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北京已开启“商住房”限购 广州会紧跟吗?

2017/03/30 08:10 来源: 金羊网 评论
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北京出台“认房认贷又认离”的新政后,3月26日再加码,此次是精准指向商住公寓,规定个人不得购买,在全国范围内开启“商住”限购政策的先河。

北京出台“认房认贷又认离”的新政后,3月26日再加码,此次是精准指向商住公寓,规定个人不得购买,在全国范围内开启“商住”限购政策的先河。而在此前,上海也对商住进行整顿,128个项目暂停销售,并要求已锁定的区内15个“类住宅”项目整改恢复商办用途。

而记者注意到,在2月中旬,广东还出台了《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,明确指出商业用房可改为租赁住房,并出台一系列优惠政策支持公寓市场。近期广州住宅限购确实令到公寓物业的库存去化时间缩短,且价格首次突破2万元大关。

不少人担心,在住宅“限购限贷”之下,越来越红火的商住公寓市场,在广州还能走多远?会不会步京沪后尘实施限购?今日,广州市住建委相关部门回应,暂时没有变化。

北京:新建商办项目不得卖给个人

3月26日晚,北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,明确规定商办类项目不得作为居住使用,新建项目不得出售给个人,二手项目出售给个人时需满足名下无房且在北京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税两个条件。同时,商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

北京,成为首个停止向个人出售商办类项目的城市。

北京这一政策,从规划建设、销售使用、购房资格、个人信贷等层面都明确指向了目前火爆的“商住房”。所谓“商住”房,其实就是一些商业或办公等立项的用地,到了企业手里被变相做成了类住宅,打政策的擦边球,以分割方式向居民单独出售。与住宅70年产权相比,商业或办公改建房的产权一般是40年到50年,项目内水电全部都是商用,且不能落户。

此次政策中明确,对规划用途为商办类的房屋,中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构,依法注销机构备案,直至吊销营业执照。

近年来,北京商办类项目销售火热。以酒店式公寓为例,数据显示,2016年北京酒店式公寓销售套数为62844套,而普通住宅销售套数为50462套,近十年首次出现酒店式公寓销售好于普通住宅的现象。与此同时价格不断攀升,2015年商住价格约为2.64万元/平方米,而到了今年前两个月,均价已经达到了4.54万元/平方米。

严跃进认为,该政策的出台将减弱商办类项目的流动性,使其难以交易或者价格出现明显下滑,甚至直接使其认购价值压缩为零,商办类项目从香饽饽变成了烫手山芋。因此要警惕一些企业继续销售商办类项目的可能性,比如采取个人注册公司等方式来规避监管风险。

上海:让“商住房”去居住化

无独有偶,1月6日晚间,上海市房地产交易中心官网“网上房地产”发生重大变化,上海“办公”性质的一手房中,有大量项目“暂停销售”。

这些暂停销售的项目,全部是办公性质的公寓——公寓式办公楼,也就是俗称的“商住”。据统计,上海共有128个项目被暂停销售。对此,上海市住房和城乡建设管理委员会回应,部分商办项目被暂停网签,主要原因有两点:一是擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等改变房屋使用性质情况,使得房屋结构、消防等存在安全隐患。二是一些项目在销售中进行虚假宣传,严重误导购房人。

与此同时,一份题为《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》的文件图片传出。文件要求已锁定的区内15个“类住宅”项目整改恢复商办用途,在3月底之前,拆除隔墙、上下水管道和煤气管线。

该工作方案显示,此次主要整改项目,是将小单元合并成大单元,如果无法合并,那么需要将若干小单元合并销售,此外,卫生间也不能单独在房间内设置,需要设置在公共部位。所有的整改工作将在4月底前完成,整改完成后,闵行区规土局将进行验收,之后才能入住或者销售。已经集体入住的项目将不在整改的范围内。

业内人士分析指出,虽然目前上海的商住物业整顿由闵行区和嘉定区先行试点,上海其他城区还没有具体的整改细则出台,但从128个项目被停止销售的举措来看,不排除是进一步政策收紧的前奏。

广州现状:公寓销售越来越火

同策咨询研究部总监张宏伟认为,从各地“商改住”或“类住宅”的整治行动背后的目的来看,包括北京商改住限购、上海类住宅整治等等在内的各地类住宅政策的出台在于防止住宅调控后房企将目标转向类住宅市场,进一步推升商办用地价格过快上涨。

数据显示,2017年前两个月,北京商住房成交量相对于2016年全年上涨53%。《经济参考报》援引机构数据显示,2015年,北京商办类用房价格每平方米为2.64万元,到了今年年初前两个月,商住房均价已经达到每平方米4.54万元。

在张宏伟看来,北京“商改住”限购和多个城市“类住宅”整治,意味着这是全国一盘棋的行动。目前除北京外,上海、天津、合肥、南京等城市已经开展整治“商改住”项目。

那么,同为一线城市的广州公寓市场如何?

数据显示,去年下半年开始,广州公寓市场出现“井喷”。2016年广州公寓成交达33919套,成交面积171.37亿元,总成交金额达303.96亿元,三项数据同时创下广州公寓历史新高。在成交价格方面更是不逊色于住宅,全年公寓成交均价为17737元/平,同比去年上涨25%,创下近三年新高。

到了今年2月份,广州商业及办公产权的一手酒店式公寓共成交2380套,环比1月猛涨99.2%,同时也是近五年同月份里面成交量最高的一个月。价格方面,首次突破2万元水平线,一手公寓均价20560元/平方米。

很多购房客将目光投向了公寓,很多公寓项目也趁机涨价。据媒体调查,目前广州中心区的公寓均价4万-8万元/平方米,外围区的价格则多集中在2万元/平方米左右。

上周末,番禺一个公寓盘两度加推依然销售一空;增城某公寓楼开盘不到一小时,168套单位去化已达九成。种种迹象表明,不限购的公寓在不断升温。

公寓被盯上,市场或迎大调整?

中原地产首席分析师张大伟表示,从2011年开始,全国执行非常严格的一二线城市限购,给了商住公寓市场空间,部分刚需客进入商住房市场。从出租角度看,商住房的价值与住宅类似,所以租售比比住宅要高很多。从套总价看,商住房总价一直在200万元以内,这样就使得商住房的投资属性非常强。

房产专家严跃进分析,个人认购商办类项目不能贷款、要有五年社保、无房产记录等要求,使此类物业的认购价值几乎为零,未来或出现价格明显下滑。

在张大伟看来,此次北京限购商住公寓政策出台后,一手商住楼盘明确不能出售给个人,二手楼盘购买条件比住宅更严格。这样的严格约束将导致个人购房者基本放弃购买商办类公寓。这种情况下,市场成交有可能出现50%以上的跌幅,而价格很可能在未来有30%以上的跌幅。

专家:北京禁售公寓,各地跟进可能性低

方圆地产首席分析师邓浩志认为,公寓这类商办性质的物业其实在相当程度上缓解了大城市住宅供不应求的压力,实际上它对房价的稳定还是起到了积极的作用,否则房价只会更高。“在办公、商业都普遍过剩的当下,住宅形态的公寓其实不失为商业用房的一种出路,与其空置,不如改头换面进入居住市场缓解住房压力。”

不过,北上深三地的住宅情况近乎零库存,公寓也脱销至价格暴涨。“而广州及几乎所有二线城市的商办类物业去库存都不是件轻松的事情,近期虽然搭上顺风车出现量升价涨的局面,但尚未到严重供不应求的状况。”再者,邓浩志分析,绝大多数大城市的商办类项目土地一直供大于求,不开发公寓这些项目都是没有出路的,所以并不存在“禁售公寓是为保商办”这一说。公寓市场过热的负面影响其实也是有限的,但因为公寓的利润超出了预期,导致所有商、办物业都主动变成公寓,这可能是管理者所担心的。因此邓浩志预测,除深圳外,各地效仿北京禁售公寓的可能性较低。

而站在管理者的角度来看,公寓太过分散也影响未来“商改住”的推进。按此前中央“商改住”的精神:重点扶持企业发展“商改住”的租赁市场。如果公寓产品都卖散了,那也不利于企业成规模地发展租赁业务。从这一点上,邓浩志反而认为,北京禁止散售商办物业,或者也是在为酝酿中的本城市“商改住”政策做铺垫。

行家提醒 买“商住房”的风险

随着北京限购“商住房”,有购房者担心所处城市会仿效跟进,纷纷急忙入手,业内行家提醒,这些“类住宅”存在十大弊端,买家宜考虑清楚:

——商住项目的土地出让年限一般只有40年或50年,住宅则是70年。

——商住一般不强制性要求设计配套服务设施,例如:学校、商业、居委会等,所以您如果居住在商住房子里,可能享受不到这些配套服务,学区房就更别想了。

——买商住项目可以5成贷款,但贷款期限一般不能超过10年,贷款利率至少上浮10%,且不能申请住房公积金贷款。

——商住在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠,交易和持有成本高。

——商住用的不是民水、民电,水电等费用标准高于住宅。

——买商住不能迁入户口。

——商住基本上都没有燃气,只能用电。

——商住的公摊通常情况下都比住宅要大很多,实用率低。

——商住的物业费、供暖费,要比住宅贵。

——由于很难成立业委会,商住房的业主维权也很困难。而且商住不是住宅,所以用作居住时很多权益不受法律保障。

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责任编辑:郑冰婷  JN1479

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