3个月拿下广州184万平土地 揭秘“阳光城速度”

【风云对话】2016年，当土地市场厮杀不断之时，全国前20强房企阳光城凭借并购悄然进入广州市场。短短3个月4次并购，坐拥南沙超过180万平的土储，向业界展示了“阳光城速度”。

短时间内进军广州，阳光城是如何做到的，未来又将如何布局？搜狐焦点特别专访阳光城集团广州公司总经理刘煜，为您揭开阳光城进军广州背后的故事。

阳光城集团广州公司总经理刘煜

在房地产行业纵横多年的刘煜，有着丰富的从业经验，访谈时他思维敏捷、妙语连珠。从房企的战略布局到国家的供给侧改革，从项目的开发建设到团队的高效管理，他都能娓娓道来。

外界爱谈论阳光城近年来凶猛的扩张之路，但刘煜在访谈时更爱谈论建筑一个美好城市的梦想。他多次谈及阳光城的理念，希望能为城市带来生活上的改变。他欣赏外企对诚信的看重，希望每做一个决策都能落地，信守对一座城市的承诺。

3+1+X战略：以并购开辟扩张之路

谈论阳光城，不得不谈论其3+1+X（长三角、京津冀、珠三角+大福建+战略城市点）的战略。白银时代，行业剧烈变革，房企洗牌加速。如何布局，成为房企制胜的关键。

正如刘煜所言，虽然近年来人们总在谈论人口红利消失，但实际上人口红利一直都有，只是发生了转移，而房企便是要着眼于把未来的重心放在什么地方。

3+1+X战略就是阳光城给出的答案。“未来资金、地产大鳄都会慢慢集中在一线、强二线这些具有强增长性的城市。”

从“2+X”到“3+X”，再到“3+1+X”，阳光城把此前鲜有布局的京津冀、珠三角相继纳入版图。

而并购则为其扩大版图开辟了一条捷径。

2016年高价地频出，刘煜直言“大家不得不拼了命挤破头去抢地，真的是没有办法。你说面粉没了，拿什么去生存和发展？”

面对拿地成本的暴涨，阳光城避开了群雄厮杀的招拍挂拿地方式，凭借雄厚的资金，通过并购在土地市场杀出重围。2016年阳光城成功完成了在广州、长沙、苏州等城市的布局，其中有8成都是并购项目。

其中，阳光城在广州的动作尤其引人注目。4次收购，斩获了南沙超180万平的土地，平均楼面价为2600元/平，而2016年南沙拍地楼面价已超过15000元/平。

资料来源：阳光城官网

团队：扁平化管理 效率很高

低成本、短时间完成巨额土地并购令外界艳羡，但刘煜透露，阳光城筹谋已久。他坦言：“进入广州这样大的城市，很难很快做出决定。”

据刘煜透露，投资团队早在2015年底就开始洽谈几个项目，包括南沙和佛山的项目。广州方面，从2016年年初到2016年年中这半年时间里，一直在筛选，最终确定了南沙300万方超大型项目，和逸涛进行了长时间的沟通谈判。现在跟广晟在合作，一同打造超级大盘。

“我们并购的速度很快，一般谈一个项目到确认框架协议也就1-2个月。阳光城丽景湾项目，45天展示区开放，20天蓄客，2个小时售罄。”在刘煜看来，这种高效得益于扁平化的管理和精英化的团队。

布局：以南沙为大本营 打造城区优质项目

阳光城以福建为大本营，而广州的大本营则选在了南沙。这是基于对广州城市布局的判断，也是对南沙未来潜力的笃信。

刘煜对比了同是一线城市的上海和广州。“上海一个中心5个副中心，能把产业集群分散开来。广州作为一个超大型城市，没有副中心概念，而是城市中心核心的概念，把金融、行政等汇集在珠江新城，对城市造成很大压力。”

而南沙是目前广州提出的少有一个副中心概念。刘煜相信，未来的产业集群会转移到南沙，而目前也已经有特斯拉、中铁建等企业慢慢转移到南沙了。而阳光城作为城市的运营商，就是要为产业人口做配套服务，并为城市带来生活上的变化。

因此，阳光城并不急于向其他郊区发力。刘煜表示，在南沙首开是2016年的起步目标，2017年是准备年，2018年是发力年。以南沙大盘做承接和依托，配几个核心地段的优质项目。

“大项目作为现金流的池，有了足够的现金流和品牌打造，其他项目慢慢做。因为土地是稀缺的，利用了之后，就不会再动了。而我们想做出真正品质高的产品。”

搜狐焦点副主编胡政对话阳光城集团广州公司总经理刘煜

产品：精耕细作 温暖一座城市

凭借“快”字诀在闽系地产商中异军突起，但针对每一座城市，刘煜表示，阳光城要深耕，做好产品与配套。

配套方面，刘煜表示会在教育、医疗发力。教育方面，阳光城是房企中为数不多的能做到大学的。“南沙自贸区的国际化企业很多，有很多企业高管、新贵阶层，在引入国际化教育方面有市场。”而医疗方面，阳光城在福建也有三级甲等医院，未来会根据城市需求引入医疗资源。

产品方面，阳光城讲究“精耕细作”，体现其 “关爱客户、温暖城市、温暖客户”的理念。

在这种理念下，项目的人性关怀标准很高，比如对老人家、小孩的关怀。谈及项目的设计细节，刘煜如数家珍。“为了业主省心，设置了四点半学堂，在每一栋的架空层为放学后的小孩提供了玩乐的去处，为了方便老人家起夜，安装了起夜灯。针对老人行动不方便，在玄关位置、大堂位置等设计了红外线灯控。”

刘煜透露，市中心仍有项目在谈，分别是一个江边豪宅、一个30-40万平的市中心项目。预计今年3、4月对外公布。南沙也有两盘，分别将于2017年3-4季度与2018年入市。今年下半年还会推出在市中心并购的项目，会融入阳光城的设计理念，而非把原来的产品直接拿来卖。“希望能将好的产品呈现给城市，展示阳光城的生活理念。我们有一句话，是温暖一座城市。阳光就是温暖所有的人。”

精彩对谈

搜狐：大家一致认为房地产已经进入了白银时代，但却取得了比黄金时代更好的成绩，您觉得今年会出现量价齐升的原因是什么？

刘煜：我们说人口红利在慢慢消耗殆尽，其实它只是发生了转移而已。是从经济不算发达的城市向发达城市转移，从北部城市向南部城市转移，从重工业城市向轻工业、金融为主的城市转移。而我们就是把重心放在会有比较大幅度增长的城市里面。

当然了，大幅增长也有供需不平衡导致的原因。北上广深需求大但供应不足。我们一直谈供给侧改革。其实最重要的是在全国打通这些指标。急需指标的城市可以借用供过于求的城市里的指标。我们一直说腾笼换鸟，不止是工业和产业，还可以是政策层面的。

搜狐：请您为我们详细揭示3+1+X战略背后的深层含义。

刘煜：3+1+X战略并非一蹴而就，而是经过了审慎的决策和长久的沉淀。房地产是资金密集型行业，一旦进入一座城市，会花很多精力去执行战略。

排名前列、资金要充沛。现在手里的土地储备应该是1500亿-2000亿，如果没有雄厚的资金作为支撑，很难并购那么多项目。

第二、无论从一带一路来看还是从经济增长来看，珠三角、长三角、京津冀是经济发展的源头，在国家扶持、城市开放程度、政企关系等方面都比较适合产业发展，有活力就会有需求。

第三、闽系企业有传统文化的思想，要守住大本营，继续保持在福建销售额排名前列的优势。

搜狐：阳光城2016年8成项目是通过并购完成的，是基于什么样的考虑？

刘煜：我们每块地都会测算的，根据现有的售价没有一块地是合适的。而且土地有限价，超过限价之后竞配建，做经济适用房，小区生活人群习惯差别大，会导致客户定位和产品定位的混乱。

搜狐：您在多家不同类型的房企工作过，包括外企、国企等，它们都有什么区别？

刘煜：港资外企具有国际化视野。外企不看重周转，看重土地的溢价和产品的溢价，知道如何把产品做到优质，设计理念超前。

而且很讲原则，对人信任，讲究诚信。我也将这种职业习惯带到公司，每做一个决策都是能够落地的。信守承诺，这是很重要的事情。做人也好，做企业也好，诚信这两个字太重要了。

外资企业是制度管理，相对冰冷。而国企的人性化关怀多，会把人性关怀放到制度中去，包括节假日活动等。另外，国企的执行力更强。

搜狐：阳光城希望呈现给广州市民什么样的形象？

刘煜：我们较好的团队派到了广州，集团也特别重视，设计工艺也是行业先进水准，团队是精英化的，只招行业前十的开发商的团队的同事。阳光城的理念是关爱客户，温暖城市，温暖客户，为客户所想。所有人性化的设施都会在产品中体现，包括住宅户内的改变、未来在自贸区引入商业。