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广州拍地要摇号!妙招还是损招?

2017/04/14 07:42 来源: 搜狐焦点网 评论
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整体来说,业内普遍认为,这一系列组合拳对于抑制高地价有一定的作用。

吃药不可怕,可怕的是胡乱吃药,有可能导致内分泌失调!——非著名人士的废话

事情是这样的。就在今天,有关部门对白云区一块热地的出让方式进行了调整,简单说来就是竞配建面积+竞争自持面积+摇号。

看到“摇号”二字,雁姐都要笑出声来了。

从买车牌摇号、到买房摇号,如今再到买地摇号。

广州公共交易中心的公告这样说的:

对白云区黄石西路鱼苗场AB2510019地块的出让方式进行了调整,在限制最高地价之外,主要进行了3个方面的调整。

第一,设置最高竞价配建面积1350平米;

第二,如果超过第一设定,则改成竞价自持商品住房面积,竞价阶梯为扣除配建面积后居住面积的5%;

第三,如果自持商品住房面积达到100%后,改为摇号决定,摇号时间为限时竞价后3个工作日。

另外一块长岭居的地块也将采取类似的出让方式。

简单说来就是,地块拍到最高限价之后,开始看哪个开发商愿意当最大的业主,如果有两个以上的开发商都愿意把这块地建成的房子全自己留着,那就摇号来定胜负吧!

竞价自持面积不是新鲜事儿,北京已经这么做了。效果怎么样呢?热的地块仍旧抢得厉害。在大兴和海淀区都出现了竞价达到70%的限制后,转而竞规划方案,看谁的规划好、谁的质量过硬。

而摇号的也有。南京就是这么做的。不过是达到最高限价之后,直接过渡到摇号阶段拼运气了。土地市场有没有降温呢?据南京的朋友说,土地市场仍旧还是很热的,近期有6块地都是通过摇号出让的。有趣的是,摇到土地的,像是中了新股;没摇到的立即堵住中签的公司谈合作。场面其乐融融啊!

看了北京和南京的方式,咱们再回过头来看广州的方式。

竞配建面积自不必说,就是看配建的拆迁安置房、保障房、人才公寓的面积,每次不太一样。对于房企来说,配建面积不能拿出来售卖,要从总的面积中减去,而且配建成本是要加在总的地价成本中的。也就是说,配建面积越大,地价越贵。

比如,去年末黄埔出让的一宗地,总价43.04亿元,另配建高达109800平方米的安置房,折合楼面价23012元/平方米。如计算保障房、小学的建安成本(以3500元/平方米计算),实际付出地价成本高达25279元/平方米。

这次白云地块的竞配建面积很小,占总建筑面积的1.7%左右,而竞价阶梯是450平方米,意味着三次竞价就会突破这个限制,过渡到竞自持面积的竞争阶段。

“竞自持”是广州以前没有用过的方法,这或许是要向国家住建委“交作业”。

因为前不久,住房城乡建设部、国土资源部联合发布的关于加强土地供应的通知中提到,地方“要结合本地实际和出让土地的具体情况,灵活确定竞价方式,包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等”。很显然,广州选择了竞自持面积的方式。

这种方式会产生什么样的影响呢?

首先对于开发商而言,一些小的开发商可能会因此退却了。因为自持物业对于开发商的资金实力和运营水平有较高的要求,可能一些有租赁市场运营经验的大开发商才会敢于下手。

对于购房者而言,倒不一定是个好消息。因为开发商自持的物业只能对接基金市场,或以转让股权的方式出让,不能单独售卖给购房者,接手的公司也只能做租赁市场。这样一来,市场上的一手可售房源反而变少了。

不过,对于买不起房,或者没有资格买房的广漂来说,不失为一件好事。因为这一政策会促进租赁市场的发展,可供出租的高质量房源会增加。

至于说摇号嘛,当有两个以上开发商愿意自持商品住房面积为100%后,才会用到这招。不过,很多业内人士认为,不一定会达到这个阶段。因为3月17日和3月30日的两轮调控,对需求端起到一定的抑制作用,对市场预期也有影响,开发商也会渐趋谨慎。

整体来说,业内普遍认为,这一系列组合拳对于抑制高地价有一定的作用。

不过呢,在雁姐看来,有关部门的小算盘确实打得蛮精的。如果真地想让地价便宜点儿,完全可以到达最高限价就摇号嘛!干嘛要先竞配建面积,又再竞自持面积呢?

建配建面积的成本还是会折算到房价中去,让购房者承受;而竞自持面积又会减少市场上的可售房源,实际上是与增大市场供应的方向背道而驰!

这究竟是妙招还是损招?且走着瞧吧!

废话少说,4月28日的10点,咱们土地拍卖直播见。

广州PLUS网友妙评(我们网友素质真高):

“以前我们买房拼命下筹摇号,现在该你们摇号啦!”

“推高地价的本质不变,玩法变了。”

“持有比配建好啊,持有面积上去了还是等于地价高了,看公告的说法好像是要培育租赁市场一样。”

“企业自持部分作为租赁住房,须整体确权(只办理一个不动产权证),不得销售,持有年限与土地出让年限一致。”

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责任编辑:郑婵惠  JN011

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