广州拍地要摇号！妙招还是损招？

吃药不可怕，可怕的是胡乱吃药，有可能导致内分泌失调！——非著名人士的废话

事情是这样的。就在今天，有关部门对白云区一块热地的出让方式进行了调整，简单说来就是竞配建面积+竞争自持面积+摇号。

看到“摇号”二字，雁姐都要笑出声来了。

从买车牌摇号、到买房摇号，如今再到买地摇号。

广州公共交易中心的公告这样说的：

对白云区黄石西路鱼苗场AB2510019地块的出让方式进行了调整，在限制较高地价之外，主要进行了3个方面的调整。

排名前列，设置较高竞价配建面积1350平米；

第二，如果超过排名前列设定，则改成竞价自持商品住房面积，竞价阶梯为扣除配建面积后居住面积的5%；

第三，如果自持商品住房面积达到100%后，改为摇号决定，摇号时间为限时竞价后3个工作日。

另外一块长岭居的地块也将采取类似的出让方式。

简单说来就是，地块拍到较高限价之后，开始看哪个开发商愿意当较大的业主，如果有两个以上的开发商都愿意把这块地建成的房子全自己留着，那就摇号来定胜负吧！

竞价自持面积不是新鲜事儿，北京已经这么做了。效果怎么样呢？热的地块仍旧抢得厉害。在大兴和海淀区都出现了竞价达到70%的限制后，转而竞规划方案，看谁的规划好、谁的质量过硬。

而摇号的也有。南京就是这么做的。不过是达到较高限价之后，直接过渡到摇号阶段拼运气了。土地市场有没有降温呢？据南京的朋友说，土地市场仍旧还是很热的，近期有6块地都是通过摇号出让的。有趣的是，摇到土地的，像是中了新股；没摇到的立即堵住中签的公司谈合作。场面其乐融融啊！

看了北京和南京的方式，咱们再回过头来看广州的方式。

竞配建面积自不必说，就是看配建的拆迁安置房、保障房、人才公寓的面积，每次不太一样。对于房企来说，配建面积不能拿出来售卖，要从总的面积中减去，而且配建成本是要加在总的地价成本中的。也就是说，配建面积越大，地价越贵。

比如，去年末黄埔出让的一宗地，总价43.04亿元，另配建高达109800平方米的安置房，折合楼面价23012元/平方米。如计算保障房、小学的建安成本（以3500元/平方米计算），实际付出地价成本高达25279元/平方米。

这次白云地块的竞配建面积很小，占总建筑面积的1.7%左右，而竞价阶梯是450平方米，意味着三次竞价就会突破这个限制，过渡到竞自持面积的竞争阶段。

“竞自持”是广州以前没有用过的方法，这或许是要向国家住建委“交作业”。

因为前不久，住房城乡建设部、国土资源部联合发布的关于加强土地供应的通知中提到，地方“要结合本地实际和出让土地的具体情况，灵活确定竞价方式，包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等”。很显然，广州选择了竞自持面积的方式。

这种方式会产生什么样的影响呢？

首先对于开发商而言，一些小的开发商可能会因此退却了。因为自持物业对于开发商的资金实力和运营水平有较高的要求，可能一些有租赁市场运营经验的大开发商才会敢于下手。

对于购房者而言，倒不一定是个好消息。因为开发商自持的物业只能对接基金市场，或以转让股权的方式出让，不能单独售卖给购房者，接手的公司也只能做租赁市场。这样一来，市场上的一手可售房源反而变少了。

不过，对于买不起房，或者没有资格买房的广漂来说，不失为一件好事。因为这一政策会促进租赁市场的发展，可供出租的高质量房源会增加。

至于说摇号嘛，当有两个以上开发商愿意自持商品住房面积为100%后，才会用到这招。不过，很多业内人士认为，不一定会达到这个阶段。因为3月17日和3月30日的两轮调控，对需求端起到一定的抑制作用，对市场预期也有影响，开发商也会渐趋谨慎。

整体来说，业内普遍认为，这一系列组合拳对于抑制高地价有一定的作用。

不过呢，在雁姐看来，有关部门的小算盘确实打得蛮精的。如果真地想让地价便宜点儿，完全可以到达较高限价就摇号嘛！干嘛要先竞配建面积，又再竞自持面积呢？

建配建面积的成本还是会折算到房价中去，让购房者承受；而竞自持面积又会减少市场上的可售房源，实际上是与增大市场供应的方向背道而驰！

这究竟是妙招还是损招？且走着瞧吧！

废话少说，4月28日的10点，咱们土地拍卖直播见。

广州PLUS网友妙评（我们网友素质真高）：

“以前我们买房拼命下筹摇号，现在该你们摇号啦！”

“推高地价的本质不变，玩法变了。”

“持有比配建好啊，持有面积上去了还是等于地价高了，看公告的说法好像是要培育租赁市场一样。”

“企业自持部分作为租赁住房，须整体确权（只办理一个不动产权证），不得销售，持有年限与土地出让年限一致。”