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海珠这块地卖了10年 起拍价从1.9亿涨到12.76亿

2017-07-28 00:54:19 来源: 商务部

2017下半年首次土拍明日拉开序幕。

7月广州共出让9宗地,其中7宗地位于海珠和南沙两区,明日将通过网上竞价出让,而2宗地位于增城,于31日通过现场竞价出让。

截至目前,明日出让的7宗地,除了南沙黄阁莲溪村商住用地无人报价之外,其余6宗地都是只有一家报了底价。

竟然都没人参与竞价,此次土拍真的遇冷了?难道都要底价成交?下半年土地市场真的是否火热?明日土拍揭晓答案。

拍地看点

对于本次土拍,小妹认为看点主要有以下三个:

一、中心区少有一宗商住用地海珠区橡胶新村地块第三次出让,目前仅有一家报价。周边高价地云集,然地块本身涉及债权以及回迁楼等历史遗留问题,是否仍会高价成交值得期待;

二、南沙今年首次土地出让,一次性卖6宗地。而此次多是定向出让,设置的条件不少,对拿地企业要求较多,优质地块不少,是否会出现新的区域标杆,值得关注;

三、广州土地出让依旧采取“竞配建+竞自持+摇号”的方式出让这一批地块,不同之处在于出让条件增多了,而在“租售同权”之下,加上上海出现了100%自持地块出让,广州是否会跟进?

专家解读

广州中原地产项目部总经理黄韬:

海珠地块存在变数,地块“不干净”,历史遗留问题需要解决,但这对某些本地开发商来说是优势,有背景能够解决这些不是靠前就能解决的问题,但对外来开发商来说就有难度。“我估计这块地明天到竞配建阶段,应该不会进入竞自持。可能有捡漏的情况出现。”

下半年广州土地市场整体会遇冷,房企拿地热情不会像之前那么高涨,而广州目前的拍地政策已经很积极了,之前自持也没有出现达100%的情况,因此进一步跟进上海的拍地政策可能性不大。

方圆地产首席市场分析师邓浩志:

按照现在的土地出让政策,地价其实不会实际反映出来,海珠地块涉及的债权问题就像广信资产包一样,更加难以直接通过地价显示出来,明天土地出让依旧值得关注。

目前土地市场会趋于高价平稳,南沙地价目测会跟去年底保利万科拿下的宅地价格持平。

踩地报告

海珠篇

第三次出让 起拍价翻了又翻

此次土拍,寸土寸金的中心区仅有一块地出让,即海珠区昌岗中路100号地块。该地曾经两次挂牌,但都因故未成功出让,可谓“命途多舛”。

而今年3月份海珠区出让的石岗路地块已经成为全市单价新标杆,伴随着地价的上涨,中心区优质土地资源稀缺价值凸显,该地能否顺利出让,是否会高价成交,值得关注。

此次出让橡胶新村地块总用地面积为1.45万平,总计容建面为9.83万平,但目前已建有一栋回迁楼,直接扣除计容,地块设置容积率相当高,达8.38,为近年来出让的宅地容积率较高的宗地。此外要求中小户型比例不得低于60%。

值得一提的是,该宗地块曾经有2次挂牌历史,排名前列次挂牌在2007年,当时保利以总价1.95亿竞得,后因故退出;其后地块曾于2014年再次挂出,起拍价为9.57亿,后来该地块因故中止出让,而今进行第三次出让,目前起拍总价为12.76亿。10年时间,该地起拍价早已经翻了又翻。

需要指出的是该地块仍然存在债权债务问题待解决。

据小妹走访发现,该地目前被比人高的铁皮紧紧围蔽,内部杂草、大树遍布,也被附近居民当做临时仓库。

据附近村民说,“这块地年年都说要卖,卖十年了还在,谁知道会不会卖?”小妹走访发现,目前橡胶新村已有楼盘楼龄都将近10年,且多为楼梯楼。

地块优质小区楼盘翠城花园、光大花园价格在4.8-5.3万/平,而楼龄较长,居住环境一般的楼梯楼价格在1.9-2.1万/平,部分后来加装电梯的二手单位价格在2.4-2.6万/平。

虽然地处市区优质地段,但是其历史遗留问题增加了地块出让难度,也是此次土拍较大的看点所在。

南沙篇

实际上,这是南沙今年以来排名前列次土地出让。南沙依旧沿袭其一贯风格,卖地不仅仅为了卖地,大多数情况都是为了引入产业。这次也不例外。而此次南沙土地无疑是焦点,一次性放出6宗地,4宗商住用地以及2宗纯商业用地,关注度必然不低。

南沙体育馆北侧地块:打造南沙地标建筑

南沙体育馆北侧2017NJY-4地块出让条件严苛,位于蕉门河板块,紧邻南沙体育馆,总占地面积8.7万平,总起拍价16.8亿,涵盖居住、商服用途。

根据出让文件,要求引入文化体育产业类总部、部分商业地需自持,还需按照官方要求配建1.5万平地下空间。

该地块建筑物由于涉及体育中心及周边规划,在设计、建筑布局上条件亦比较严格。根据地块规划,这里将以“钻石”为设计概念,建一栋150米和一栋85米的滨河地标。

该地块地处蕉门河中心区以南河边,周边有体育中心、公园等规划,景观、自然环境条件优质;交通方面,离地铁4号线站点比较远,目前周边有公交站布局,但线路较少;而公路交通则相对比较发达,该地块距离京珠高速入口约500米。配套方面离目前金洲商圈约2.5公里,离万达约1.5公里,徒步来往比较远,需待未来金茂综合项目发展成熟,则可共享商业配套。

目前地块周边一手项目价格在2.2-2.5万/平,作为南沙未来政商务重心的“蕉门河中心区”,加上自然环境条件佳,因此目前楼盘定价属区内中高水平;二手项目价格则在1.9-2.2万/平。

南沙街坦头村地块:近金洲商圈 大盘林立

该地块位于南沙传统楼市板块金洲,其占地面积4.67万平,计容建面为13.38万平,与去年11月以楼面价11772元/平出让的坦头2016NJY-4地块相距约800米,该地最终由越秀拿下。

地块东侧与碧桂园天玺湾隔路相对,地块西、南侧为山体,景观环境优越;地块北侧靠近主干道环市大道北,需要指出的是环市大道北与虎门码头相连接,因此多大货车来往,造成一定噪音、烟尘污染。

由于生活配套完善、周边自然环境较佳,因此金洲板块目前一手项目价格在1.8-2.3万/平,由于部分项目为毛坯,部分带装修,加上开发商品牌等因素影响,因此价格差距较大;而优质二手价格在1.4-1.6万/平之间。

广州中原研究发展部认为地块核心客户群为自贸区工作人员,看中金洲板块成熟的生活、教育配套;另外由于其可通过公交接驳地铁,因此对于部分经济承受能力相对低,或者愿意“以时间换空间”的市区上班族而言,亦具有一定吸引力。

黄阁镇莲溪村地块:目前仍无人报价

黄阁镇莲溪村2017NJY-5地块占地5.98万平,容积率为2.64,建筑面积为15.83万平,需与莲溪村签订开发协议,地块起拍价为12.85亿元,折合楼面地价8120元/平。

目前,地块尚未平整,仅南侧有围蔽及监控设备。地块南部现为临时停车场及驾校;北部为某大巴公司的临时停车场及河涌绿化带;中部则为废弃的莲溪商业街。

地块东侧临近黄阁镇主干道市南大道及地铁4号线黄阁汽车城站,地铁站在地块东侧设有两个进出口,未来地铁盘将是地块项目主打的卖点之一。

参照出让文件,地块北侧将设置10米宽的步行道,确保人流与黄阁地铁站的通达性。另外,西涌属黄阁镇的结构性功能隔离带的组成部分,未来地块北侧的慢行交通及水景资源也是地块项目的另一优势。

商业配套方面,现时地块周边以汽车城园区及村落的商业配套为主,档次偏低且类别不足。周边居民的满足日常生活需求需前往黄阁老镇中心或南沙万达广场。板块内学校较多,但均为镇区中小学,资质一般。按规划,地块一公里外的黄阁中学和黄阁医院一带将发展为黄阁老镇的新商务商业中心区,或将解决板块商业配套的短板。

黄阁南涌口村地块:本次南沙地块中面积较大

黄阁镇南涌口村2017NJY-6地块位于黄阁老镇中心的西南处,与黄阁镇莲溪村2017NJY-5地块相距3.8公里。

该地块占地9.22万平,为本次南沙出让地中占地面积较大的地块,其容积率为2.5,建筑面积为23.05万平,需与南涌口村签订开发协议,地块起拍价为18.49亿元,折合楼面地价8020元/平。

目前,地块尚未平整,属于未开发的处女地,水源、土壤、空气等环境指标较好。地块周边为鱼塘及果林,向西步行5分钟即抵达骝岗水道,日后地块西部建筑可享有优质的水景资源。现时有一沙场作业。

2017NJY-6地块距离地铁站较远,距离黄阁地铁站约有3.5公里,现时由于地块周边均为农田,出行主要依靠600米外的亭角北或麒麟新城站,开通的公交线路较少,仅在黄阁镇内或南沙金洲商圈穿行。

黄阁此次出让两宗地相距3.8公里。

2017NJY-5、2017NJY-6地块同属黄阁板块南部,位于南沙区的次中心。以往黄阁以汽车产业发展为主,南部居住生活区发展缓慢。

目前板块主要在售的一手楼盘带装修售价1.8-2.1万元/平,二手售价接近一手楼盘价格,为1.4-2万/平。

南沙商业地块:预计底价成交

另外南沙明日也出让两宗纯商业用地,均位于灵山岛尖,从板块划分上都属于明珠湾起步区。

2017NJY-2占地面积4.95万平,要求竞买人集团包含金融业板块,总资产不低于2000亿人民币。2017NJY-3要求竞买人从事交通建设及运营,总资产不低于3500亿人民币,此外还有自持、迁入总部等要求。

目前两宗地均各有一家参与报价,预计底价成交。

增城篇

东部大货仓增城依旧有商住地出让,原先共挂出3宗地,然而于7月26日终止了永宁街一宗地的出让,于是31日下午仅有两宗居住用地地出让,但都是有明确的指向性。

荔城地块:增城广场附近优质地块

该地块位于荔城板块,总占地面积1.95万平,计容见面16.15万平,为商住商服用地,带有公司注册、定向企业引入、部分自持等严苛条件,其起拍楼面价8237元/平。

此前有传出碧桂园将拿下该地建成华南总部,到底是不是,届时看拍地结果。

该地块区位条件优越,北端临近增城万达广场,与地铁21号线增城广场站相距约1公里。

地块南端临近增城区府、增城大剧院等建筑,其周边为增城重点发展的挂绿湖规划核心区,东侧距离增江河约1公里,周边为大盘、别墅区,西侧临近主干道荔新公路,因此该地块交通、商业、居住环境条件均具备。

地块现状多面环山,山景资源丰富。与增城万达广场酒店仅一路之隔。


永宁街地块:凤凰城一路之隔 临广深城轨

永宁街长岗村A17048地块占地面积4.33万平,起拍总价为25.26万平,需引进金融产业总部。

该地位于汽车大道旁,与新塘超大型社区碧桂园凤凰城仅有一条马路之隔。

该地临近新塘商圈,东侧为未来地铁13号线新塘站以及TOD,此外广园快速路环绕,因此配套、交通便利度均较好。此外,该地还靠近在建的广深城轨。

目前新塘板块一手可售项目较少,即使有亦以尾货居多,因此主要在售为二手项目,标杆楼盘碧桂园凤凰城价格在2-2.4万/平,而新塘大润发周边优质二手项目价格在1.8-2.4万/平,地块东北侧,接近增城经济技术开发区的楼盘,价格在1.5-1.6万/平。

关于这9宗地的最终出让结果,小妹会持续关注,欢迎大家文末加小妹进群开直播,一起围观此次拍地。

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