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节后“广漂”回流现租房小高峰 新政助商业去库存

2017/02/11 07:04 来源: 羊城晚报 作者: 张秀钦 评论
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虽然商业用房改租赁住房的很多细则还没有出台,到底利好有多大,尚不能确定,但对商用物业成交的刺激是肯定的。

开年,广州商用物业收获“利是”。

根据《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,商业用房可以改建为租赁住房,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

对于买家大多是投资客的商用物业来说,以后该类型物业的吸引力增加,商用物业357万平方米的库存量也有望会减少。

商用库存去化时间缩短

和一手住宅一样,广州1月份的商用物业成交同比也出现了下滑:今年1月份是18.6万平方米,去年1月份是21.44万平方米。其13%的同比下滑幅度,和一手住宅的下滑幅度相差无几。比一手住宅好的是,今年商用物业的成交情况比2015年同期还是要好一些,并非和住宅一样是最近三年来最差。

经过1月份销售之后,广州一手商用物业的库存量比去年年底还是有所降低。阳光家缘数据显示,截至2月7日,广州一手商用物业的库存量为357万平方米,其中商铺为196万平方米,办公物业(含商务公寓)为161万平方米。以广州商用物业的销售速度,库存去化时间约20个月。

数据显示,如果不将商务公寓计算在内,广州去年商用物业库存去化时间基本维持在30-40个月之间。因为广州商务公寓市场求大于供,并且成交量很大,加上库存去化时间在7-10个月之间,如果计算在商用物业之内,全部商用物业的去化时间肯定要短一些。即便如此,也无法将30-40个月的去化时间拉低到20个月。

因此可以说,广州商用物业的库存去化时间在缩短。

这种缩短,其实在2016年就已有明显体现。数据显示,从2013年到2015年,广州商用物业中的商铺、写字楼以及商务公寓全部供过于求,每年库存量都在增加,并且量都比较大(详见表1)。2016年情况有所改变,其中商务公寓和写字楼都出现了求大于供现象(详见表2),其中,商务公寓的求供比更达到1.29(详见表3)。商铺还是供大于求,不过供求之间的差距也大大缩小。

成交有望继续提升

去年年中和去年年底,工行和建行分别提高了首付比例,由原先的五成提高至七成和六成。如果是住宅,首付比例的提高会极大打击成交。不过,从去年下半年广州商用物业成交来看,首付提升的影响并不明显。数据显示,商铺方面,去年下半年的成交面积几乎是上半年的两倍;办公物业成交面积也是下半年高于上半年。

此外,2016年商务公寓、写字楼、商铺成交面积都是4年来的新高,投资者的购买热情已经被激发。在这种情况下,任何的利好都能提升成交。虽然商业用房改租赁住房的很多细则还没有出台,到底利好有多大,尚不能确定,但对商用物业成交的刺激是肯定的。

责任编辑:李胜  JN009

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