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谭华杰:房地产分化成三行业 万科更适合做承包商

2017/02/14 07:33 来源: 搜狐焦点网 评论
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谭华杰认为,仅有极少数的城市可能已经进入了泡沫区,但绝大部分城市目前是不在泡沫区内的。

近日,万科高级副总裁、前董秘谭华杰在广发证券分享了他对2017年地产行业整体的看法。作为万科重量级领导人物,谭华杰公开发表的言论,对业界无疑具有极强的参考作用。

他表示,目前中国整体的住房价格是没有泡沫的。不过,根据销售面积的变化规律,他认为,2017年的销售面积和金额的增速并不乐观。

而对于行业发展方向,他认为未来万科更适合做承包商,即做跟房屋开发所有相关的综合服务。

全国房价未来每年上涨2%-7%

谭华杰认为,目前中国整体的住房价格是没有泡沫的,或者是最多是在泡沫区的边缘。

因此,应该假设未来房价增速快于CPI,但是慢于人均收入的增长速度这样的一个趋势。

他估计未来的CPI增速差不多就是2%-3%的水平,可以视作房价未来每年变动趋势的下限。而上限则是GDP年增长率或人均收入年增长率。他认为,中国经济高速增长的时代已经结束了,未来会逐步放缓。

“我们现在看到的经济增速都是真实经济增速,已经扣除了物价指数了,而房价本身是个名义值,因此,我们预测房价增速时应该把物价指数加回,假如说未来的GDP或者人均收入年增速降到5%或者更低,那么再加上一个2%-3%的CPI同比。综上,我们国家未来长期房价名义值变动趋势应该在每年上涨2%-7%。”

2017年是销售大年可能性很小

谭华杰认为,市场一定有销售的大年和小年,如果之前出现了一个比较大的大年或者出现连续几个大年,那么,接下来就一定会有小年;如果之前出现了一个小年或者出现连续几个小年,那么之后就是大年。

在2016年是大年的情况下,2017年继续是大年的可能性就很小。所以,无论面积还是金额的增速,他都不建议做太乐观的分析。销售面积保持稳定、价格温和上升,这样的假设相对来说比较公允,预测风险比较低。

龙头房企在市占率上仍有较大空间

白银时代,行业利润率降低,分化加剧。谭华杰认为,龙头房企市占率上升的契机有两点:

其一、行业结束暴利时代,进入精细化经营的状态。而行业利润率下降的过程中,通常会伴随着小房企的加速退出。

其二、大房企相比小房企,贷款利率也能差到一倍以上。这个趋势日渐明显。一方面房地产开发利润下降,另一方面融资成本差异扩大,两个因素结合在一起,会推动行业集中度快速上升,推动大量的中小房企或者退出行业或者被并购。

目前来看,国内的行业整体集中度比美国日本在成熟阶段低一点。万科或恒大的市场占有率是3%-4%,美国在成熟阶段龙头的市占率是6%-8%,有一倍的成长空间。

未来房地产会分化成三个行业 万科更适合做承包商

谭华杰认为,未来房地产行业会变成三个行业,第一个行业是专业做土地的,这类企业的核心竞争力是在当地有非常强的各方面的社会影响力、人脉关系等。

第二个行业是做金融的,比如房地产基金、REITs的机构,或者为房地产提供相关贷款的企业,这些企业的核心竞争力有两个,第一即能有效转化为融资成本优势的信用,第二即融资量。

第三个行业就是类似美国目前的承包商。美国大部分的房子不是开发商盖的,而是业主自建的。但业主没有能力盖房子,所以,业主除了找经纪人买土地之外,还要请一个承包商来把房子盖出来。

在中国,建筑商主要的任务是按照开发商给的图纸,组织施工把房子盖出来。但是,美国承包商做的事情几乎接近现在中国开发商做的事情,拿到业主的土地,他们要自己去做设计,去做各种规划,组织施工把房子盖起来,把装修做完,并把业主的配套都做好,帮业主做各种法律手续等。

因此,相比中国的开发商,美国的承包商只是不去拿地而已,而是基于一块已经存在的土地去做跟房屋开发所有相关的综合服务。

这类企业的核心竞争力有两个:第一个是产品和服务品质以及品牌效应,第二个是管理和开发大型项目的能力。从万科的能力结构上看更适合于承包商。

责任编辑:郑婵惠  JN011

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