省市房协发声：商服禁售个人别再一刀切！

昨日，广东省房协、广州市房协联合发出《关于建议进一步完善广州房地产市场调控的函》，向广州市人民政府办公厅建言。

其核心内容，是关于商服产品在新调控中的两大特点：其一，最小分割单元不得低于300平方米；其二，禁售个人。

省市房协建议，新政是否有优化的空间，比如最小面积300平和禁售个人，不再一刀切；比如南沙，不纳入调控范围等。

以下，是函件的全文。

关于建议进一步完善广州房地产市场调控的函

广州市人民政府办公厅:

为进一步贯彻落实中央关于住房居住属性定位的精神，保持房地产市场平稳健康发展，贵厅继3月17日发布《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（穗府办函〔2017〕50 号）（以下简称“50 号文”）之后，持续加强对房地产市场的调控，于3月30日又发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（穗府办函 〔2017〕65 号) (以下简称“65 号文”）。

为引导行业理性应对市场变化，广东省房协联合广州市房协多次组织会员企业召开座谈会，分析交流当前经济发展形势和行业政策环境，深入了解调控新政对房地产市场的影响，并听取关于进一步促进 房地产市场持续平稳健康发展的意见和建议。现将相关情况反映如下，以供贵厅参考。

一、关于调控新政的市场影响

（一）对商品住宅市场的影响

“50号文”出台后，市场上出现了“抢售”“抢购”的情况。 政策出台当周，意向购房者上门访问量环比上升了约三成，之后一周仍处于高位徘徊。成交数据显示，第13周（3月20-26日）和第14周（3月27-4月2日）的商品住宅网签套数分别达3212套和5543套，明显高于今年来各周成交水平，“抢签”现象突出。“65号文”出台后，市场焦虑情绪再度攀高，上门访问量有所上升；但成交方面则已显著下降，第15周（4月3-9日），全市商品住宅网签1570套，环比大幅下降72%，比过去4周平均成交套数的3506套下降了55%。

从市场走势看，随着政策效应的进一步显现，预计成交量还将继 续萎缩，房价上涨压力也将有所缓解。但从供求关系看，截至4月7日，全市商品住宅可售面积612万平方米，消化周期约为5.6个月， 处于供不应求态势。而在政府指导价格之下，相当一部分住宅产品因无法获得预售证，未能形成有效供应，进一步加剧了供不应求的局面； 另一方面，去年以来广州土地市场成交价格屡创新高，加大了房价上涨的预期。综上，预计房价在相当一段时间内将维持在平稳的水平。

（二）对商业物业市场的影响

从广州商业物业销售市场情况看，“65号文”出台后，由于限定商办项目销售对象只允许法人单位购买，意味着商服物业市场中占据主要份额的“商改住”公寓基本上被禁止交易。数据显示，第15周全市商办类物业共网签621套，环比降幅超过78%，且该数据主要还是因网签数据滞后于市场实际成交时点所录得。事实上，商办项目客户来访量已大幅度下降，多个项目的成交量趋近于零，影响程度远远大于商品住宅市场。而从库存情况看，截至3月31日，商办类（含公寓）可售面积是516万平米，消化周期约为22.8个月，明显长于商品住宅的消化周期。

此外，“65号文”对商服项目开发建设的影响也尤为突出。首先，文件规定商服类房地产项目未经批准，不得改变为居住用途。但新政之前部分商服项目已按类住宅产品的配套进行了配建，新政后由于担忧项目难以竣工备案，建设工程基本已处于停滞状态。

另外，文件规定新报建商服类项目最小分割单元不得低于300平方米。但对于商住混合用地的商业裙楼、住宅用地的配套商业商务设施等而言，该限定无疑大大增加了操盘难度，以致在设计报建环节便已无法推进。

二、关于进一步完善市场调控的建议

（一）多渠道增加商品住房有效供应

1.对已达到预售条件的项目，建议要求落实商品住房价格备案审查、严格明码标价制度，同时放开项目预售证获取和签约限制，提高市场可售货量。

2.贯彻落实住建部和国土资源部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》精神，“不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏”，从源头上缓解供不应求压力。

3. 为抑制地王产生和减轻销售均价上涨压力，建议重启“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”等土地出让方式，稳定市场合理预期。

4.鼓励政村、企合作，大力盘活各种低效资产，将其改造为租赁住房，加快培育和发展住房租赁市场，构建多层次住房供应体系。

（二）优化对商服项目的调控措施

1.对于B1（商业）用途项目中专业市场、大型卖场、主题式购物中心等集中式商业的，B29（其他商务设施用地）的，以及商住混合用地的商业裙楼、住宅用地的配套商业商务设施的，鉴于实际业态需求、商业价值、消防要求等现实因素，建议不受300平方米限制、销售对象可以是个人。

2.自持类商业及其他已在出让合同中明确了需整体确权不能分 开销售的项目，建议其可根据自身需求灵活布置办公、商业空间，不受最小单元300平方米的限制。例如琶洲总部经济基地，全部大于300平方米的分割空间，往往既不符合办公需要，也存在着消防等各方面的问题。

3.旧村改造和旧厂自行改造项目，建议不受新政300平方米限制，销售对象可以是个人。因该类项目是改造主体基于当时政策进行经济 测算并经政府审定，最小单元不小于300平方米的政策将导致设计增加层高、消防等级提高等问题，不得销售给个人的规定更将导致融资地块的销售和经营难度增加，导致改造方案无法实现经济平衡。

4.根据“法不溯及既往”的法治原则，建议对于“65号文”出台 前已签订土地出让合同或取得建设用地批准书、土地权属证明文件 的，可按照原政策报建。

5.鉴于南沙自贸区处于粤港澳大湾区、高级新区、广东省自贸区、广州市城市副中心建设发展初期，需大力引进大型央企、国企、 行业龙头企业及跨境电商、贸易、航运类等现代中小型企业；广州南站作为国家一带一路的枢纽工程，同样需要供应多样化的商业、商务配套设施。有鉴于此，建议借鉴天津实施区域性差别化调控模式（滨海新区不纳入调控范畴），允许南沙自贸区及南站区域的商办类物业不纳入调控范畴。