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今年广州二手楼或“稳中微调” 外围区拉低市均价

2017-01-12 08:29:20 来源: 羊城晚报

去年年底,中央经济工作会议明确表态“房子是用来住的,不是用来炒的”。事实上,去年以来,楼市调控政策便不断涌出,仅去年12月决策层就连续六次明确对房地产的相关调控。在此影响下,今年广州二手楼市怎么走?房价是涨是跌?

今年开局量涨价跌

根据数据显示,截至1月5日,广州二手房合共网签1251套,环比去年12月的1613套增长4.09%,其中主要以番禺、增城的网签量占据主流,番禺二手房网签量为379套,增城为267套,天河仅位居第三,合共网签206套二手房。

房价方面,1月1日至1月5日期间,二手房网签均价为17016元/㎡,环比去年12月的18711元/㎡下跌9.06%。

对于网签均价的回落,分析师表示,主要原因是以往成交大区的中心区如天河、海珠、白云,房源经过去年的消化,现有房源量供应不足,网签量增长乏力;同时,随着外围区规划的完善,买家开始转移到外围区,外围区作为广州房价“低洼区”,拉低了二手房的网签均价。

价位心理预差较大

“中心区房价居高不下,买卖双方的心理预期价格拉大,导致部分受限资金的买家转投外围市场。”业内表示,中心区的房源有限,凭借有成熟的教育等配套傍身,业主的心态相对比较坚挺,在二手房买卖中,谈价、降价的空间比较小。比如在天河北板块,电梯房根据楼龄和配套的差异,业主的放盘价为4.5万-6.5万元/平方米,而买家心理预期的价格为4万-5万元/平方米。

值得注意的是,统的数据也验证了买家转投外围区这一观点:今年元旦期间,在全市网签总量342套中,中心六区仅有136套,占比仅39.76%。去年11月以来,外围区的占比首次超过中心区,不过中心和外围占比相差仍在5%左右,而在今年元旦,中心区占比下滑到四成,两者相差了两成左右。对此,卢佩婷分析,去年随着规划利好外围区,比如新增学位房、地铁线路的开通完善;大型商业项目的进驻,增城的万达项目、南沙的保利电商港、番禺的地铁7号线等,让部分买家对外围区抱有信心,加之低价优势,买家开始转向外围区。

两大因素决定走势

那么,接下来广州住宅市场将会如何走?链家研究院院长周峰表示,这将建立在两个因素的变化上。排名前列,货币政策是否由“宽松”转向“中性”。市场过热,很大程度上是客户借助银行贷款入市所致,去年全国主要大、中城市的房地产市场表现已能证明。目前重申限贷政策的城市,多数是提高二套房的首付比例和维持“认贷不认房”的标准,只有北京、深圳等少数几个城市执行“认房又认贷”的严格标准。广州在市场成交结构上,以自住和改善型客户为主,投机性质购房比例相当小。预计短期内跟进“认房又认贷”的可能性相对较低,但银行给予首套房客户的利率优惠折扣,是否维持较长时间的八五折,则有待验证。

第二,换房族的入市行为会否持续。去年广州楼市成交量出现同比大增,换房族贡献的力量不可忽视,“卖一再买一”的行为也加速了市场存量房源的流转。客户的换房计划,除了上述“认贷不认房”的辅助条件外,还有对当时市场对应板块楼价的认同度。而去年下半年广州楼价处于上升通道内,个别房源稀缺板块,楼价比2015年上涨了两成。潜在换房客户本身有居住之所,若楼价已超出其可承受范围,不排除他们的再入市计划会有所推后。

综上所述,在市场潜在客户、有效房源在去年被快速消化,及政策调控面从相对宽松转向平稳的前提下,今年广州楼市的基调以“稳中微调”为主,随着两年前市区出让地块的陆续开工,中心城区的一手住宅成交比例有望轻微增加。一、二手住宅市场总体成交量或较去年缩减一成,这属于正常的调整。

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