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广州楼市成交量大跌?!事实没这么简单……

2017/05/17 08:03 来源: 搜狐焦点网 评论
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周六写的文章,《广州楼市“寒冬”要来了?地产人你往哪里去》引起大家不小的反响。

周六写的文章,《广州楼市“寒冬”要来了?地产人你往哪里去》引起大家不小的反响。

寒冬是否来临?目前我们只能抓到一些蛛丝马迹。

从成交价格来看,没有太多松动(网签价格不足以参考,这是常识)。但从成交量来看,的确有明显的下降。为了让数据更加有参考意义,我选取了新政前半个月,以及新政后至今共60日(2017年3月14日-5月13日)的每日成交数据,供大家参考广州楼市每日成交的情况。

▲这期间,峰值是在3月30日,在新政预期的刺激下,全日成交达到1663套。而谷底是在4月4日(清明节向来是成交低谷),仅为61套。但是从整体的趋势可以看到,新政前是山丘,小有高峰,而新政后则是平原,间或出现盘地。(数据来源:搜狐焦点数据中心)

如果要对比去年同期(2016年3月14日-5月13日)的成交情况,可以看下面这张图:

▲去年同期,低谷依然是在清明节期间,2016年4月4日仅为48套,但去年年初广州楼市的关键词:平稳,成交高峰是在五·一小,4月30日成交818套。去年这个时期,可以算是“正常年份”,3月小阳春接着5月小黄金周,整体稳中有升。(数据来源:搜狐焦点数据中心)

之前我们就写过不少文章表示,新政最大的影响主要是在成交数量上,价格不会出现太大的回落,但其实,成交数量也有不少“潜规则”,其中预售证就是一道很难迈过去的坎。

如果用正常年份来看,5月前后是楼市的小旺季,开发商会趁着市场形势向好而更多地推货,但在我们PLUS交流群的群友都会发现:最近两周的周末,我们群里都没有开盘直播,哪怕有,也是“有且仅有的一个”。这种冷清在天气逐渐变热的初夏,多少让人感觉不适应。

开发商的观望情绪变浓当然是一部分,但更有一种“想卖却不能卖”的无奈,因为没有卖房资格证。

去年这个时候,广州楼市有一种潜规则:不少开发商会在拿到预售证之前抢先推新货,而当时楼市整顿还没有开始。

但到今时今日,如果有开发商敢未拿预售证就卖楼,这绝对是要上“大新闻”的。政府对预售证的严查,令开发商也严格“遵守游戏规则”。

汇总最近两周的预售证发放情况,和去年同期的情况对比,能发现不少的“风向”。

▲最近两周拿到预售证的楼盘情况

(资料来源:阳光家缘)

▲去年同期拿到预售证的楼盘情况

(资料来源:阳光家缘)

从总体来看,去年同期拿到预售证的总套数足足比今年多1千有余,这其中当然也有推货大户广州万达城入市的原因,但纵观去年拿到预售证的楼盘,可谓“雨露均沾”,但回到今年来看,最近有三个楼盘仅能拿到两位数的预售套数。

位于南沙的中国铁建环球中心尚有少量商业物业在售,根据“3·30”新政,目前一手商业物业仅能以法人为销售对象,所以仅有81套预售,也不足为奇。

但位于荔湾广钢新城的珠江金茂府和位于天河牛奶厂板块的招商雍华府,都同样只能拿到50套的预售,可谓“同病相怜”,有一种“想卖却不能卖”不能呼吸的痛。

两个楼盘所在板块的一手楼价都在5万上下,如果大量房源入市,广州楼市的网签均价估计就没有那么“美丽”了(此处不宜展开)。

由于预售证闹出风波的开发商不少,但其中典型就非某地产莫属,旗下两个楼盘——位于番禺桥南楼盘A和佛山的楼盘B,都因未能及时拿到预售证,影响销售情况。

楼盘A在2016年8月13日正式开放销售中心和样板间,但直到今年4月28日才拿到预售证,但火眼金睛的帅健发现,该楼盘拿到的只是商铺的预售证,也就是说住宅还是没有证,但从去年开始该楼盘就陆陆续续对外销售,目前基本售罄。

而楼盘B,去年8、9月份加推,但这批房源并未拿到预售证,然后到10月份佛山限购新政出台——佛山户籍居民仅能买两套,非佛山户籍满足一年社保要求也仅能买一套,由不限购到限购,不少人在楼盘拿到预售证之前就已经没有了购房资格。但首付已经给了,合同已经签了,这个烂摊子要怎样收拾,目前还不知道,因为业主正在维权。

综观,发放预售证才能卖房,是市场交易的规则。有人遵守规则,也有人违背规则,但其中的后果,自然也要自行承担。客观来说,预售证的发放也是一种调节手段,至少它能让开发商变得更加遵守规则,市场也更加规范。

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责任编辑:胡政  JN008
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