工套数较高也就10万套左右,去年仅8万套,而这次计划年供应15万套,能否完成目标?难度很大。
而在土地供应方面,广州在过去10年中,政府公布的土地供应计划仅有2年完成了计划,这次大幅提升供应计划,住房指标是否足够?土地储备是否足够?任务是否过于激进?需要观察。
2、以公租房为主的宅地供应
继广州发文提出鼓励租房之后,广州此次土地供应计划也重点提及未来五年全市保障性住房以公租房为主,并结合各区发展特点,提供一定规模的人才公寓。
同时,探索以政府统筹使用部分“城中村”改造村民复建安置房,加大公租房供应力度;鼓励房地产开发企业自持商品房,以出租方式供应市场,增加租赁住房有效供应。
内环以内以普通商品住房用地为主;为保护空间肌理、缓解老城压力,主要供应存量住宅用地。内环与外环之间以普通商品住房用地为主;为疏解高密度人口,适量供应住宅用地。外环与北二环-东二环-广明高速之间以普通商品住房用地、租赁住房用地为主;作为城市拓展的主要区域,未来应加大供应住宅用地。
根据提到的内环外环,小妹画了一个图,内环主要是越秀区,而内环与外环之间是荔湾、天河和海珠三区,外环与北二环-东二环-广明高速区域主要涵盖番禺、白云、黄埔三个区域。
(小妹1号:“原来我们都住在外环以外。”)
此外,地铁9号线、14号线、21号线、4号线形成的四个放射轴线两侧以普通商品住房、人才公寓为主;依托便捷的轨道交通,该区域为中心城区与外围联动发展的重要空间载体,相应增加供应住宅用地。
专家点评:
独立地产人黎文江
保障性住房以公租房为主,并配备人才公寓。没有提共有产权住房,限价房,保障房之类的保障性住房供应。
内环路以内,供应“三旧”存量土地做普通住宅地,金贵。
内环与外环路之间,供应少量普通住宅地,宝贵。
外环路以外,供应大量普通住宅地和租赁住宅地,不贵。
从租赁住宅用地放置于外环以外,可揣测,有关部门是把其作为将来城市拓展后的“备胎”。
方圆地产首席市场分析师邓浩志
专门提出供应租赁用地,会对培育租赁市场起到积极的作用,但由于目前发展租赁的配套政策不吸引,企业盈利空间不足,所以企业参与的积极性并不算太高,所以,除了增加土地供应外,还需要配套政策出台,也要看看市场的进一步反应,毕竟这是个全新的领域。
3、采用多种方式控制高地价
广州未来土地出让将灵活采取 “限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等多种竞价方式,防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况。
专家点评:
独立地产人黎文江
文件中提到“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积,都是抑地价抑房价的“辣招”,祈求不要用或少用。
方圆地产首席市场分析师邓浩志
随着地价越来越高,旧改、拆迁成本也大幅提升,政府土地收储成本也大幅上涨,如果所有土地都采用 “限房价、竞地价”,“限地价、竞房价”方式,无疑等于财政直接或间接补贴了土地价格。广州卖地收入减少一定会影响到地方财政,政府资金投入肯定会在其他领域有所减少,这对经济和民生等领域的负面效应需要综合评估。