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再放大招!天河北旧改公示 或将释出6.7万平用地

2017-04-27 07:35:22 来源: 搜狐焦点网

搜狐焦点广州讯】4月26日广州市国规委对天河区牛利岗北街168号旧厂地块(下称“168号旧厂地块”)进行批前公示。继广船地块、白云商业储运公司地块公示后,广州官方再放大招!

以下是中原地产研究院对于该宗旧改地块的具体分析。

根据较新规划显示,168号旧厂地块将包含4.7万㎡居住用地及2万㎡商业/商务用地,对于当下“寸金寸土”的天河区而言如此大体量旧改地释出预期会受到市场高度关注。

市场情况:近年周边出让地较多 优质一二手楼盘林立

从土地市场的情况来看,地块周边近年商住用地出让比较集中,其南端紧邻广日电梯厂地块(现天河金茂广场项目),离2015年1月出让的元岗路粤隆客车厂地块(现远洋天骄)约1.5公里,离2014年11月出让的白云红云涂料厂地块(现为越秀星汇云城)4.5公里,此外地块周边布局有佳兆业、恒大等项目,为近年中心区土拍、一二手市场热门板块。

回顾2013年至今广州大道北板块土拍情况,在2013年11月“穗六条”之前,该板块的两宗住宅用地以当时相对高的楼面价成交;“穗六条”后广州楼市降温,往后出让的地块楼面价出现一定程度回落;此外,2015年6月至今该板块未有公开出让土地记录。

从一手住宅市场情况来看,截至3月底天河区一手住宅库存30万㎡,消化周期为4个月,低于广州整体消化周期平均值;

但从局部的情况来看,目前168号旧厂地块所处板块一手楼盘林立,包括有天河金茂广场、远洋天骄等新盘,亦有恒大御府、佳兆业天御等尾盘,一手项目价格区间为5-6万元/㎡之间;二手楼龄较短的“次新房”项目亦不少,价格在3-4.5万元/㎡之间。

广州中原研究发展部认为对于有能力购置的买家而言,该板块选择空间大,因此项目之间存在一定竞争,未来地块产品需要有“差异化”特色才能更容易被买家接受。

区位条件:紧邻地铁梅花园站 周边配套成熟度高

广州中原研究发展部认为,168号旧厂地块周边生活配套完善,离地铁3号线梅花园站约200米;周边超市、商业体密布。

未来待天河金茂广场、远洋天骄商业项目落成后,预计将增加22.5万平㎡商业面积,一方面为项目带来更便利的生活配套;另一方面将吸引商务办公劳动人才流入,为片区楼市带来住房需求。

此外,根据国规委公告显示,项目自带9.4万㎡商业用地计容建面,广州中原研究发展部认为未来3-5年待周边楼盘建成入住,结合住客经济能力、消费水平,该片区有望成为市中心高端商圈。

未来前景:旧改加速提升片区价值,未来将形成高端商住区

与城区另一个旧改重点板块“白云三元里-新市”情况比较相似的是广州大道北连片的旧改,将会促使整个板块市场价值提升。

但有别于白云三元里-新市的是目前168号旧厂地块所在的广州大道北临近广州东站、体育中心、珠江新城等广州商务核心区域,而作为“广州第二中轴线”北延段,未来有望承接来自体育中心、珠江新城商业、居住需求,形成“区域商业副中心”。

广州中原研究发展部认为,短期内168号旧厂地块进入修编流程更多给周边楼盘、买家信心,即片区目前“三旧”夹杂的环境将会得到改善,片区价值将被市场重新审视;从长远来看,一方面该地块投入土地市场,日后建成项目将能缓解住宅用地供应不足的问题;另一方面,随着未来越来越多旧改计划落实,加上优质区位条件(白云山旁),现成交通条件发达(地铁3号线、广州大道、广州环城高速等),未来板块将往“高端商住区”方向发展。

此外,由于该片区主要为旧厂、旧批发市场为主,日后进一步大面积旧改难度较低效率较高,因此能够在相对短的时间内提升区域整体价值。

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