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必存!3.30新政后广州公寓三大模式突围……

2017/05/18 07:13 来源: 搜狐焦点网 评论
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限购限售、限贷限签,调控步步趋严,很多人把目光从公寓身上移开了,又移了回来。

限购限售、限贷限签,调控步步趋严,很多人把目光从公寓身上移开了,又移了回来。“3·30”新政后,虽然公寓限制了个人买入,但买公寓的办法,总要比买住宅的多,而且也更加的灵活。

新政出台了大半个月,开发商们开始陆续祭出对策,注册公司、售卖使用权(签署租赁合同)、甚至承租给品牌或自己改造成长租公寓…存在,就总会有出路。

生存模式1:要有产权,就要注册公司

目前有产权的,方法基本都是楼盘帮忙找代理,客户注册公司来买。毕竟不少楼盘已有前车之鉴,现有业主就是通过注册公司购买的,推荐的代理也相对比较可靠。

而更聪明的做法,当然就是开发商直接和代理公司合作了。据路边社消息,有开发商已经开始着手落实这一行动。帮你找好代理公司,就像合作的贷款银行一样,有合作,就有优惠利好,而且也更可靠,省去了自己去找代理(辨识真伪)的麻烦。

(注册公司大概3000元左右,之后每个月继续给代理公司230元,一年3000多维持公司的存在)

生存模式2:出售使用权,税费全免

和注册公司,买卖还要缴纳各种税费相比,出售使用权(签租赁合同)的方式,不仅开发商,部分投资者对此也是更加乐意。

位于白云大道北的安华汇,由于是政府三旧改造项目,向村民租的地,所以并没有产权。但有政府发力,项目有保证,加上周边商业和地铁,40年的使用权并不妨碍它的价值,LOFT公寓早已卖光。

签个租赁合同,所有税费免除,即使是按照如今周边老旧住宅的租金来算,每月2000-2500,回报率也能有4.2%。

生存模式3:品牌长租公寓

长租公寓最早可以追溯到2002年,发展至今主要有2个派别:专门做公寓的品牌商(YOU+、魔方、世联红璞)和房企(万科泊寓),这是在330政策出台之前就有的做法。

而在广州,最先在长租公寓领域试水的房企就是万科的“泊寓”。据统计,长租公寓的租金,一般比周边民房/城中村贵20-50%左右,物业费约10%。

亚运源筑的一部分就是承租给了世联红璞做长租公寓。

所以,虽然“3·30”毁了公寓最吸引人的不限购不限贷,但投资总价低,租金相对较高仍是它的一大卖(出)点(路)。

公寓的存在,有它在市场上生存的空间和价值。

出路:价格低于住宅,租金“跑赢”住宅

随着广州住宅楼价逐渐走高,商业地产的价格已落后于住宅,但商业地产租金却“跑赢”住宅。

在亚运源筑,55-77平公寓,每月租金可以到2000-2500左右。而海傍站附近的住宅亚运城媒体村,70-80平住宅每月租金也是2100-2500。但一个公寓总价就60万(均价10000左右),而住宅则要200万左右(单价已经高达2.3-2.4万/平),从租金回报率来看,自然是公寓价值更高。

图片来源:世联红璞

再看看绿地城,据销售介绍现在租金还不算很高,住宅的话两房一厅大概1000-1500,租出去还相对比较少一点。不过,据去年底买了那里loft公寓的群友透露,通过与开发商合作的代理放租+管理,每月租金回报能有2000元,比两房一厅住宅的租金收益还要高出30%,而且随着周边企业入驻,未来租赁市场会有更好的发展。

据广州中原王雷透露,目前天河北、淘金等板块的商铺写字楼投资回报率都走势不错,天河北板块商铺回报率可达6%~7%,写字楼回报率普遍在5%~6%;淘金板块不少商铺项目回报率为5%~6%,部分优质项目回报率可达6%~7%,写字楼项目回报率普遍在5.5%~6%。

此外,考虑到一次性付款难的问题,不少楼盘会有不同的放宽政策,分期付款或做按揭,最短几个月,最长一般到5年,还有的楼盘和银行有合作,申请消费贷会有付款折扣。

不过小怡最后必须提醒大家,投资公寓,总是“危”与“机”并存。

选对了,坐等收租升值,选错了,也可能满盘皆输(像之前北京路的骏田广场)。所以,买房,还是要谨慎些,投资,还是要看好些。

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责任编辑:胡政  JN008

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