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广州房价背后的人口秘密:哪个区未来最有潜力?

2017/03/08 07:52 来源: 搜狐焦点网 评论
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在我们的买房Fun问答中,粉丝天天让老司机分析板块升值潜力,让老司机叫苦连连。

搜狐焦点 大话广州】在我们的买房Fun问答中,粉丝天天让老司机分析板块升值潜力,让老司机叫苦连连。其实板块升值潜力这个东西,如果要认真分析起来,真是写一篇论文都不够,市政规划、交通配套、产业组成等等方面,都需要有细致深入的分析,而升值潜力又是一个复合的结果,还存在不确定的因素,说真的,不是一件能在几百字内说完的事。

不过也有一些小的指标,能够从侧面来显示这个区域的潜力,其中一个就是:人口流入。

我们俗语说,丁财两旺,人丁兴旺的地方,经济一般不会太差,这背后有这么一个道理:经济学上把人假设为理性人,也就是说,每一个人的活动都是利己的,都是力图用最小的经济代价去获得最大的经济收益。

如果人流向某一个区域集中,也从侧面讲明这个区域的生活环境、工作环境等都比较不错,总是有某一方面的优胜才会吸引人群的流动。而人口的流入也带动了各种生活、消费的需求,再反过来刺激该区域的发展。

这也能说明,为什么“逃离北上广深”的口号天天喊,但北上广深还是不断有新的人口流入,因为大家都是理性人。

最近广州市统计局公布了2016年广州市人口规模及分布情况:

截至2016年末,广州市常住人口为1404.35万人,与去年相比增长了4.02%。

那么这1404.35万人,又是怎样分布在广州的11个区里呢?请看下面小怡做的这张图。

制图:陈小怡

从这张图,我们可以看到很多信息,我点出几个值得关注的点:

NO.1  白云区常住人口最多

各区之中,常住人口最多的是白云区,去年末常住人口为244.19万人,这个数字什么概念?就是全广州11个区,单单白云区的人口就超过全市的1/6,不过当然还要考虑到区域面积的问题,但这个数字的庞大也是不容忽视的。

而非常有意思的是,对比2015年与2016年的房价,白云区的升幅也是最高的,达到24.65%(数据来源:搜狐焦点,下同)。

No.2 黄埔区人口增长最多

另外一个,去年人口增长最多的区,是黄埔区,2015年旧黄埔区和萝岗区的人口加起来才不过89.85万,按最新的统计数据,两区合并为新黄埔区后,常住人数达到了108.26万人,人口升幅达到20.49%。

这也解释了,为什么去年还是供应量大户的新黄埔区,来到2017年初,供应量大大减少了。因为人口大量流入,消化了黄埔区的库存。这样一来,房价上涨自然也是理所当然的事情,所以对比2015年和2016年,房价涨幅达到11.23%。

No.3  三号线的人越来越多?那是肯定的了!

除了白云区外,番禺区也是人口大户,常住人口达到164.11万人,全区第二,人口增长幅度为6.28%,仅次于黄埔,还是排名第二。对应之下,房价升幅也达到了18.61%。这样看来,想等3号线人少,和想等番禺房价降下来再入手一样,都希望渺茫。

No.4 南沙可能还要再等等

另外,还需要看到的一点是,南沙的常住人口只有68.74万人,是除了从化外,广州11个区里常住人口最少的一个区,但房价升幅却达到20.44%,这其中的奥妙,大家也可以自行判断。

可以说说小圆最近在蕉门地铁站附近走访的体验:蕉门附近高楼不少,建设已经非常有“现代城市规模”,但是路上的行人和车都不太多,感觉人气比较稀薄。此处也可以说说黎文江老师的一个买房建议:2019年之前向东看,2019年向南看。这样看来,南沙还是需要时间积累多些人气才行呢。

以上就是小圆粗略的分析,当然买房的金科玉律是:地段地段地段,如果可以买市区当然买市区,越中心越好,但我们在说“潜力”这个词,就是现在价格还不算太高,还在可接受范围内,未来比较有升值空间的。总结来就是一个简单的道理:从众。

这里的从众不是说,谁买房你就跟着去买,大家去干嘛就跟着去干嘛(在传播学中还有群体不理性的学说),而是说可以跟着人口流入的方向来买房。

除了广州各区的人口流入,我们还可以看看北上广深四城的人口流入情况:

2016年,北、上两个城市的人口流入都大大减缓了,但广、深两市的人口增幅都在4%以上,里面固然有很多原因,例如逃离恶劣的自然环境,北、上两地加强人口控制等原因,不过也从侧面讲明理性人的选择:广、深可能更宜居。

因为在京沪这样的城市,租房、买房压力很大,月薪1万元去掉税收和社保大概只剩下7k左右,再去掉房租2-3k,还有吃饭和交通,几乎所剩无几。相比之下,广州的生活压力小一些,而且与其他三个城市相比,广州的房价还相对较低,未来潜力也十分值得期待。

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责任编辑:胡政  JN008

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