实探白云华盛地块:藏于城中村 地价逼近3.3万/平

【搜狐焦点广州讯】3月28日，广州迎来调控后首场密集拍地大战。其中，白云华盛地块是2016年挂牌后又中止出让的地块，最终由金地以83427万元加上18900平方米的配建面积竞得，折合楼面价达3.29万/平。

方圆地产首席分析师邓浩志分析：中心区地价仍然在涨。如果地块半年前出让，按当时面粉比面包略贵的情况看，地价可能也就3万以内，目前近3.3万的价格说明，当前地价已经比半年前更进一步了。但旁边新盘均价4万，这次卖地并无面粉=面包，也说明房企对后市预期有调整，不再一味追涨。

地块盈亏平衡在5万/平附近，仍然比周边在售要高1万/平，还是有点吓人。因为这是在广州房价已经两轮快速上涨之后的叠加。就我接触的开发商而言，他们普遍担心后市是否还有第三轮上涨。如有，最近的地还有机会；没有，就什么都没有了。但拿地又是房企生存的根本。楼市于所有人都是困惑的。

以下为地块报告：

地段与交通：藏于城中村 离地铁较远

白云新市墟华盛地块位于新市街棠涌南路，白云新城西面的棠涌片区，临近新市墟商圈，位于白云新城5公里辐射范围之内。

地块距离主干道机场路步行约15-20分钟。而机场路目前仅靠公交（新市墟站）接驳。机场路附近有便民车，5分钟可到白云文化广场地铁站。

地块藏在棠涌村，从百信广场步行至地块位置，路途曲折。不过好在便民车较多，方便了村民与外界的往来。

配套：新市墟商圈生活氛围浓厚 

地块周边被密密麻麻的城中村、旧厂旧区包围。地块被围墙屏蔽，周边巷道狭窄。

不过距离地块200米以外的新市墟商圈商业娱乐设施丰富、人流人气旺盛。

机场路上有百信广场这一大型商业综合体，有广百百货、家乐福等入驻。而沿街商铺也十分热闹，其中不乏知名品牌店，如金六福、以纯、特步、优衣库等。而新市新街上商铺林立，食肆、银行、便利店等应有尽有。

商业配套十分丰富，百信广场偏中高端，新市新街偏中低端

片区内分布有新市中学、棠涌小学、新园中英文实验学校等。广州中原研究发展部分析认为，该地块周边商业、教育配套以及现有住宅的条件只能满足刚需买家；但假如日后华盛地块开发与华润、越秀项目连成统一的商业、教育配套，则有望整体提高该片区的住宅定位，填补目前缺乏中高端产品的少有。

地块周边的医疗和教育配套

楼市：新盘稀缺 二手小区成熟

地块距离2015年出让的穗花水泥厂地块（现为保利华润紫云）走路约7、8分钟。目前地块周边新盘较少，保利华润紫云已于去年年底发售，较新成交均价是4万/平。

周边二手小区成熟，且二手房价是市区价格洼地。楼梯楼普遍在1.3-1.6万/平之间，电梯楼在1.9-2.2万/平之间。

海德花园、紫荆花园是综合素质较好的二手电梯楼小区，价格普遍在2万/平以上。

保利华润紫云于去年底推新，前期货量已卖完。预计在5、6月加推。

预测：成交价或达3万/平

华盛地块起拍楼面价1.3万/平。2016年仅用一天时间就达到较高限价1.8万/平，远超穗花水泥厂的成交均价1.3万/平，目前较高报价是1.7万/平。（截止3.27下午6点）

虽然地块交通不便，规模小，整体条件并不优质。不过在市区宅地愈加稀缺的背景下，地块的入市将弥补市场缺口，其价值依然不可小觑。

自去年底起，白云已经出让了多宗地块。其中萧岗地块（成交价4.5万/平）创下了广州较新地价记录。而飞翔公园地块也以高价成交。从地块综合条件看，地块周边配套水平相差不多，不过华盛地块存在交通不便的劣势。

据合富辉煌首席分析师黎文江点评，华盛地块是很珍贵的中心城区居住地块。而方圆地产首席市场分析师邓浩志认为：白云区本身就是高价地集中营，一手奇缺，新宅地自然备受关注。预计3万/平成交。