这个大盘16年涨10倍，但真正的奇迹是……

世上本没有城，人多了，就成了一个城。

开发商建高楼，看似城的建造者是开发商，而实际上，是每一个选择在那生活的人，成就了一个城。

这话放在任何一个新城都能成立，而对广州东部这个大盘来说尤其如是。说的是增城超级大盘凤凰城，按官方公布的数据，凤凰城占地面积6666700平方米，相当于933个标准足球场，接近15万人居住在此。这样的体量，说是一个城毫不过分。

较大的变化不是荒地起高楼，也不是这些年楼价涨了10倍有多，而是这从大家眼中的偏远之地，逐渐变成人口密集的成熟生活大型社区，跟市区的联系也日益密切。如今大家说起这个大盘，跟过去的印象，可说有天渊之别。

这其中见证了城市与区域的发展，见证了人口转移，见证了时光。今天我们就从这个东部大盘出发，讲讲这些年广州东的“奇迹”。

1、

2001年的时候，这里依然是一片荒地。在此建造楼盘，说是开荒也毫不为过。

隔年，这一片无人问津的荒地，建起了一片高楼，当时媒体这样来形容——“一夜之间横空出世的新城”。

不过就算当时极有远见的人，估计也难预见到，如今这片土地能建起如此壮观的楼盘群。16年后，这里变成这样：

讲起增城凤凰城，如果是比较资深的广州楼市观察者，会津津乐道，2002年凤凰城刚开卖的时候，“真的是白菜价”！即使到了2008年，在报纸上刊登的广告，仍有200多万元一套300㎡别墅，还附送400㎡花园。

▲2008年广州报纸上凤凰城的广告；

而谈起最近的凤凰城，大家的话题关注点在于，从去年年底开始，这个盘二手房的均价一路飙升，短短几个月间，从1.7-1.8万/平的均价直接升到2.2-2.5万/平。

▲凤凰城15年间的房价走势，2002年刚开卖的时候均价2880元/平，到了2017年，凤凰城二手房的价格情况——楼梯房大概在2.1-2.2万/平，楼龄较新朝向较好的电梯房价格在2.5万/平以上。（2002-2015年房价数据来源：碧桂园凤凰城官微，2016-2017年数据综合参考链家二手房报价）；

2

在网络上搜索，不乏看到这样的疑问：为什么凤凰城那么大的一个楼盘，却好像很少二手房在售？

2017年之前增城一直不限购，不少人对增城房的印象是“炒房客的天堂，很多房子都是拿来炒的，所以没有人住”。不过凤凰城的入住率一直不低，这是因为逐渐成熟的配套，已经让这个昔日的“郊区大盘”变成市区上班族的“刚需盘”。

在体育西的宏发大厦，每隔15分钟就有一班开往凤凰城的楼巴开出。当天我们出发出踩盘的时间是早上10点半，非高峰期，但楼巴是近乎满人的。回程是下午差不多3点，小区门口排起了长长的人龙。

▲上班日非高峰期等楼巴的人龙；

▲凤凰城交通中心，每日有上百部楼巴穿梭于广州市区与增城之间，上班高峰期每5分钟就有一趟楼巴开往广州CBD（来源：凤凰城官微，图片后期：黄老司机）。除了对外的交通系统，凤凰城内还有穿梭于各个苑区之间的内部交通，凭业主卡可以免费搭乘；

在去程的大巴上，老司机采访到一位从市区回到凤凰城的阿姨，阿姨说空气比市区好，往返市区很便捷，生活也舒适，楼盘周边就有大型超市，买菜什么的都很方便，现在越来越多老广都来这边住。

在过去，老广从市区跑去增城住是少见的现象，随着区域建设愈加成熟，人口从市中心向周边转移，是城市发展的规律。

广州南有祈福新村，广州东有凤凰城，开发商担当开荒者的角色，以低价打包拿下一大块土地，埋头造城，再大量推出价格相对实惠的楼盘，平地建起一座居住大城，这可以说是21世纪初的一个楼市特色。

以价走量，当年凤凰城的销售也称得上创下广州楼市的奇迹。来到现如今，这种“造城记”就比较难在广州出现了，随着“东进 南拓 西联 北优”的落实，广州各区域的发展趋向平衡，土地价值随着区域发展也日渐高企，再难有这样的造城基础。

不过，开发商的造城“嗜好”也使他们将目光投至更广阔的土地，如广州周边的城市清远，再或者海外的马来西亚与新加坡交界的地方等，不少居住大城在近年间也接二连三地崛起。

3

人口密集，城市病也随之而来。

楼巴虽方便，不过塞车仍是通勤路上十分头疼的问题。

2001年，广园东路以东建成广园快速线，一直延伸到新塘，成为广州东部连接城市主动脉的主要方式，广州东部卫星城镇的发展也得益于广园快速线的开通。从此，增城楼市也走上了快速发展的轨道上，碧桂园凤凰城、翡翠绿洲、合生湖山国际等超级大盘，吸引了几十万业主入住。每天，上万人来来往往，往返于广州市区与东部卫星城间。

区域成熟，车流增加，快速路之名，只有“慢速路”之实。广园路成为了城中有名的堵车黑点。

小磊是去年才搬到凤凰城凤妍苑居住的，女朋友在石牌桥上班，每天都通过楼巴通勤。凤妍苑近交通中心，如果在其他较偏远的苑区，可能还有花上20分钟到达交通中心。上班高峰期，基本平均都要排20分钟，但上班时间就很看当天广园快速的堵车情况了，基本上每天都会塞，所以如果住在凤凰城，到市区通勤，宽松一点的时间预计要差不多2小时。

目前来说，广州东街坊最期盼的莫过于地铁的开通。

联通广州东部的13号线正在如火如荼建设中，按照官方公布的信息，今年年底会开通。除地铁外，增城新塘板块也诸多交通利好——新塘被规划为广州东部交通枢纽，连接铁路、城际和地铁为一体，未来将汇集广深铁路和谐号、穗莞深城际轨道、地铁13号线和16号线共五条轨道。

不过，因为地铁站距离凤凰城还是有一段距离，不少凤凰城的业主表示，相比较可能还是楼巴出行比较方便。不过，地铁的开通，交通配套的完善，对于区域发展也是有极大利好。

再加之，早前的文件计划将增城建设为“广州市副中心”，到2020年规划人口规模将较现状增加约100万人，再过多几年，广州东部将带来更加瞩目的变化。

从楼盘的发展，到人口的转移，再到城市格局的变化，我们每一个街坊都用自己的脚步来“造城”，我们既是奇迹的见证者，也是奇迹的缔造者。