实探珠江新城周边长租公寓 每月2600元步行上班？

最近我家装修，所以打算在公司附近找地方暂住。租房0经验的我，求救老司机，他说“可以考虑下这一两年雨后春笋发展起来的青年公寓”。一看地图，以上班地点为圆点，周边不少青年公寓。

例如，与珠江新城只有一条广州大道之隔的五羊邨，就有两间青年长租公寓。半公半私，小妹决定走访一下。公寓A随预约随看房，公寓B只接待提前预约的客户，从体验来看，公寓A更优胜一些。

▲2013年尚在建的楼盘

公寓A由某品牌房企打造，就在五羊邨的某楼盘内，据搜狐焦点楼盘库显示，该楼盘分A、B两栋，2013年B栋对外销售，目前已经售罄，而开发商租下的是整栋村民回迁房，租期为15年，用于发展长租公寓。

网上鲜有该楼盘的二手放售或者出租，但二手房估价接近6万出头。

在如此优质的地段、贵价楼盘发展起来的青年公寓，价格大概多少呢？

公寓A在其他地方也有门店，但每间门店提供的房型不一样，五羊邨这边较多合租房型，5个房间共用客厅和厨房设备，两个房间共用一个卫生间的较低是2400元/月，主卧带独立卫浴的较低是3200元/月，而小单间较低3400元/月，签一年可以打9.5折。

▲合租公用的厨房

▲小单间

除了房租外，还有缴纳管理费和水电费，大概如下：

管理费：190元/月（费用包括4M电信网，每日公共区域保洁费用）；

公摊电费：30元/月；

电费：1元/度（商用电，房间内电表独立，只有空调比较耗电）；

水费：2.5元/吨

管理费不低，水电费不便宜，公摊费用高……小妹查过一些租客的评价，吐槽集中在这些方面。但房费在这个区域尚算有一定的吸引力，一个25㎡左右的合租房间签约一年，总花费大概在2600元/月左右。而周边的30+㎡左右的一房，月租金大概在4000元左右。

▲周边公寓，33㎡一室租金为4099元/月

来源：链家

公寓A整体装修风格走简约风，色调明亮，是时下年轻人喜欢的风格，其面向的目标客户是也是非常明确的——年轻，高学历，热爱社交，对生活品质有一定要求。

▲同一品牌中山八路店样板房实拍

▲楼下的社区公告

房企着手做长租公寓，无非是看中租房的巨大市场空间，作为新生代的85、90后，就算尚未置业买房，但毫不影响他们追求更好的居住环境，追求“房子是租来的，但生活不是租来的”。公开资料显示，中国房屋租赁市场规模在2016年就超过万亿元，不少人说“目前长租公寓已经迎来黄金发展时期。”

目前长租公寓主要有两种商业模式，一种是租赁产权转租，运营机构相当于做二房东，通过对旧厂房、旧宿舍楼、居民商品房等项目进行整租，再整体改造以后推出市场，另一种是房企自持物业开发成公寓产品。

▲另一门店，在旧城区内

其前身是一间商业酒店

如果要获得较好的地段、较成熟的配套，第二种商业模式比较常见，不过拿房成本也不会低，盈利能力就备受考验了。据小妹的走访，地段好、交通方便的长租公寓，入住率在80%-90%之间，而且租住模式跟传统租房一样，押二付一，如果扩大长租公寓的规模，这一笔也会成为较大的流动资金。

不过这种旧房改造或者二次租赁的模式，也不是每个住客都埋单，例如这个公寓的棠下店就被吐槽是建在农民房之上。

▲网友吐槽该品牌青年公寓

随着目前一线城市土地日益抢手，“竞住宅自持比例”已经普遍成为热点城市土地出让的附加政策，广州土拍为严控地价也有“竞自持”环节，在最近的土拍中万科就多次拿下高自持比例的地块，日后可能会有更多自持物业建成的长租公寓推出市场。

除了万科，目前宣布进军长租公寓的还有不少房企，龙湖、佳兆业、世联行、保利、远洋、绿城、阳光城、金地等房企，都有在不同城市开展了长租公寓市场的布局。

除了房企，资本市场早就盯着青年公寓，如魔方公寓、优客逸家、YOU＋等等，也都来分市场的一杯羹。

不过目前来看，还没有一家运营机构能达到“一统天下”的市场占有份额，拿了这么多高自持比例地块的万科，会不会趁着这一轮拿地潮，大力推进长租公寓？只能说是拭目以待了。但如果万科真想分长租公寓的大块蛋糕，管理能力、盈利能力都会备受考验。

不过作为购房者，还是禁不住问一句，房企拿地趋向大部分自持，那么还有住宅推出市场么？以后房企是不是都只做租赁市场，不卖房了？值得注意的是，城市优质区域，早就是存量房时代，日后可能也会逐渐向租赁时代进化。说不定，那时候会变成“房子不是拿来炒的，是拿来租住的”。

到最后的最后，你问我有没有租到房子？没有。因为长租公寓至少要从半年起租（中山八路店是至少租9个月），而我只需要租住2-3个月。所以，他们还是损失了我这个潜在客户。