实探白云鱼苗场宅地:位于城中村 周边新房均价4万

【搜狐焦点广州讯】4月28日广州又将迎来土拍。增城、白云各一宗地块出让。其中白云新市鱼苗场AB2510019是继穗花水泥厂地块、棠涌南华盛物流地块后白云新市板块的又一宗旧改地。

去年至今，白云在土地市场表现突出，不停地有土地出让，且成交价格都不低。值得一提的是，这次拍地首次采用“限配建+竞自持+摇号”的方式，抑制高地价的意图明显。鱼苗场地块2万/平起拍，最终结果如何，也成为本次拍地的亮点。

区位：地段相对偏僻 靠近铁路车流密集

地块位于白云区京广铁路以东，黄石西路以北，处于白云新城5公里辐射圈内。距离地块最近的公交站是小坪桥口站。方圆3公里范围内无地铁站，最近的为萧岗地铁站，乘坐公交约30分钟。而规划中的8号线北延段距离项目也有2公里，交通通达性弱。

目前周边只能依赖公交和私家车出行。不过，黄石西路、机场路一带多货车、大客车往来，车流繁忙。高峰期拥堵严重，不利于白领上下班通勤。村内多见便民车，招手即停。

值得注意的是，地块出口处就是小坪立交，西面是京广铁路，不时有列车驶过。

地块原为鱼苗场。场区正门虚掩，场内整体地貌平整，多见杂草碎石。周边被不少村民自建房包围。

配套：被城中村包围 优质教育资源匮乏

地块附近一带沿街分布着五金、建材、批发、装修等店铺，罕见餐饮、药店等生活配套。

附近较大型的商业配套金国广场，需步行15分钟。

黄石西路两边分布着小坪村、石岗村，村内基本的生活配套还算齐全。步行30分钟至马务广场，才看到相对成熟的小区，并有相对中高端的配套。

地块周边优质教育资源匮乏，为区级小学，或不能满足高端买家的需求。

楼市：周边一手4万/平 二手房价低洼

黄石西路上距离地块最近的二手盘如黄沙岗小区、三矿宿舍，价格低洼，均价1万出头，不过楼密，采光差，被城中村包围，房源少。

而楼龄在20年以上的楼梯楼如顺景花园1.5-1.6万/平。汇侨新城电梯2万/平，楼梯1.5-1.8万/平。元邦航空家园电梯2.4万/平。再远点的新市商圈，楼龄较新的保利紫薇花园、荷塘月色则在2.4-3万/平。

周边一手项目具有可比性的是保利华润紫云，较新成交均价约4万/平。

预测：首次采用竞自持方式 业界：或难出高价地

据广州中原研究发展部数据显示，截至今年3月底，白云一手住宅消化周期约3.7个月。在一手货源紧缺之下，预计鱼苗场地块溢价空间会因开发商的竞争以及对未来市场的预判而增大。

据广州中原研究发展部分析，高地价、位于市中心决定了地块的中高端定位。不过地块所处的新市板块长期被城中村、工厂围绕，地段档次较低，又面临着其他市区项目的竞争压力。地块未来的升值，有赖于周边旧改的推进和配套的完善。

地块起拍楼面价为20954.94元/平，较高限制地价为29337元/平。但与以往不同的是，这次限制了竞配建面积，增加了竞自持+摇号的方式。据广州中原项目部总经理黄韬分析：这块地应该不会再出地王。以往拍地，楼面地价等于或者超过售价。从这次拍地开始，开发商可能会理性，没有那么疯狂。会以自持比例为结果，摇号概率低。