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为省几万签下阴阳合同?你可能损失几百万!

2017/07/15 07:53 来源: 搜狐焦点网 评论
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二手房买卖,无论是在签订合同,还是在税费上,都要比一手房复杂得多,其中税费也高得多。

二手房买卖,无论是在签订合同,还是在税费上,都要比一手房复杂得多,其中税费也高得多。而为了降低交易税费,市场上也是奇招百出,其中最为大家所熟知的就是阴阳合同了,不过,采取这些方法的结果,往往很可能是得不偿失。

最近,郑大源老师就遇到了这样一个签下了阴阳合同的客户。

买家为了多贷款少缴税,与业主签订了阴阳合同。即先做一份高价的网签合同去银行申请按揭贷款,等同贷书出来之后,就把之前的网签合同撤销掉,再做一份低价格的网签合同交税。

然而,后来阴阳合同被揭发,银行就拒绝放款了,而本来是打算卖一买一的业主,因为银行不放款,想买的另一套房子的首付款就不够了,而且也让自己的房子处于一种尴尬的境地。

所以,昨天,我们就请来了大源按揭总经理郑大源老师,来跟我们一起分析一下阴阳合同的风险,并教大家如何合理地节省交易中的税费!

(点击图片看直播回放)

阴阳合同无论是对卖方,还是买方,都有很大的风险。除了上面所说的案例,对于买家来说,如果使用阴阳合同,那么下次再次卖出房屋时,这交易的差额就比较大了,而高差额下,缴纳的税费也就比较高。

所以,如何才能合法地降低交易过程中的税费呢?

我们先来看看二手房交易中需要缴纳的税费有哪些:

二手交易税费怎么算?

1、契税

2017广州最新购房最新契税征收标准

2、个税和增值税及其附加

2017广州最新买卖二手房增值税及个人所得税征收标准

买二手房,实际上买家应该只需缴纳契税,而其他税费部分应是由卖家承担,不过在现实生活中,都是卖方市场,业主要求实收,买家只能承担了全部的税费,甚至一些额外的中介费等费用。

交易时必须注意的3大问题

而且,在实际交易过程中,需要特别注意以下3点,没搞清楚,可能分分钟要多交好几万的税费:

1注意区分住宅与非普通住宅

①有部分小区,主要是郊区楼盘,虽然你购房的是89平的住宅,但如果这个小区的容积率小于1.0的话(即可能小区内有住宅有别墅,而你购买的恰好是别墅群里的独栋洋房,容积率是按照整个小区算的),税费还是需要按照非普通住宅来算,这样,税费可能就会变得非常高,相当于是买了个假的豪宅了!

②如果建筑面积145平,但套内面积119平,那这样的房子也算是普通住宅。

2注意判断房屋是过2年或过5年

有时候业主告诉你房子过2年或5年了,但实际上可能连业主自己都没搞清楚。

所谓的过2年或5年,不是说房子建成满了2年或5年,而是要证满2年或5年,而这个证,首先看的是房产证!其次,如果房产证上的时间不满足的话,可以再看契税完税证,作为凭证。

不过房产证上面的时间也不一定准确。如果业主此前是有过譬如赠与、继承、交换、析产、遗失补办、抵押、涂销、变更等情况,也是会导致证的时间不满2年或5年。如果这样的情况,属于非买卖交易原因导致换证的,是可以申请调档,调出旧的房产证,把旧证的时间计算在内。

所以,大源老师建议,判断房屋是否满足证过2年或5年,最好的办法是,买房的时候注意问业主是什么时候买的房,中间房产证有没有换过。

不过,这里还有一种非常特殊罕见的情况。如果是一手楼楼,在房产证和契税完税证都不满2年或5年的情况下,可以调出原来的购房买卖合同,因为通常,一手楼的买卖时间和出证时间可能是相差1年的,假设一手楼业主买卖合同交楼时间写的是2012年5月1日交楼,但房产证和契税都是2013年出的,但如果业主是唯一住房的,还是可以免个税的。

3注意个税征收,按1%还是利润的20%

个税按照全额1%的计算方式是最简单的也是最普遍的,这种叫核定征收;按照差额20%算的,叫做据实征收。如果按照差额20%的话,其中有很多税是可以计算近差额里面减免的,契税可以减免,装修款也一定程度上可以减免。

如果某非普通住宅,满2年,提供发票可以差额交增值税,如果不提供发票,则需要全额交增值税,显然,提供发票比不提供发票,增值税少交得多。但在现实生活中,却有很多人宁愿不提供发票呢?

他们是雷锋吗?

答案哪有这么简单!其实吧,大家这么做的原因,是为了减少缴纳个税,从而达到减少税费总额的目的。

假设是一套满两年的,价值200万的非普通住宅,原购房发票是130万,即差额70万,提供发票和不提供发票所需缴纳的增值税和个税如下:

从上表可以看出,一旦提供原来的购房发票,增值税及其附加和个税竟比不提供发票相差了4万之多!

这样一算下来,不少人发现提供发票所要交的税会更多,所以,很多人宁可不提供发票,增值税交多点,个税交少点。

所以,只有在交易价格差别不大的时候,提供发票才划算。

怎么才能合法避税省钱?

如果符合以下3种特殊情况,交易的税费也是可以大大降低。

1、近亲交易近亲交易可以按照原买入价成交,即可以等价交易,差额就是0了,个税就免了,如果再证满2年,则增值税也不用交了,只需缴纳契税,而因为价格低,所以税费很低。
(近亲包括夫妻、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、亲兄弟姐妹)

2、夫妻析产无论是婚内析产还是离婚析产,都是无需缴税的。

3、房屋交换

房屋置换/交换,其做法就是“以房换房”,具体来说,就是双方各看中对方的房子,进行产权互换,支付房屋的差价就行。

而且交换双方的房产价格相等的话,可以免契税,即便双方的房产价格不等,也只需对差额部分征税,个税,增值税和普通的交易是一样的,契税则是差额3%。

所以如果双方都是满五年而且是唯一住房,价格也一样的交换,则交换买房不需要交税,而且还不受购房资格的限制!

最后必须提醒各位,纳税是义务,所以该缴的税还是按规矩交了,在买卖二手房的时候注意按照正规的程序走,要不然很可能一不小心沟里翻船哦!

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责任编辑:胡政  JN008

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