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深圳楼市的今天 就是广州的明天?

2017/05/09 07:33 来源: 搜狐焦点网 评论
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周一适合看数据探楼市。

搜狐焦点广州讯周一适合看数据探楼市。

3月是广州的“政策调整月”,一个月内连番出台严厉的楼市调控政策,堪称史上最严。市场要用多长时间来消化新政?新政对楼市量价的影响力度有多大?这都是难以下定论的问题。

不过,凡事总有可参见的对象。吃瓜群众喜欢拿深圳和广州来比较,而其实除了简单的比较,深圳走过的路,或许可以作为广州的参考。

2016年深圳房价飞涨,是上一轮涨幅的领头羊。随即,深圳连番出台楼市调控政策,可说是最早开始出台严厉调控政策的一线城市。其中以10月4日出台的调控政策为严厉之最,国庆新政后,深圳楼市进入一个调整稳定期。

至今,距离深圳10月4日国庆新政已经半年有多,市场对新政的反应已经渐趋平稳。所以在最近一轮的涨幅中,深圳楼市并没有出现明显的波动,在珠三角大小城市轮番出台楼市调控政策的大环境下,深圳并未出台更多的调控政策。

下面我们来回顾一下深圳国庆新政后市场的反应,提供更多广州新政后的楼市走向的判断依据。

1、深圳轮番出台的调控重拳

2016年3月25日

社保1改3;

首套还清2套首付4成;

贷款结清二套首付4成,未结清二套首付7成;

2016年10月4日

社保3改5;

认房又认贷;无房无贷首套3成,无房有贷款记录5成;二套7成;

单身(含离异)限买一套;

2017年1月19日

限价令——预售商品房和公寓申报均价不得明显高于周边的在售项目均价;

10月4日国庆新政后,深圳的限购条件已经从连续不间断缴纳3年社保变成5年,并且认房认贷,有过贷款记录也影响首付,广州330新政可以说是跟上了深圳的步伐,不过深圳目前尚未有“限公寓”的政策,但公寓对市场热度的影响有限,所以国庆新政出台后,对深圳市场已经有明显的“打击”作用。

2、深圳走过的路,是广州的明天?

深圳规土委数据显示,深圳新房住宅均价已连续7个月下跌,且保持在55000元/平方米左右,呈现平稳态势。

虽然一手住宅的均价仍有微跌,但下降幅度减少,仅为0.2%,而且有一个明显的变化——3月深圳一手楼的成交套数仅为803套,而去到4月,有接近2千套的成交,数量翻一倍多余,环比上涨146%。

不少分析机构指出,深圳的市场温度隐隐回升。分析原因,一方面是楼市小阳春的影响,另一方面,市场仍存在深圳调控政策趋紧的预期,加速市场达成交易(搜狐焦点深圳站的小伙伴们,已经连续一个多月时刻准备着可能出台的新政),而且新政出台已经超过半年,这一轮的震荡基本上已经趋向平稳。

不过一手新房的报价或成交价随市场情绪变化得较快,如果要评估一个房地产市场的真实情况,最好是结合一手房和二手房的情况来一起看。

从家家顺研究中心的数据显示,与一手住宅相似,10月新政出台后,深圳二手房的成交数量出现了明显的下降,12月的成交数量与11月相比,近乎腰斩,之后是新政后连续4个月成交数量的下降。但量的回升,二手房则比一手房更早,今年3月深圳二手房的成交套数就环比上涨116%,进入4月继续上涨,环比上涨30%。

但与一手住宅更明显的差异是,二手房的成交均价是微跌和微升夹杂,4月的二手房成交均价与去年11月相比,上涨了2%。

综观新政半年后深圳楼市的走势,可以总结为:

新政后一两个月内,一手房和二手房的数量下降都非常明显,价格微跌但相对稳定,半年内基本消化新政的动荡,成交宗数回升,价格呈现止跌的状态。

但是从政策力度来说,深圳的调控依然严厉,近期价格不可能大涨。

3、新政满月,广州楼市啥情况?

这一轮涨幅中,珠三角范围内广州楼市一路领涨,继而出台“史上最严厉调控政策”。至今,新政出台并实施已经一月有余,市场依然持观望的情绪。但受新政的影响下,广州一、二手住宅的成交量都有明显的下降,市场热度回落明显。

据搜狐焦点数据中心抓取阳光家缘的数据显示,3月30日广州全市的一手住宅成交套数为1663套,而到5月7日成交套数仅为176套。上面的数据也明显看出了成交量的变化情况,当然从均价来看,我们说过很多次,阳关家缘的成交均价不代表真实的市场价格。

连素来是旺季的“五一小黄金周”,广州一手楼市成交却也麻麻,4月29日至5月1日的成交总数仅为992套,仅为新政前后一天的总量。

一手住宅如此,二手市场如何?

根据阳光家缘的数据,4月广州二手住宅网签9905套,环比下降57%;网签均价19180元/平方米,环比微降0.04%。其中,之前曾备受关注的增城区,4月的网签量为1156套,下滑幅度居各区之首,达68.35%。

“五一”黄金周,广州二手住宅成交同样不理想。据中原研究发展部监测,4月29日至5月1日,广州二手住宅成交仅225套,同比去年下降16.36%。

所以可以看出,与深圳市场相似,新政后广州市场的也是量大跌价微跌,作为同样经历房价暴涨然后连续出台严厉调控政策的一线城市,随着广州新政的影响逐渐被市场消化,广州未来几个月的走势会不会跟深圳前几个月的走势相似呢?

不过当然,每个市场都有各自的特点,经验是不能照搬的,仅仅作为参考。接下来广州需要多少时间去消化新政?未来房地产市场走势如何?我们依然拭目以待。

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责任编辑:郑冰婷  JN1479

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