广州租房迎来春天？业内：但不能解决高房价问题

【搜狐焦点广州讯】广州市政府发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，里面的很多内容，可都是给广漂租房族实打实的礼包啊！

1.租房也能就近入学

只要满足如下条件即可：

具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为少有居住地且房屋租赁合同经登记备案的;

2.允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。

调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行（这一点利好的可不仅仅是租客啊，你们懂的...)；

3.公积金提取额度提高，月提取较高限额由原来的不超过上年度本市职工月平均工资2倍的30％，提高至不超过上年度本市职工月平均工资2倍的40％;

4.中低收入公积金缴存者可优先租赁公共租赁住房；

5.房东不能随意涨租金！将对租期和租金依法进行规范，控制承租人租房成本（小妹也很想知道会怎么执行这一点）。

看到这里，小妹只想说，租客的春天来了！！！

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，新政主要有以下影响：

一、广州发展住房租赁市场工作方案今天公布，新政内容涉及面广，政策力度大，犹如重磅炸弹将深远影响广州房地产市场。新政首次提出“实现租者幸福居住”的目标，这至少意味管理政策会刻意引导，将租房作为未来重要的居住方式进行引导，租房的配套权益也将向购房居住靠拢。

二、符合条件的承租人子女享有就近入学等权益。政策排名前列条就为解决租房较大痛点——子女入学问题。由于租房对学位保障不足，导致社会产生了大量因入学而被迫产生的购房需求，租房若能保障学位，则购房压力与迫切能有所缓解。但广州优质学位资源本就稀缺，故实际操作只能局部实现。

三、租房提取公积金上限由30%提升至40%。政策已经非常具体了，能允许更多资金进入，肯定能释放更多的租赁端需求。但必须提供房屋租赁备案证明和发票这让公积金租房实用性有所降低。目前市场上因为逃避交税而没有备案的情况十分普遍，大量租户会因此无法使用公积金。

四、税率5％减按1.5％缴纳增值税。税收大幅优惠将促进出租方主动登记，市场管理将更规范、全面，新政推行效果会更好。租房逃税很多，主要是租赁双方守法成本太高，管理部门执法取证太难。税费调低后若主动登记不但不用担心被查，而且公积金使用额度还能提升，租赁成本增加也有限。

五、增加租赁住房用地供应。未来土地竞配建、竞自持或成新常态。此为双刃剑，一方面增加了租赁住房总量，对稳定租金水平是好事；但另一方面减少了可销售房源总量，未来住房销售端供不应求情况会更加突出，房价反而可能进一步加快上涨。整体而言，租赁市场发展不能解决高房价问题。

六、商改住再次提及。表述与此前中央、省文件精神一致，即只是针对企业，针对经营行为，商业水、电、气价格改为民用；不涉及个人手上的商办物业（包括公寓），不涉及买卖转让，不涉及土地性质与年限的改变。所以对商办公寓项目的销售不构成丝毫利好，也破碎了此前众多不实传闻。

七、允许改造住房后出租。可以按卧室进行分租，是大户型出租的福音。目前租户以单身、两口为主，普遍需求房型较小，大户型面对的市场相对较窄，而小户型在租赁市场又严重供不应求，“解放”大户型有利于平衡市场供需矛盾。但改造的监管怎么落实是难题，弄不好是重大安全隐患。

八、壮大现代租赁产业。难度极大！政府发展租赁住房就是为对冲高房价的负面影响，所以租金稳定甚至偏低是政策追求的主目标之一，但企业不会愿意参与没盈利前景的市场；如果作为社会福利，又违背了市场优化资源配置的基本思路。由于两个目标存在先天冲突，同时达成几乎没有可能性。

九、没有大型租赁企业，很重要一点是摆脱不了重资产运营模式。目前住宅租金回报率低于3%，而房企融资成本高于6%，哪怕运营将收入提升一倍还是盖不过利息。除非采用轻资产运营模式，即把物业证券化打包销售，降低财务成本。但国内REITs一直没有进展，以致租赁企业根本无法成长。

十、发展“城中村”现代租赁服务业。变相扶植了小产权房，目前不少小产权房都是“以租代售”，通过长期租赁合同实现“产权转移”。新政等于将小产权房的长租纳入经营范畴进行管理。好处是面对现实，客观处理；变数是小产权会变得多明目张胆？会对商品房市场产生多大影响？

广州租赁新政亮点颇多，而且具体，可操作，相信广州租赁市场发展将迎来新的机遇。与此同时，新政也会派生出一些新的问题和困难，后续仍会有诸多调整。需要强调，租赁新政因居住矛盾而诞生，但对高房价问题起不了太多根本性的影响，所以可能作为一个新市场独立发展。

关于政策原文可以点击阅读《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》了解。