广州楼市下半年走势分析：这四点你一定要知道！

【搜狐焦点广州讯】疯狂与波动的2017年已经过半，我们在回顾上半年的楼市行情之外，也是时候来看看下半年有可能出现的走势，不过预先声明，所有预测都有不确定性，仅代表个人看法，不作为投资买房建议。（有关上半年的情况分析，还可以看看之前狐锋写的一篇稿子：2.4个月！黄埔最缺货，第二名竟然是……）

先看看看上半年各月一手房以及二手房的成交情况：

2017年上半年各月一手住宅成交量走势

来源：广州中原研究发展部（下同）

2017年上半年各月二手住宅成交量价走势

可以看到，无论一手还是二手的成交量，都在今年3月达到了顶峰，随后出现下滑，6月仍处于跌势中。

对于怎么看数据，知名地产专家黎文江表达了这样的观点：

市场各方相对以前，已有微妙变化，因此看市场数据要留意这几方面：

1，因现在房屋单价高，买家为控制总价，购买面积相对少了，所以，看市场人气旺淡，应以套数对比会客观一些，不宜以面积作少有标准；

2，因一手房交易在外围城区占大部分，所以公布的广州一手房均价数据会偏向于外围城区，这个数据若用于专家作科研论证则不适宜，可加上二手均价作参考；

3，因一手房价高，不少原想买一手房的刚需转买二手房，所以在评估广州楼市旺淡时，不宜只拿一手房成交数据为证据，应一二手房成交数据综合评估，例如2016年广州一手房成交12万套，二手房13万套，再加上广州客在佛山买了7万套一手房。因此，去年广州1400万常住人口，共买了32万套新旧房。这才是广州楼市的真实情况。

从上面上半年的统计数据来看，无论是一手住宅的成交面积，还是二手房的成交套数都逐渐下滑，而二手房的成交均价依然呈现上升的态势。

不过值得注意的是，如运动的物体有惯性，楼市的变化也具有惯性。3月是政策月，“3·17”“3·30”政策轮番出台，号称史上最严楼市调控政策，经过一个季度（2017年二季度）的消化，6月底及下半年或者更加适合来分析新政带来的影响。

先来看看6月的数据：

2017年6月广州一二手住宅情况

数据来源：合富研究院

如黎文江老师的分析，不少一手房的准买家在政策的作用下投向了二手房的市场，6月广州住宅成交宗数，二手房比一手房多了2千套有余，而均价更出现倒挂。

当然一二手倒挂的出现，一来是因为高价的市区一手房成交比较少，外围区一手房的成交比较多，拉低了均价；二来是一手限价效应明显，二手基本没有限价情况，所以均价差异比较大。

从上半年的楼市情况来看，如果我们要试图预测一下下半年的情况，至少要注意以下几方面：

1、刚性需求依然在

从二手房的成交均价依然上涨的情况来看，房地产市场并没有出现预想中的冷淡，说明业主还是看好后市的发展，不愿意降价出售。另外，因为3月出台的调控政策基本上已经堵塞住了投资需求，但成交量的缓缓下降以及成交均价的持稳，也说明刚性购房者，或者刚性换房者的数量依然不少，他们依然支撑着广州楼市。

所以综合调控政策以及刚性需求，预计下半年广州既不会出现大涨也不会出现大跌，可能会持续一段比较长时间的平稳。

2、调控政策年底前可能不会有放松的可能性

年初“史上最严政策”出台的时候，也有人期待年底政策有可能放松，但从目前的情况来看，这种可能性比较少。

一方面是，政策依然在打补丁，例如限售的城市越来越多，上海出让宅地只租不售，综合来看，全国的楼市调控政策总体趋向更严，在这种情况下，广州不存在单独放松政策的可能性。

另一方面，金融领域去杠杆的基调也没有变化，无论是房企的贷款，还是个人的房贷，都有继续收紧的趋势，如上周小怡的报道，广州有银行直接不接受个人房贷申请，也有银行在基准利率基础上再上浮30%（详情可戳当时的稿子：房贷利率再生变！4家银行优惠又没了……）

3、供应增多

如果关注最近广州楼盘预售证发放的情况，可以看到最近对限售放松了，之前我们报道过，不少市区盘几个月只能拿到50套预售证，推出市场的货量大大减少，消化库存的时间而大大加长（当时的稿子可以戳：广州楼市成交量大跌？！事实没这么简单……）。

但我们统计了最近一个月（2017年6月7日-7月6日）预售证发放的情况（文末附），可以看到无论是发放的楼盘数（最近一个月拿到预售证的楼盘有70个）还是具体套数，都有大幅的上升，拿到最多预售证的有超过1700套，下半年花都万达城开盘，将会有大量住宅入市。不少市区的一手楼，一次性都能拿到150套的预售证。

除了建成的住宅供应，土地供应也大大增加了。

6月27日广州一口气公布了包括南沙、增城、海珠在内共计10宗商住商服用地，将于7月28、31日两天分别进行公开出让。

按照市场规律，供需关系决定市场和价格，增加土地和住宅供应，能进一步稳定房地产市场。

不过也值得注意的是，2013年调控潮之后，房企的拿地热情依然不减，但2014年广州房地产呈现了比较明显的下滑情况，而当地拍下的Landking——南洲路Landking目前依然荒废着。

4、房企的难关可能在下半年

半年结，公布房企上半年的销售业绩也是惯例。按照6月30日发布《2017上半年品牌房企销售业绩排行榜》报告，显示截至6月30日，销售额超过50亿的企业达到126家，比去年同期增加了11家，销售额共计36220亿元，约占全国市场份额的62%。万科、碧桂园、恒大迈入两千亿门槛，绿地、保利、中海、融创紧随其上迈进千亿阵营。

从房企的销售额来看，并没有看出蔓延全国的调控潮的影响，不过值得注意的是，上半年业绩可能是自去年10月开始的楼市大热的结果，但今年下半年的房企业绩或能更加准确评判调控潮的作用。

预计，随着调控政策继续发挥作用，房企的销售压力在下半年会变大，不排除到下半年出现比较多的房企调整销售策略，变相降价来加快消化货量。

文末附最近一个月的广州预售证发放情况：