为省几万签下阴阳合同？你可能损失几百万！

二手房买卖，无论是在签订合同，还是在税费上，都要比一手房复杂得多，其中税费也高得多。而为了降低交易税费，市场上也是奇招百出，其中最为大家所熟知的就是阴阳合同了，不过，采取这些方法的结果，往往很可能是得不偿失。

最近，郑大源老师就遇到了这样一个签下了阴阳合同的客户。

买家为了多贷款少缴税，与业主签订了阴阳合同。即先做一份高价的网签合同去银行申请按揭贷款，等同贷书出来之后，就把之前的网签合同撤销掉，再做一份低价格的网签合同交税。

然而，后来阴阳合同被揭发，银行就拒绝放款了，而本来是打算卖一买一的业主，因为银行不放款，想买的另一套房子的首付款就不够了，而且也让自己的房子处于一种尴尬的境地。

所以，昨天，我们就请来了大源按揭总经理郑大源老师，来跟我们一起分析一下阴阳合同的风险，并教大家如何合理地节省交易中的税费！

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阴阳合同无论是对卖方，还是买方，都有很大的风险。除了上面所说的案例，对于买家来说，如果使用阴阳合同，那么下次再次卖出房屋时，这交易的差额就比较大了，而高差额下，缴纳的税费也就比较高。

所以，如何才能合法地降低交易过程中的税费呢？

我们先来看看二手房交易中需要缴纳的税费有哪些：

二手交易税费怎么算？

1、契税

2017广州较新购房较新契税征收标准

2、个税和增值税及其附加

2017广州较新买卖二手房增值税及个人所得税征收标准

买二手房，实际上买家应该只需缴纳契税，而其他税费部分应是由卖家承担，不过在现实生活中，都是卖方市场，业主要求实收，买家只能承担了全部的税费，甚至一些额外的中介费等费用。

交易时必须注意的3大问题

而且，在实际交易过程中，需要特别注意以下3点，没搞清楚，可能分分钟要多交好几万的税费：

1注意区分住宅与非普通住宅

①有部分小区，主要是郊区楼盘，虽然你购房的是89平的住宅，但如果这个小区的容积率小于1.0的话（即可能小区内有住宅有别墅，而你购买的恰好是别墅群里的独栋洋房，容积率是按照整个小区算的），税费还是需要按照非普通住宅来算，这样，税费可能就会变得非常高，相当于是买了个假的豪宅了！

②如果建筑面积145平，但套内面积119平，那这样的房子也算是普通住宅。

2注意判断房屋是过2年或过5年

有时候业主告诉你房子过2年或5年了，但实际上可能连业主自己都没搞清楚。

所谓的过2年或5年，不是说房子建成满了2年或5年，而是要证满2年或5年，而这个证，首先看的是房产证！其次，如果房产证上的时间不满足的话，可以再看契税完税证，作为凭证。

不过房产证上面的时间也不一定准确。如果业主此前是有过譬如赠与、继承、交换、析产、遗失补办、抵押、涂销、变更等情况，也是会导致证的时间不满2年或5年。如果这样的情况，属于非买卖交易原因导致换证的，是可以申请调档，调出旧的房产证，把旧证的时间计算在内。

所以，大源老师建议，判断房屋是否满足证过2年或5年，较好的办法是，买房的时候注意问业主是什么时候买的房，中间房产证有没有换过。

不过，这里还有一种非常特殊罕见的情况。如果是一手楼楼，在房产证和契税完税证都不满2年或5年的情况下，可以调出原来的购房买卖合同，因为通常，一手楼的买卖时间和出证时间可能是相差1年的，假设一手楼业主买卖合同交楼时间写的是2012年5月1日交楼，但房产证和契税都是2013年出的，但如果业主是少有住房的，还是可以免个税的。

3注意个税征收，按1%还是利润的20%

个税按照全额1%的计算方式是最简单的也是最普遍的，这种叫核定征收；按照差额20%算的，叫做据实征收。如果按照差额20%的话，其中有很多税是可以计算近差额里面减免的，契税可以减免，装修款也一定程度上可以减免。

如果某非普通住宅，满2年，提供发票可以差额交增值税，如果不提供发票，则需要全额交增值税，显然，提供发票比不提供发票，增值税少交得多。但在现实生活中，却有很多人宁愿不提供发票呢？

他们是雷锋吗？

答案哪有这么简单！其实吧，大家这么做的原因，是为了减少缴纳个税，从而达到减少税费总额的目的。

假设是一套满两年的，价值200万的非普通住宅，原购房发票是130万，即差额70万，提供发票和不提供发票所需缴纳的增值税和个税如下：

从上表可以看出，一旦提供原来的购房发票，增值税及其附加和个税竟比不提供发票相差了4万之多！

这样一算下来，不少人发现提供发票所要交的税会更多，所以，很多人宁可不提供发票，增值税交多点，个税交少点。

所以，只有在交易价格差别不大的时候，提供发票才划算。

怎么才能合法避税省钱？

如果符合以下3种特殊情况，交易的税费也是可以大大降低。

1、近亲交易近亲交易可以按照原买入价成交，即可以等价交易，差额就是0了，个税就免了，如果再证满2年，则增值税也不用交了，只需缴纳契税，而因为价格低，所以税费很低。
（近亲包括夫妻、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、亲兄弟姐妹）

2、夫妻析产无论是婚内析产还是离婚析产，都是无需缴税的。

3、房屋交换

房屋置换/交换，其做法就是“以房换房”，具体来说，就是双方各看中对方的房子，进行产权互换，支付房屋的差价就行。

而且交换双方的房产价格相等的话，可以免契税，即便双方的房产价格不等，也只需对差额部分征税，个税，增值税和普通的交易是一样的，契税则是差额3%。

所以如果双方都是满五年而且是少有住房，价格也一样的交换，则交换买房不需要交税，而且还不受购房资格的限制！

最后必须提醒各位，纳税是义务，所以该缴的税还是按规矩交了，在买卖二手房的时候注意按照正规的程序走，要不然很可能一不小心沟里翻船哦！