史上最诡异交易：万达“卖儿女” 融创“蛇吞象”

这两天，相信大家都被关于融创收购万达文旅及酒店项目的公告刷屏了。

公告称：7月10日，万达商业与融创中国签订转让协议，融创以总额631.7亿元接手万达集团13个万达文旅项目以及76个酒店项目，且现有项目贷款由融创承担。

消息一出，业内人士和吃瓜群众都纷纷表示大跌眼镜。这个曾被王健林寄予厚望、并放话“要让迪士尼中国在未来10-20年都无法盈利”的万达城，居然被卖了！

此前据媒体报道，自2009年进军文化旅游产业以来，万达集团总计投资近5000亿元，上马了13个文旅项目。仅广州万达城项目，预计全部投资可达500亿，而万达此次以300亿的价格出售13个文旅项目，用跳楼价来形容毫不夸张。

那么问题就来了，万达为什么突然要“贱卖儿女”？

据财新网的报道，对于此次交易，万达集团董事长王健林表示：

这项交易是为了大幅度降低万达商业的负债率，并进一步实现轻资产化运营。万达集团战略会随之做出调整：首先是全力发展创新型、轻资产业务。其次，万达集团也将大幅减债，计划三年左右清偿集团层面金融机构债务。

对此，方圆地产首席市场分析师邓浩志表示：

1、出让上述资产并不能说明万达资金链有问题，而是符合了万达的战略规划——逐步退出地产，转入文化旅游产业。

2、万达战略转型排名前列阶段是减少开发，前几年已经执行，销售排名由全国前5到如今的接近跌出前50；现在正式进入第二阶段，就是出售前景不好的资产，诸如：酒店、商场、写字楼。以上物业类型全国供大于求，加上后续供应仍多，所以租金、出租率市场均不看好。

3、另一方面，万达出售的这批资产可以让自己从重资产运作模式下逐步“解放”出来；同时可以腾出更多的资金也可以为其文旅产业后续发展提供支持。最后万达出售文旅项目的部分其实并不包括市场看好的住宅，还有他们主力发展的文旅项目的核心部分，出售的基本还是商业、酒店类。而在套现数百亿资金后，相信万达可能会在近期，在文旅产业布局上有大的动作。

同策咨询研究部总监张宏伟认为：

万达打包卖资产走向“轻资产”，成为全国名副其实“较大招商公司”。

细心的人可以发现，万达并不是在简单地“卖资产”，其出售的资产均保留了万达的品牌。比如，此次买给融创的文旅系列项目“万达文化旅游城”品牌并没有改变。

可以看出，上述两位业内人士对于万达此举的行为，均认为是万达走向“轻资产”，从地产公司逐步转型为招商运营公司。

王健林在接受财新记者采访时透露的想法，也印证了他们的观点。他表示：

万达已经到了可以靠品牌赚钱的时代。据其半年工作报告披露，今年上半年，万达广场以轻资产方式拓展了26个，新开业的万达广场有9个，占比达四分之三。他预计，今后每年轻资产万达广场在40至50个左右。同时，万达文旅城的品牌也已确立，可以品牌输出。

那么融创呢？

融创中国董事会主席孙宏斌透露：

交易涉及资金完全来自融创自有资金，截至2017年6月30日，公司账上还有900多亿元现金；融创在今年上半年的销售业绩为1100多亿元，全年销售额将超过3000亿元。

对融创的这一收购举措，同策咨询研究部总监张宏伟认为主要有如下原因：

1、看中了万达资产包中不少的土地储备。通过股权收购房企股权，从获得相对应的土地储备，从土地储备或项目的成本的角度来看，通过直接收购房企的股权的方式成本相对较低，并且布局核心战略要地也更为迅速，对于提升销售业绩而言也更为直接。也就是“买地太贵就买公司股权”。

2、融创当前基本以住宅销售为主，虽然规模化已经取得一定市场地位，但是，非住宅销售业务很少。融创需要通过转型，规避来自住宅市场短周期调控带来的企业运营风险，提高企业的中长期抗风险能力。通过收购万达资产包的外延式扩张显然加速了融创转型的速度，外延式扩张显然要比内生式扩张来得快，并且也避免走很多弯路，也节省了自身探索带来的成本。

3、通过万达的品牌也可以增强投资拿地能力、融资能力等，还可以借力发力继续做“大”。

即便如此，融创以区区600亿不到的市值，短时间内连续鲸吞乐视和万达631亿资产，明显有违常规，也让人疑窦丛生。绕不开的问题依旧是：钱从哪来？

方圆地产首席市场分析师邓浩志为我们提供了一组数据：

今年1月融创净资产266亿，总市值257亿。至今天，融创总市值577亿，而收购万达资产总额为632亿，属蛇吞象。还不止，年初融创就已经投资乐视150亿。更奇怪的是融创截止6月30日公司账上还有900多亿元现金。

有人盘点了融创今年的收购，如下：1月9日链家26亿，1月24日金科地产17亿，3月1日北京成都关联公司23亿，5月12日天津星耀103亿，5月31日华城富丽21亿，6月5日大连润德乾城 32亿，这些零零碎碎加一起就是222亿，加上乐视和万达，一共是1002亿！

2017年6月业绩快报显示，上半年融创销售额是1113亿，以15%来算，毛利不过167亿。

所以，钱从哪来？杠杆率有多高？风险有多大？胆有多肥？

除了钱从哪来，还有很多难理解的点。邓浩志提到：

1、在开发商都希望往轻资产发展的趋势下，融创为什么还买这么大量不动产？ 

2、商业市场前途凶险融创不会不知道，有新招吗？

这些问题，是始终围绕着这次交易的疑云。据一财网报道，融创稍后将再发进一步公告收购万达项目事项。会不会解释资金来源？对于收购回来的这些商业地产，融创方面会有什么样的后续动作？我们保持期待。