深圳楼市的今天 就是广州的明天？

【搜狐焦点广州讯】周一适合看数据探楼市。

3月是广州的“政策调整月”，一个月内连番出台严厉的楼市调控政策，堪称史上最严。市场要用多长时间来消化新政？新政对楼市量价的影响力度有多大？这都是难以下定论的问题。

不过，凡事总有可参见的对象。吃瓜群众喜欢拿深圳和广州来比较，而其实除了简单的比较，深圳走过的路，或许可以作为广州的参考。

2016年深圳房价飞涨，是上一轮涨幅的领头羊。随即，深圳连番出台楼市调控政策，可说是最早开始出台严厉调控政策的一线城市。其中以10月4日出台的调控政策为严厉之最，国庆新政后，深圳楼市进入一个调整稳定期。

至今，距离深圳10月4日国庆新政已经半年有多，市场对新政的反应已经渐趋平稳。所以在最近一轮的涨幅中，深圳楼市并没有出现明显的波动，在珠三角大小城市轮番出台楼市调控政策的大环境下，深圳并未出台更多的调控政策。

下面我们来回顾一下深圳国庆新政后市场的反应，提供更多广州新政后的楼市走向的判断依据。

1、深圳轮番出台的调控重拳

2016年3月25日

社保1改3；

首套还清2套首付4成；

贷款结清二套首付4成，未结清二套首付7成；

2016年10月4日

社保3改5；

认房又认贷；无房无贷首套3成，无房有贷款记录5成；二套7成；

单身（含离异）限买一套；

2017年1月19日

限价令——预售商品房和公寓申报均价不得明显高于周边的在售项目均价；

10月4日国庆新政后，深圳的限购条件已经从连续不间断缴纳3年社保变成5年，并且认房认贷，有过贷款记录也影响首付，广州330新政可以说是跟上了深圳的步伐，不过深圳目前尚未有“限公寓”的政策，但公寓对市场热度的影响有限，所以国庆新政出台后，对深圳市场已经有明显的“打击”作用。

2、深圳走过的路，是广州的明天？

深圳规土委数据显示，深圳新房住宅均价已连续7个月下跌，且保持在55000元/平方米左右，呈现平稳态势。

虽然一手住宅的均价仍有微跌，但下降幅度减少，仅为0.2%，而且有一个明显的变化——3月深圳一手楼的成交套数仅为803套，而去到4月，有接近2千套的成交，数量翻一倍多余，环比上涨146%。

不少分析机构指出，深圳的市场温度隐隐回升。分析原因，一方面是楼市小阳春的影响，另一方面，市场仍存在深圳调控政策趋紧的预期，加速市场达成交易（搜狐焦点深圳站的小伙伴们，已经连续一个多月时刻准备着可能出台的新政），而且新政出台已经超过半年，这一轮的震荡基本上已经趋向平稳。

不过一手新房的报价或成交价随市场情绪变化得较快，如果要评估一个房地产市场的真实情况，最好是结合一手房和二手房的情况来一起看。

从家家顺研究中心的数据显示，与一手住宅相似，10月新政出台后，深圳二手房的成交数量出现了明显的下降，12月的成交数量与11月相比，近乎腰斩，之后是新政后连续4个月成交数量的下降。但量的回升，二手房则比一手房更早，今年3月深圳二手房的成交套数就环比上涨116%，进入4月继续上涨，环比上涨30%。

但与一手住宅更明显的差异是，二手房的成交均价是微跌和微升夹杂，4月的二手房成交均价与去年11月相比，上涨了2%。

综观新政半年后深圳楼市的走势，可以总结为：

新政后一两个月内，一手房和二手房的数量下降都非常明显，价格微跌但相对稳定，半年内基本消化新政的动荡，成交宗数回升，价格呈现止跌的状态。

但是从政策力度来说，深圳的调控依然严厉，近期价格不可能大涨。

3、新政满月，广州楼市啥情况？

这一轮涨幅中，珠三角范围内广州楼市一路领涨，继而出台“史上最严厉调控政策”。至今，新政出台并实施已经一月有余，市场依然持观望的情绪。但受新政的影响下，广州一、二手住宅的成交量都有明显的下降，市场热度回落明显。

据搜狐焦点数据中心抓取阳光家缘的数据显示，3月30日广州全市的一手住宅成交套数为1663套，而到5月7日成交套数仅为176套。上面的数据也明显看出了成交量的变化情况，当然从均价来看，我们说过很多次，阳关家缘的成交均价不代表真实的市场价格。

连素来是旺季的“五一小黄金周”，广州一手楼市成交却也麻麻，4月29日至5月1日的成交总数仅为992套，仅为新政前后一天的总量。

一手住宅如此，二手市场如何？

根据阳光家缘的数据，4月广州二手住宅网签9905套，环比下降57%；网签均价19180元/平方米，环比微降0.04%。其中，之前曾备受关注的增城区，4月的网签量为1156套，下滑幅度居各区之首，达68.35%。

“五一”黄金周，广州二手住宅成交同样不理想。据中原研究发展部监测，4月29日至5月1日，广州二手住宅成交仅225套，同比去年下降16.36%。

所以可以看出，与深圳市场相似，新政后广州市场的也是量大跌价微跌，作为同样经历房价暴涨然后连续出台严厉调控政策的一线城市，随着广州新政的影响逐渐被市场消化，广州未来几个月的走势会不会跟深圳前几个月的走势相似呢？

不过当然，每个市场都有各自的特点，经验是不能照搬的，仅仅作为参考。接下来广州需要多少时间去消化新政？未来房地产市场走势如何？我们依然拭目以待。

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