扒一扒万达广场接盘侠背后的合生系

出乎意料！在25日传出的万达出售核心资产万达广场的新闻中，竟出现了一直低调的合生创展的身影。

据媒体报道，7月5日，珠江人寿保险股份有限公司悄然接手总投资30亿元的南昌西湖万达广场；除了南昌西湖万达广场外，珠江人寿近期还将崇州、大同两处万达资产也收入囊中。而其背后的东家，正是以朱孟依为首的合生系。

对于此次交易，珠江人寿以多少金额、什么条件拿下这些项目，未来将如何运营，双方并未披露细节。但对于合生来说，接手万达广场可以说是前途未卜。

相对于声名在外的万达，合生虽然在一二线城市共拥有70余个商业项目，但无论是品牌还是运营都并不出众。而更重要的是，曾靠政商关系名列“华南五虎”的合生，早已经在土地获取模式发生巨变的时代，表现出极度的不适应，也被当年的对手远远甩在身后。如今的合生，要如何才能涅槃重生？

凭借政商关系鲸吞大地，市场变幻中“航舵”失灵？

1992年，人称“朱老农”的朱孟依与合伙人一起在香港创办了合生创展；2004年，合生创展实现百亿销售额，被前万科董事长王石誉为“中国房地产界真正的航空母舰”。而在合生创展成为航母的道路中，通过政商关系获得的大幅土地是其重要筹码。

根据合生创展2016年的年度报告，截止至2016年12月，合生创展仍拥有3013万平方米的土地储备。搜狐焦点整理发现，这些土地大部分成交于2009年以前，多以“协议出让”的形式取得：2001年、2004年，合生创展分别与宝坻政府签订协议，取得京津新城近2.5万亩巨幅地块；2001年，合生创展与北京化工实验厂及北京化工集团签订协议，取得的珠江帝景75万平米建面地块；此外还有在更早之前取得的广州珠江帝景、广州华南新城等等。政商关系，是合生创展轻而易举地以“白菜价”乃至“白送价”，低价鲸吞这些地块的后盾，这些地块价格极低，如京津新城，平均地价低至78元/平方米。

成也萧何，败也萧何。

2003年土地市场实行招拍挂制度以来，以前因政商关系较弱而拿不到地的房企在土地拍卖场上高举高打，攻城略地，再通过高周转的运营模式迅速做大做强。而与此同时，合生创展仿佛坚持以不变应万变，除了手头已有的储备土地，2009年以后，合生创展在土拍市场中所获甚少。

有人指出，政商关系曾是房企开疆扩土的利器，而在政商关系的浮沉中貌似与之解绑的合生创展，在市场的变化面前，徒然失去了应变的能力。而不懂得应变、恪守囤地生金的模式，令合生创展迅速被大部队抛离。十年间，恒大、碧桂园、万科等房企实现了成数十倍的规模扩张，而昔日的地产航母，失去了航行动力，犹如一叶原地打转的扁舟。

手握逾3000万平方米土地，逾七成“缺证”？

无论如何，合生创展的“仓库”里，仍有逾3000万平方米的低成本、高质量土地。这原本意味着这些地块的巨大利润空间，但近年来，合生创展却几近开发停滞。据其年报，截止至2016年底，合生创展手头土地的待开发面积仍达到2122万平方米，整体开发率不足30%，这单纯是合生创展的“囤地生金术”，还是有难言之隐呢？

合生创展手握的土地，多拿于以协议出让为主流的年代。这些地块通常伴随着历史遗留和规划建设的“新伤旧患”，在开发前需要通过各种手续清理存在问题，这是令合生创展手握的地块开发陷入断断续续的状态的重要原因。

根据合生创展的工程开发计划，其于1999年拿下的番禺华南新城项目地块，仍有待完工面积173505平方米，开发率约30%；其于2000年以前拿下的“小蛮腰”旁的珠江帝景项目地块，仍有待完工面积597602平方米，开发率约12%；此外还有广州的合生湖山国际、海珠区的前进路项目等，“地龄”已经超过十年，依旧处于零星开发或未动土的状态。

截止至2016年12月31日，合生创展3013万平方米土地储备中，未具备完整施工条件的土地仍超七成，其中，未取得建设规划许可证的土地有1466万平方米，未取得土地使用证的有35万平方米，有待主要批文及证书批出的土地有772万平方米。由于这些地块在获取之时依靠政商关系，先天不足，存在各种疑难杂症，囤积越久越难解决。这些土地非但不能成为现金奶牛，反而变成了鸡肋。

资料来源：合生创展2016年年报

搁浅边缘的地产航母，还能走多远？

手头土地周转无力，众多项目陷入了超长周期的等待，即使“瘦死的骆驼比马大”，但合生创展不断收紧的业绩，也显示着这个昔日地产航母面临的困局。

数据显示，2009年至2016年，合生创展的年销售额分别为150亿、110亿、99亿、116亿、112亿、53亿、99亿及81亿元，8年里遭遇5次惨烈下跌，较高跌幅达到了52.6%，平均年间跌幅逾两成。

自2009年起，合生创展业绩趋势一路走跌

而合生创展的跌势，还以不可逆转的形势蔓延到了2017年。根据合生创展集团发布的年中报告，2017年前6个月，集团合约销售金额约44.52亿元，较去年同期的57.76亿元，同比跌22.9%，这似乎奠定了合生全年业绩再度缩减的格局，并且很可能再以不足百亿收场。虽有调控影响，但同期，碧桂园合同销售金额2889亿元，同比增长131%。

依靠政商关系拿地、高溢价、慢周转，这是合生创展早期盈利的模式，但在土地市场化、房地产开发进入白热期的时候，这种模式却令其错失时机。如今的合生创展，在房企大考中名落孙山，手中逾3000万平方米的“过期筹码”，似乎也成了烫手山芋。

近几年，合生也积极通过能源、矿产、路桥等旁支业务去“帮补家计”，更将火力转向了商业地产。然而，这既没有扭转合生创展从2012年开始就走向负面的信用评级，也不能从根本上解决合生创展的困境。

这艘已经在搁浅边缘的昔日地产航母，未来将会驶向何方？