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3个月拿下广州184万平土地 揭秘“阳光城速度”

2017/01/10 14:20 来源: 搜狐焦点网 评论
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出手不凡,一如凭借高周转跻身全国前20强房企行列的迅猛,刚进军广州就向业界展示了所谓的“阳光城速度”。

风云对话2016年,当土地市场厮杀不断之时,全国前20强房企阳光城凭借并购悄然进入广州市场。短短3个月4次并购,坐拥南沙超过180万平的土储,向业界展示了“阳光城速度”。

短时间内进军广州,阳光城是如何做到的,未来又将如何布局?搜狐焦点独家专访阳光城集团广州公司总经理刘煜,为您揭开阳光城进军广州背后的故事。

阳光城集团广州公司总经理刘煜

在房地产行业纵横多年的刘煜,有着丰富的从业经验,访谈时他思维敏捷、妙语连珠。从房企的战略布局到国家的供给侧改革,从项目的开发建设到团队的高效管理,他都能娓娓道来。

外界爱谈论阳光城近年来凶猛的扩张之路,但刘煜在访谈时更爱谈论建筑一个美好城市的梦想。他多次谈及阳光城的理念,希望能为城市带来生活上的改变。他欣赏外企对诚信的看重,希望每做一个决策都能落地,信守对一座城市的承诺。

3+1+X战略:以并购开辟扩张之路

谈论阳光城,不得不谈论其3+1+X(长三角、京津冀、珠三角+大福建+战略城市点)的战略。白银时代,行业剧烈变革,房企洗牌加速。如何布局,成为房企制胜的关键。

正如刘煜所言,虽然近年来人们总在谈论人口红利消失,但实际上人口红利一直都有,只是发生了转移,而房企便是要着眼于把未来的重心放在什么地方。

3+1+X战略就是阳光城给出的答案。“未来资金、地产大鳄都会慢慢集中在一线、强二线这些具有强增长性的城市。”

从“2+X”到“3+X”,再到“3+1+X”,阳光城把此前鲜有布局的京津冀、珠三角相继纳入版图。

而并购则为其扩大版图开辟了一条捷径。

2016年高价地频出,刘煜直言“大家不得不拼了命挤破头去抢地,真的是没有办法。你说面粉没了,拿什么去生存和发展?”

面对拿地成本的暴涨,阳光城避开了群雄厮杀的招拍挂拿地方式,凭借雄厚的资金,通过并购在土地市场杀出重围。2016年阳光城成功完成了在广州、长沙、苏州等城市的布局,其中有8成都是并购项目。

其中,阳光城在广州的动作尤其引人注目。4次收购,斩获了南沙超180万平的土地,平均楼面价为2600元/平,而2016年南沙拍地楼面价已超过15000元/平。

资料来源:阳光城官网

团队:扁平化管理 效率很高

低成本、短时间完成巨额土地并购令外界艳羡,但刘煜透露,阳光城筹谋已久。他坦言:“进入广州这样大的城市,很难很快做出决定。”

据刘煜透露,投资团队早在2015年底就开始洽谈几个项目,包括南沙和佛山的项目。广州方面,从2016年年初到2016年年中这半年时间里,一直在筛选,最终确定了南沙300万方超大型项目,和逸涛进行了长时间的沟通谈判。现在跟广晟在合作,一同打造超级大盘。

“我们并购的速度很快,一般谈一个项目到确认框架协议也就1-2个月。阳光城丽景湾项目,45天展示区开放,20天蓄客,2个小时售罄。”在刘煜看来,这种高效得益于扁平化的管理和精英化的团队。

布局:以南沙为大本营 打造城区优质项目

阳光城以福建为大本营,而广州的大本营则选在了南沙。这是基于对广州城市布局的判断,也是对南沙未来潜力的笃信。

刘煜对比了同是一线城市的上海和广州。“上海一个中心5个副中心,能把产业集群分散开来。广州作为一个超大型城市,没有副中心概念,而是城市中心核心的概念,把金融、行政等汇集在珠江新城,对城市造成很大压力。”

而南沙是目前广州提出的唯一一个副中心概念。刘煜相信,未来的产业集群会转移到南沙,而目前也已经有特斯拉、中铁建等企业慢慢转移到南沙了。而阳光城作为城市的运营商,就是要为产业人口做配套服务,并为城市带来生活上的变化。

因此,阳光城并不急于向其他郊区发力。刘煜表示,在南沙首开是2016年的起步目标,2017年是准备年,2018年是发力年。以南沙大盘做承接和依托,配几个核心地段的优质项目。

“大项目作为现金流的池,有了足够的现金流和品牌打造,其他项目慢慢做。因为土地是稀缺的,利用了之后,就不会再动了。而我们想做出真正品质高的产品。”

搜狐焦点副主编胡政对话阳光城集团广州公司总经理刘煜

产品:精耕细作 温暖一座城市

凭借“快”字诀在闽系地产商中异军突起,但针对每一座城市,刘煜表示,阳光城要深耕,做好产品与配套。

配套方面,刘煜表示会在教育、医疗发力。教育方面,阳光城是房企中为数不多的能做到大学的。“南沙自贸区的国际化企业很多,有很多企业高管、新贵阶层,在引入国际化教育方面有市场。”而医疗方面,阳光城在福建也有三级甲等医院,未来会根据城市需求引入医疗资源。

产品方面,阳光城讲究“精耕细作”,体现其 “关爱客户、温暖城市、温暖客户”的理念。

在这种理念下,项目的人性关怀标准很高,比如对老人家、小孩的关怀。谈及项目的设计细节,刘煜如数家珍。“为了业主省心,设置了四点半学堂,在每一栋的架空层为放学后的小孩提供了玩乐的去处,为了方便老人家起夜,安装了起夜灯。针对老人行动不方便,在玄关位置、大堂位置等设计了红外线灯控。”

刘煜透露,市中心仍有项目在谈,分别是一个江边豪宅、一个30-40万平的市中心项目。预计今年3、4月对外公布。南沙也有两盘,分别将于2017年3-4季度与2018年入市。今年下半年还会推出在市中心并购的项目,会融入阳光城的设计理念,而非把原来的产品直接拿来卖。“希望能将好的产品呈现给城市,展示阳光城的生活理念。我们有一句话,是温暖一座城市。阳光就是温暖所有的人。”

精彩对谈

搜狐:大家一致认为房地产已经进入了白银时代,但却取得了比黄金时代更好的成绩,您觉得今年会出现量价齐升的原因是什么?

刘煜:我们说人口红利在慢慢消耗殆尽,其实它只是发生了转移而已。是从经济不算发达的城市向发达城市转移,从北部城市向南部城市转移,从重工业城市向轻工业、金融为主的城市转移。而我们就是把重心放在会有比较大幅度增长的城市里面。

当然了,大幅增长也有供需不平衡导致的原因。北上广深需求大但供应不足。我们一直谈供给侧改革。其实最重要的是在全国打通这些指标。急需指标的城市可以借用供过于求的城市里的指标。我们一直说腾笼换鸟,不止是工业和产业,还可以是政策层面的。

搜狐:请您为我们详细揭示3+1+X战略背后的深层含义。

刘煜:3+1+X战略并非一蹴而就,而是经过了审慎的决策和长久的沉淀。房地产是资金密集型行业,一旦进入一座城市,会花很多精力去执行战略。

第一、资金要充沛。现在手里的土地储备应该是1500亿-2000亿,如果没有雄厚的资金作为支撑,很难并购那么多项目。

第二、无论从一带一路来看还是从经济增长来看,珠三角、长三角、京津冀是经济发展的源头,在国家扶持、城市开放程度、政企关系等方面都比较适合产业发展,有活力就会有需求。

第三、闽系企业有传统文化的思想,要守住大本营,继续保持在福建销售额第一的优势。

搜狐:阳光城2016年8成项目是通过并购完成的,是基于什么样的考虑?

刘煜:我们每块地都会测算的,根据现有的售价没有一块地是合适的。而且土地有限价,超过限价之后竞配建,做经济适用房,小区生活人群习惯差别大,会导致客户定位和产品定位的混乱。

搜狐:您在多家不同类型的房企工作过,包括外企、国企等,它们都有什么区别?

刘煜:港资外企具有国际化视野。外企不看重周转,看重土地的溢价和产品的溢价,知道如何把产品做到极致,设计理念超前。

而且很讲原则,对人信任,讲究诚信。我也将这种职业习惯带到公司,每做一个决策都是能够落地的。信守承诺,这是很重要的事情。做人也好,做企业也好,诚信这两个字太重要了。

外资企业是制度管理,相对冰冷。而国企的人性化关怀多,会把人性关怀放到制度中去,包括节假日活动等。另外,国企的执行力更强。

搜狐:阳光城希望呈现给广州市民什么样的形象?

刘煜:我们最好的团队派到了广州,集团也特别重视,设计工艺也是行业领先水准,团队是精英化的,只招行业前十的开发商的团队的同事。阳光城的理念是关爱客户,温暖城市,温暖客户,为客户所想。所有人性化的设施都会在产品中体现,包括住宅户内的改变、未来在自贸区引入商业。

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责任编辑:郑婵惠  JN011

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