最真实的广州楼市：二手成交下滑 议价空间变大

【搜狐焦点广州讯】新政之后，广州楼市让人看不懂，尤其是一手房市场，官方数据与实际感受相差甚远，这其中是多种调控的结果：限预售证+限价+限签。

相比来说，二手房市场似乎更为客观、更能反映市场情况，值得参考。

新政之后，有人说二手房还有继续升价的迹象，也有人说业主惜售，也有人说议价空间变大，市场变淡。众说纷纭，不如看数据。

先来看一个新鲜滚热辣的统计，广州链家研究院发布的数据——6月第三周（6月12日-6月18日），广州二手住宅成交均价为28173元/平方米，环比上涨4.0%，在成交数量方面，这一周广州二手房中介网签数量为1920套，环比下降3.0%。

先不用急着下判断是不是量跌价涨，之所以价格依然略有上涨，是因为天河、海珠、番禺等区域有价格比较高的二手盘成交，带动均价略有上涨。

要看价格的变动，较好时间拉长一点，下图是广州链家研究院发布的近十周（4月3日-6月18日）广州二手房成交均价的周度走势图，有几个成交情况是值得注意的：跌幅比较大的4月第三周以及6月第二周，跌幅均超过5%，涨幅比较明显的5月第四周，涨幅接近10%。

近十周广州二手房均价周度走势 数据来源：广州链家研究院

纵观近十周广州二手房的成交均价，跌幅和涨幅几乎互相抵消，可以说价格都比较平稳。

看完价格的变动，当然不能忽略成交量，量价都是市场最直观的反映。

据广州中原研究发展部发布的数据，广州二手住宅成交量已经连续7周低于2000宗的水平（备注：中原的统计数据是不包括南沙和从化的），要知道4月的周度成交量是在2500宗左右，5月下滑到1900宗，6月继续下滑的态势，只在1800宗的水平。

图表来源：广州中原研究发展部  由此图可以明显看出二手房的网签价格平稳中有波动，而成交宗数则呈现明显的下滑趋势。

据广州链家研究院的报告，房源增长量继续下降，是去年至今的较低位，而客户看房热情继续下降。

在这里可以简单下一个判断：

业主惜售的心理变浓，一方面是价格上业主不想松动，而市场正向买方市场倾向，这样的结果是交易时间进一步拉长，造成成交量的继续下滑。而如这个趋势继续，会进一步影响买卖双方的心理预期，从而引起价格的下降。

市场向买方市场倾斜，最明显的结果就是：买方可以讲价的空间变大了！

数据来源：广州链家研究院  近十周广州二手房的议价空间（议价空间=（最后挂牌单价 - 成交单价）/最后挂牌单价*100%）在本周达到近期较大，高达2.76%，而且据链家预测，近期议价空间可能都会维持在2.5%左右。所以如果近期要买房的朋友，可以大胆跟卖家杀杀价了。

虽然广州整体的二手房成交情况趋平淡，不过依然有部分地区的成交非常火热，从广州链家研究院发布的2017年前五个月二手买房成交前20名的楼盘中，可以看到外地人口流入比较多的番禺和白云，二手成交非常活跃。在前20名中，白云和番禺的楼盘各占5个和4个。

从上面这份数据，可以看到二手市场最热销的楼盘，如果业主惜售的心理变浓，可能会减少放盘，改为出租，那么租金参考以及租金回报率就很有参考意义了。

值得注意的是，虽然众所周知，天河的楼盘价格较高，价格也涨得快，但是租金的情况却没有和房价一样乐观，天河热销的两个二手楼盘——华景新城和骏景花园，出租毛回报率各为1.20%和1.40%，而番禺和白云都有出租毛回报率在2.50%以上的楼盘。

所以对于业主来说，如果手上的楼盘是在出租回报率比较低的地区，那么投资主要通过销售来变现，而出租回报率比较高的区域，在调控时期，可以通过出租来变现。

不知道各位街坊对二手房的感受是否如上面的数据所示？不如进群聊聊（文末加小妹为好友）。