专业解读：租购同权 并非同等优先权

【搜狐焦点广州讯】广州市政府日前发布了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，由于具体细则尚未出台，广州链家研究院仅针对当中部分内容，作简要评述。

传统观念有待转变

根据链家研究院数据显示，2017 年上半年，广州市 11 区的二手住宅登记量为 76269 套，以广州链家促成的住宅业务为例，2017 年上半年广州市二手住宅总体套均总价为 204.07 万元/套，同比上升9.1%，增加 17 万元/套。当代年轻人要靠自己的积蓄在市区买排名前列套房子，基本要等到 30 岁之后，且多数要在二手楼市场内寻找。

政府部门在这个时候推出鼓励发展现代住房租赁产业的措施，旨在扭转客户的观念，将“有其屋”改为“有屋住”，不管是通过买卖抑或租赁的方式，有房子住，便能解决“住”的问题了。

广州链家的数据同时显示，2017 年上半年广州市住宅总体套均租金为 3815 元/月，同比上升 7.1%，增加 252 元/月。租客群体中，30 岁以下的成交比例为 54.8%，比 2016 年全年的 49.2%增加了 5.6个百分点，这一年龄群体正是暂时无法入市购房的主力对象。阳光家缘网显示 2017 年上半年的住宅租赁备案量为 12.49 万套，若算上小业主尚未报备的个案，总量或逾 20 万套。

可见广州本地的租房市场《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》的表现要优于存量房买卖市场。长远来看，这个方案给予广州的租赁群体有更大的选择空间，只要未来能保证租赁房源量充裕，租赁市场或将呈几何级数式快速发展，良好的经验亦会被周边城市所借鉴长远来看，这个方案给予广州的租赁群体有更大的选择空间，只要未来能保证租赁房源量充裕，租赁市场或将呈几何级数式快速发展，良好的经验亦会被周边城市所借鉴。

租购同权，未必能刺激租金明显拉升

在此，必须就“租购同权”的概念，作简单解说。在方案发布之后，不少媒体将其误读成“租客子女可以和持有房产者的子女获得同等机会入读省级小学”。实际上，这里所谓同权的“权”，应该是能获得分配入读小学的权利，但不是和拥有房产的本地户籍客户同等的优

先权这里所谓同权的“权”，应该是能获得分配入读小学的权利，但不是和拥有房产的本地户籍客户同等的优先权。以老城区越秀区为例，一所省级小学每年提供的学位大概在200-250 个之间，一般都是优先把指标给到招生地段内的“有房有户者”，在遇到招生名额大于当年适龄“地段生”数量时，入读名额会出现空缺，才由其他“不完全房产户”、“随祖辈”、“随非直系亲属”、“租户”、“集体户”、“拆迁户”等依次轮候补充。

广州链家研究院预计此后教育部门出台的新细则，应该不会采用“一刀切”的标准，在全市 11 个行政区域内实行。估计仍会先在郊区，特别是教育资源差距不太悬殊的板块内先作实验，待积累了足够的成功经验，才会逐步向市中心区过渡估计仍会先在郊区，特别是教育资源差距不太悬殊的板块内先作实验，待积累了足够的成功经验，才会逐步向市中心区过渡。这个试验过程起码有 5-6年，且实施计划较快也要在 2018 年 5 月的小学招生才能显现。

2017年 7 月 18-20 日，三天内经广州链家新增可出租房源量比 2017 年 7月 15-17 日减少 6.2%，日均新增出租房源量 601 套。而后三天广州链家接待租客咨询比前三天减少 8.6%，单日约 490 个租客与经纪人员沟通咨询。此数据说明租客没有因为政策而加大了向中介咨询的频率，业主也没有因为政策初稿出台便积极将物业放租，市场反应估计要留待详细的细则公布后才出现。

广州链家研究院于最近数日向部分老城区的门店店长了解，得知暂时未有业主对自己出租的物业进行提高租金的行为。而以教学资源最为丰富的越秀区为例，2017 年上半年无电梯物业租赁成交比例为45.1%，比 2016 年同期增加 1.8 个百分点，接近一半租客选择楼梯房。与此同时，2017 年上半年越秀区无电梯物业的套均租金为 3126 元/月，同比上升 5.9%；带电梯物业的套均租金为 4727 元/月，同比上升 1.2%。但是，在楼龄较长、建筑结构欠佳的前提下，即使未来出现较大利好，与优质名校学位挂钩的楼梯房，其租金升幅未必能先进于带电梯物业

在楼龄较长、建筑结构欠佳的前提下，即使未来出现较大利好，与优质名校学位挂钩的楼梯房，其租金升幅未必能先进于带电梯物业。

中介业务或会增多

对“允许将商业用房等按规定改造成租赁住房”这一点，实际上除了要开发企业和政府部门紧密配合，提交各类资料予以改变使用用途外，还需要不同的部门在市政配套上做好文章。众所周知，现时一手的公寓盘多位于郊区或中心区外围，这些盘周边的交通、商业配套尚处于“待完善”状态，即使发展商愿意把“商业”性质改为“居住”性质，仍旧难以吸引在市区上班的白领族前往承租。只有等周边的地铁或车站、商场都同步建立起来，且物业放租的租金水平对比市区同类物业有优势，才能把原本在员村、东圃、赤岗、南洲、同和等市区中等租金水平板块的租客吸引过去，预计这个过程也需要至少 3-4年。

最后，政府部门有意成立广州住房租赁发展投资有限公司，负责统筹全市政策性住房的投资、融资、建设和运营管理，将政策性住房纳入市场化、专业化、社会化供应和管理。广州链家研究院认为，这里已透露了一个信号，主管部门旨在通过“住房租赁公司”这样一个角色，肩负搭建租赁信息平台、支援“管家式”中介服务、规范城中村可出租住房等重任，同时，这个“公司”也将会积累和拥有一大批数量可观的待租房源，但未必有涉足中介业务，反而会跟广州市内品牌中介作良性合作。在这种情况下，坚持做“真房源”，为客户提供真实透明的房产信息的中介公司，将占尽先机，在租赁市场的业务会顺势增多

在这种情况下，坚持做“真房源”，为客户提供真实透明的房产信息的中介公司，将占尽先机，在租赁市场的业务会顺势增多。