广州
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2017年眨眼过半。
下半年是一个买楼的好时机，不过，机会只属于一部分人。
在限购政策与房贷收紧的双重夹击下，楼市已逐渐萎缩，同时，购房通道越来越窄——要么有钱没名额，要么有名额却不够钱。所谓“世事难两全”。作为“宇宙排名前列复杂”的购房问题，常常令人纠结。
假如你恰好是既有名额、又有资金的那部分“有钱人”，那么，恭喜你，下半年楼市将会是你的舞台。
这里说的“有钱人”，指的是手里握着充足现金或者有优质贷款资格的人。
对广州楼市来说，上半年限购升级固然影响巨大，银行收紧房贷的影响则是更加深远，而两者叠加的调控效果将会在下半年集中释放。无论是购房者还是开发商，都将表现为“缺钱”。
首先，是买家“缺钱”。首付要求与利率的提高已成银行的默契，购房者的贷款成本越来越高，是否拥有充足的现金，是决定你能否迅速把握购房时机的关键。
其次，对开发商来说，更是“缺钱”。由于债务“期现结构”的原因，房地产企业资金链虽无近忧但有远虑。从短期债务偿付能力来看，货币资金覆盖率长期处于1倍以上，较高可达3倍以上，意味着房地产企业结余大量在手现金，短期没有偿债压力。但是从长期来看，由于2014年至2016年，房地产企业发行了大量3年至5年期的公司债券等长期债务工具，2017年下半年将陆续迎来兑付期。假如销售速度停滞不前，销售回款速度放缓，开发商下半年的资金链将会面临压力。
加上冲业绩的要求，下半年的销售压力会比上半年严峻，开发商再不情愿，“以价换量”也是迟早的事情。
所以，下半年，那部分“有钱人”，也就是能让开发商迅速回款的购房者，或将可享受到开发商的VIP“定向通道”：针对一次性付款、分期付款的优惠力度会越来越大。“有钱人”是下半年楼市中最吃香的人群。当然，首次贷款的购房者或许也有机会，这就要看开发商的“缺钱”程度了。
因此，无论是刚需买家，还是换房买家，下半年都要密切留意“定向通道”的出现。因为“定向通道”不会广而告之，要靠自己去跟踪、去捕捉。
记住一句话：调控未必会降房价，但一定能为购房者争取到时间——这是一个可以供你选择的横盘时间，是一个能把握住局部松动的时机。（执笔/詹青）
