广州真的不会再有高价地了！原因竟是……

【搜狐焦点广州讯】昨日（4月29日）广州共出让6宗地，除了两宗宅地以外，其余4宗商地也都底价成交了，成交总价达55.73亿元。

其中最受关注的两宗宅地白云区鱼苗场地块和长岭居地块于上午10点10分正式开拍，不到半个小时双双成交，均由万科拿下。

最终，长岭居宅地以总价12.22亿元，配建900平方米加上自持55%成交，而白云区鱼苗场地块以总价23.88亿元，配建1350平方米加上自持50%成交。

新规下首次土拍 万科独吞两宗宅地

万科将今日出让的两宗宅地一起收入囊中，共花费36.1亿元。

由于此次宅地出让采取新的土拍方式，业内称花式竞拍：设较高限价+竞配建+竞自持+摇号。

吃瓜群众本想坐等出现广州土拍历史上首次摇号，然而并没有。

这种竞拍方式下，尽管开拍前报价房企数量达十余家，但却不再是拉锯战，而是速战速决。

正式开拍前地块报价已达较高限价，开拍不到1分钟配建面积直接报到较高。二十几分钟后，两宗地各报了8-9次自持比例之后，就直接成交了。

成交的瞬间小妹是懵逼的，这么快！！！

竞自持之后 楼面地价怎么算？

两宗宅地最终都进入了竞自持的阶段，而这时候让小妹懵逼的问题来了，竞自持之后，大家最关心的成交楼面价到底怎么算呢？

目前的算法是两种。

一种是只扣除配建面积，折算下来白云鱼苗场地块楼面价为29832元/平，长岭居地块为19862元/平，这种计算方式与广州国土资源和规划委员会算出来的结果一致。

截图来自广州国规委发布的

《广州市土地出让竞价方式调整后首次住宅用地成交》

而另一种计算方式则是扣除配建和自持的面积，也就是仅计算未来可售面积，用拿地成本除以可售面积算下来的楼面地价则与之前大不相同。

这种方式下，白云区鱼苗场地块楼面价为59664元/平，黄埔区长岭居地块为44137元/平。

有网友说，这两种算法都不大科学吧。

小妹只想说，但就真的没有更科学的算法了。

而又有吃瓜群众一眼看穿，高（di）价地(wang)真的没有了，因为算不出来。

好吧，你真相了！

业内：土地市场并没有退烧

合富研究院顾问黎文江

鱼苗场自持出租问题不大，长岭居暂时人口少，出租要待以时日，可做养老院。

本次拍地看似出售面积少了，对一手房供应少了。但是出租面积多了，对买不起房的市民是好消息。所以各类需求都要平衡供应才是长效机制。不过，自持面积占50%，另一半出售，自持面积建筑成本一般会加在出售那部分算进房价里。

方圆地产市场分析师邓浩志

花式拍地的目的就是难以算清地价，但如果按可售面积算，广州地价已经再创新高了！很明显，目前土地市场并没有降温，而且有进一步升温的迹象。

自持面积怎么处理？主要两个，一是类似长租公寓，进行统一经营管理，定期收租。但目前租赁与资产价格比，评论回报率仅2%左右，所以此方案压力大。第二是一次性10年以上的超长期出租，租客自行打理，市场称“买使用权”属以租代售方式。但该方式北京最近限制，有政策风险 。

广州中原项目部总经理黄韬

广州目前的市场仍是高烧不退，达到了竞自持50%。

拍地新政有一定收效，没到最后的疯狂，即摇号这一步。不过，自持比例太多，影响土地供应，买地就失去意义了。相关部门要总结竞自持是不是可行的法子。