注意了：公寓使用权一旦超过20年就无效！

【搜狐焦点广州讯】上期我们说了在新政后商业类（公寓）的3大突围模式，其中就有谈到不少开发商是直接以转让使用权、签租赁合同（使用权出租）的方式来“售卖”公寓产品，当时就有群友在留言处提出疑问，这样的40年的长租合同会受到法律保护吗？

而就在前天，有媒体更在白云挖出了70年使用权的圣地云立方楼盘！40年的长租合同风险都这么大了，那么70年的岂不是更没保障？不过，这可是和政府的合作项目，而且签的不是租赁合同，而是转让合同，真的有更加靠谱？

呵呵，事情或许没这么简单！

1、使用权转让≠租赁？

首先要搞清楚，使用权是什么？

使用权的流转（所谓的“买卖”）一般有4种方式，分别是使用权出让、转让、出租和转租。

总括来说，就是两种交易形式，一种是签转让合同，办理权属转移登记，即出让/转让，而另一种就是比较普遍的签租赁合同，办理租赁登记手续，即出租/转租。

如果是使用权出租/转租，很明显，必须依据合同法中对租赁合同的规定，即期限不超过20年。

那么转让呢？根据《广州市集体建设用地使用权流转管理办法》，出让的较高年限只要不超出国有建设用地出让、租赁的较高年限，即70年即可。所以使用权转让就可以到70年？

不！从法律意义上来讲，使用权的转让实际也是一个长期的租赁关系。所以，说白了，这种小产权公寓无论是转让还是转租，都只有20年的法律保障。

2、超过20年，续签或签补充协议有效吗？

南方福瑞德律师事务所曹纯柯律师表示，有一种变通的方式就是分两次租期拆开签，即提前续签一份满20年后的合同，具体细节可以双方沟通。

不过，这样子的续签或补充协议，只是保障承租方的租期在形式上可以在法律的有效期。但履行合同过程中，出租方真的中途毁约不租了，超过20年续签的那份协议的效力也是无效的！

3、将来变数大！

变数1：土地被收回

不要说20年后，即使是在租赁期限内，如果有法定或约定原因需要解除合同的，一样会被回收土地，至于能获得多少补偿则是要看之后的规定或者合同了。

当然，业内人士都知道“有许多购买市区二手房投资的客户往往会希望可以通过后续动迁来赚一笔”。这种情况在上海深圳比较常见，不少投资者就是通过买小产权房等拆迁补偿。

不过这拆迁，说是一回事，真正什么时候能动工赔偿又是另一回事，一不小心资金可能反被套牢！而且就算房子真拆了，也未必能赚大钱，你房子所在地方的周边房价和拆迁的后续安排等等都会影响拆迁后的补偿。

变数2：出租可能不达理想

出租情况和周边商业、交通的发展等都有很大关系。

之前小怡就有去看过一个位于城中村隔壁、被一堆住宅包围的公寓盘——星信国际公寓，开发商表示未来日租可达300元以上，每月可约定返租买房金额的1%，即30万买房，每月返租3000。

不过周边交通不便，商业较少（除非你说城中村里面的小工厂作坊也算），住宅氛围非常浓厚，出租情况真的可好？而就在项目对面的酒店日租也不过100-200/天，这实际的出租情况值得考量。

曹纯珂律师坦言，有些开发商会整体经营，然而承诺返租几年给租金给到投资客，但实际上投资客前几年收租金就是拿自己的钱，返租到期后，如果开发商返租期间招商或运营不好，就会烂尾在投资客手里，运营操盘的好就继续续租。所以，这种投资公寓的模式，就要看投资者自己去考虑整个盘的风险和投资回报率了。

变数3：开发商跑路或被多次转手

而更极端的，开发商经营不善或骗钱，跑路或多次转手的也在不少数。

像上海单价36万的天价使用权房、广州北京路的骏田广场和广州西门口的凤之巢公寓...这些很多都在中心商业区，甚至有的离地铁也仅仅5分钟路程，但最后，上海的使用权房被多次转手，骏田广场只留下了血本无归，而凤之巢公寓甚至连你的一点关注都赚不到。

（北京路骏田广场，10-11年对外销售商铺，很多业主在律师事务所见证下签署了商铺的买卖合同，但直到2013年，仍无法出证过户，业主才恍然大悟，报警处理，而且后来警方发现，只有1-2层商铺可以办理，其余楼层业主可谓是血本无归。）

西门口的凤之巢公寓，现在还能在艺龙、百度糯米等平台找到租赁信息，但早已人去楼空

说完了风险，为了保持客观公众公开，还是得跟大家说说这些利好：

1、使用权的转让转租肯定就是不限购的，有户口没户口，有社保没社保，甚至单身不单身都没影响，想“买”就“买”。

2、一般这样的公寓，价格都会大大低于住宅，但租金很可能“跑赢”住宅。

（具体的对比和更多的出路有点，之前的文章都有说过，详细还是回去看吧：必存！3.30新政后广州公寓三大模式突围……）

所以，要投资买公寓，即使注册公司麻烦一点，但怎么也是选择有产权的好，而且较好是选大开发商开发的楼盘，所谓跑得了和尚跑不了庙，大开发商名声在外，怎么也会多一层保障。

特别鸣谢：南方福瑞德律师事务所曹纯柯、高睿明先生对本文提供的法律咨询。

补充：

《合同法》214条