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551亿!万科斥巨资豪赌广州未来房价!

2017/06/30 07:53 来源: 搜狐焦点网 作者: 郑冰婷 评论
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6月29日,南方联合产权交易中心公布拍卖广东国投旗下广信房产的股权及债权,其中包括广信房产在花地湾的商住地块。

搜狐焦点广州讯】6月29日,南方联合产权交易中心公开拍卖广东国投旗下广信房产的股权及债权,包括广信房产在花地湾的商住地块。最终由万科以551亿元拿下,这是广州史上最大的一次资产出让,具体地价暂无法计算。

大手笔拿下中心城区7大未开发地块

万科表示,此次拍卖会上的广信“资产包”,包含广州中心城区7大未开发的地块,可谓“寸土寸金”。包括:花地湾板块、白鹅潭经济圈、东山百货大楼一带、文德路项目、越秀区东华西路、荣华南项目、浣花路烂尾楼等。

因为此次拍卖标的包括三部分:

一为广东国际信托投资公司(简称“广东国投”)持有的对广东省信托房产开发公司(简称“广信房产”)的三项权益:对广信房产的100%投资权益;对广信房产的债权及相应利息;受让实业公司对广信房产的债权及相应利息。

二为破产清算组接受广东国际租赁公司破产清算小组、广信企业发展公司破产清算组和广东国际信托投资公司深圳公司破产清算组委托,在本次拍卖中一并出售该三家破产公司清算组分别持有的对广信房产的债权。

三为广东国投持有的对广东国际信托投资公司广州房地产分公司的100%投资权益。

该标共吸引8家房企参与竞买,产权集团代表表示:“本次拍卖标志着我国历时近20年的首宗非银行金融机构破产案进入圆满收官阶段。”

根据现场公布的竞买规则,每次加价1个亿,同时,竞买人必须在拍卖前对广信房产的权益、债权和转让协议,完全接受,并愿意接受拍卖义务。

其中备受关注的当属花地湾地块。该地位于芳村珠江隧道出口的花地大道地铁一号线芳村段、白鹅潭经济圈中心地带,价格自然可以参考现如今的广钢以及芳村地块地价。

中心区土地价值稀缺,去年11月份,广钢新城地价已达4.2万/平,可以说,此次出让权益中,花地湾地块无疑是最大的价值所在。诚如合富辉煌研究院顾问黎文江所说,“现在的广信,已无品牌效应,最大的价值就是土地的价值。”

1988年,广州市芳村区政府为筹措修筑花地大道的建设资金,将花地大道两侧1.07平方公里(约1500亩)商品住宅用地,以底价6000万元(花地大道预算建设资金)附加无偿投资建设该住宅区内市政、公共服务设施为条件招标出让。

1988年8月27日,广信房产以高出标底价3.7倍的2.808亿元竞得该地块,楼面地价仅为218元/平方米,开创了广州市土地出让“招拍挂”的先河。

但是,1998年,随着广信房产母公司广东省国际信托投资公司破产清算等原因,广州花地湾地块还未开发的近千亩土地处于闲置中。一闲置,就是20年。

据了解,这片土地出让时按原规划将成为芳村的新中心城区。花地湾将以花地大道为中心开发高层商贸区,周边布局多层和低层居民住宅,同时配套公园、医院、中小学和体育场等,建筑面积达150万平方米,居住人口达5万-8万,计划10年内完成。

1999年,随着广州第一条地铁全线开通运营驶入芳村,花地湾站和芳村站等站点周边土地更是被寄予厚望。但这片土地一封存就是20多年,发展严重停滞。

广信房产办公楼大厅里摆放的花地湾项目沙盘 

来源:时代财经

地处位置优越,业内人士一致认为,广信的破产拖累了花地湾的发展进程。

值得一提的是,由于目前广信资产包信息并未对外公布,现有土地使用年限等情况不明朗,拍卖后土地年限如果是延续剩余年限,那意味着70年使用权的居住用地可能只剩下约40年,40年使用权的商业用地可能只剩下10年,使用期限甚至还不如二手楼的长,这些或将影响到未来房屋住宅等的售价。

专家解读:赌未来地价更高

广州中原地产项目部总经理黄韬表示:

一家拿下,很意外,毕竟551亿资金不是小数目,但是另一方面如果真的是万科一家拿下,意味着万科接下来拿其他地的机会减少。价格是无法估算的,因为包含太多地块。目前地块的具体情况如容积率、建筑面积以及位置等都不大清楚。但我个人觉得地价上面是有优势的,这跟批发和零售是一样的概念,地价比之前广钢的应该更便宜,而且花地湾位置更好,居住氛围更加成熟。

黄韬认为,此次广信资产打包出让,尽管还涉及债务纠纷,还有其他非技术指标很难估算,但是从这次竞买过程来看,市区用地开发商确实非常渴望。虽然地块有瑕疵,但是却可以利用政策优势。毕竟政府在盘活地块的时间上无严格要求,所以其实是开发商赌未来该区域地价会更高。目前来看,其实市场没有很冷,开发商也没有很难过,调控仍然持续。

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为:

1、项目位置极佳,花地湾既在老城区,又临近珠江,而且没污染问题,所以未来前景可能比广钢新城更好,项目应该会打造中高端刚需项目;

2、万科获得如此大项目,稳定了其在广州的市场地位,未来N年都不太愁缺货的问题,强者恒强在房地产业内将更加突出;

3、项目是否合算没人知道,单方成本最终只有万科清楚。广信旗下的资产放了近20年,作为老大难问题主要因为后面的债权债务,法律纠纷等极为复杂,此前大量广州房企想盘活都未果。如今551亿还不是土地的全部成本,后续仍需投资时间、资金进行处理。故项目不能以551亿除面价算。

4、广信后续还有很多项目,此次开了一个好头,未来如果能陆续盘活其历史遗留的土地,会对广州楼价稳定,缓解土地及住宅供求矛盾起到非常积极的作用。历史遗留问题的土地,三旧改造释放的土地可能是未来广州及多数大城市增加土地供应的“唯一”出路。各地应该考虑在这方面做文章。

老城区居住价值体现

此次“资产包”最受关注的就是占地1000多亩的花地湾地块。小妹沿着广信花地湾地块绕了一圈,发现地块周边已经建成的红棉苑、乐怡居及翠竹苑、合兴苑等多个住宅小区。

地块上有些已变身为临时商铺、简易棚搭建的美食街、钓虾场、烂尾楼、石料加工场、汽车修理棚,还有荒废的土地成了临时菜地,以及占地10万平米的花鸟鱼艺市场。

不得不承认,作为老城区,花地湾如今的居住环境已经十分成熟。绿化环境不错,生活配套比较完善,在一些老街坊看来,这里算是很适合居住的“慢城”。在开发商眼里,这里同样也是非常难得的好地。

目前周边二手房均比较老旧,大多数都有十几年楼龄。红棉苑南区是楼梯房,最近成交在2.9万/平。

“不过这次拍地过后,估计又会再涨一轮”。附近中介表示,低层没有单位出售,之前有客户放出7楼的单位,但现在已经收回不卖了,估计是收到拍地的风,感觉要涨价。

周边的电梯楼普遍均价在3.5万/平左右,房源并不多,但看房的客户也是络绎不绝,有一卖家表示,从早到晚都有人来看房,根本没空闲走开,有时是两三台客一起上门。而旁边的楼梯楼合兴苑价格相对便宜,均价大概2万/平左右。

一次性大手笔拿下这么大的一个项目,万科表示,看好广州的未来发展前景,对其中心城区的持续优化提升有足够信心。

至于此次广信“资产大礼包”中的其他地块,小妹将会继续跟进报道。

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责任编辑:郑冰婷  JN1479

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