这轮调控潮或将在下半年终结？原因是……

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这一期，我们邀请了来自广东省城乡规划设计研究院的青年城市规划师胡心雨，来到我们的直播间，来跟大家一起聊聊一个厉害的话题！有多厉害？自己看海报：

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胡规划师说，这一波调控政策的松动点，有可能就在今年下半年。为什么呢？

今年下半年召开的中国共产党第十九次全国代表大会，将会对粤港澳大湾区战略的提出可操作、可落地的实施细则，有可能成为这一轮调控的末端。

粤港澳大湾区对楼市有这么明显的刺激作用？

胡规划师说：

作为国家层面的决策者，其实本质上是希望在城镇化水平进一步提高，进一步解放城市生产力的同时，人们不要过于集中居住在某几个城市内。

所以粤港澳大湾区的概念才会应运而生，意图进一步加强珠三角地级市之间的互动和合作，进一步模糊城市群的行政边界，不同城市除了在城市风貌和文化内涵上有所不同以外，在基础设施、公共服务、就业机会、消费水平、房价等方面的差异很小。

调控末端在于政府一定会出台一些相应的政策或者实施的规划去推动粤港澳大湾区战略的快速落地，所以某些地级市可能会出台限购松绑政策，去吸引人才、产业等要素的聚集，到时候的房地产市场不会是像现在这样持续观望的冷淡情绪。至于会不会持续快速上涨，还要等十九大具体出台什么样的重大利好才能判断。

哪些是粤港澳大湾区的重点区域？

其实打开珠三角全域规划的已经开发的土地利用图我们可以发现，以环珠江口湾区的核心城市中心区开发强度较高，深圳全市开发强度全国较高（约47%）、香港24%，广州22%。但除深圳以外，紧邻湾区的滨海地区其实目前开发强度并不高。

所以，未来在滨海的土地资源利用上还有不少的土地供应资源。

其次，从分析各城市的空间拓展方向来看，环珠江口湾区一定是未来发展的重中之重。如广东自贸区，广州南沙、深圳前海和珠海横琴三大高级新区，中山翠亨新区、东莞长安新区、深圳大空港新城等新兴功能节点，以及深圳宝安机场、南沙海港等国际交通枢纽门户，可以说，环珠江口湾区是推进粤港澳经济深度融合发展和对外开放的桥头堡。

临环珠江口湾区的重中之重，是轨道交通集聚的地方。

根据较新修编的《珠江三角洲城际轨道交通网规划》中，经过环珠江口湾区的轨道交通包括广珠城际、穗莞深城际、中南虎城际、肇顺城际及深珠城际，其中广珠城际已经开通运营，穗莞深城际已经开工。最重要的城际轨道规划在于中南虎城际轨道，是直接联系珠江口湾区东西两岸的快速轨道，是打破东西两岸交通瓶颈的公共通道。

较新的规划情况显示，这条城际轨道从中山北站引出，经民众、南沙万顷沙、东莞虎门南后与穗莞深城际轨道互通，2020年开工建设。加上肇顺城际、广州地铁18号线（200公里每小时的高速地铁建设标准）的规划建设，届时广州南沙将真正发挥珠江口湾区地理几何中心的区位优势，是广州参与粤港澳大湾区建设的重要筹码，也将作为广州巩固其珠三角核心老大哥地位的重要王牌。

深圳也有价值洼地，就在这些区域

根据深圳城市拓展一路向西的经验以及粤港澳大湾区战略的重点在环湾地区的双重利好来看，在深圳细边滨海地区的某些地区，还是存在一些价值洼地，比如前海湾区与大空港地区两大发展平台的中部。

广州南沙VS深圳前海

前海是生长激素快速分泌的青少年，且是含着金汤匙出生的富二代，背靠南山这棵大树，以金融中心为发展定位，对标香港中环，未来还有很大的发展空间，但目前价格已被抬高。

南沙是嗷嗷待哺的婴儿蹒跚学步阶段，真正的发展定位以及建设方向还没有明确，各类交通通道还没有建成，不过贵在面积大、可塑性强，可以更大范围地承接港澳资本和产业，比前海有更大的想象空间。

总的来说，粤港澳大湾区战略实施的相关政策，最重要是能否打通交通瓶颈。广州一定要有这样的魄力，尽快把中南虎城际轨道、地铁18号线南沙快线提上建设日程。