高地价刺激房价上涨广州5招能否收紧土拍市场？

2016-12-26 18:53:57 来源：搜狐焦点网作者：郑冰婷

【搜狐焦点广州讯】2016年土地市场硝烟滚滚，广州11区有7个区域地价均被刷新，还诞生了新的全市新地王，而在此之前广州国土资源规划委员会在土地出让的时候已经对于挂牌地块设置了一些新规，然而还是见效甚微。

2016年年度关键词：土拍升级

上榜原因：2016年是广州地王频出的一年，也是土拍市场不断出台新规的一年，从竞买资金、竞买资格等各个方面都做出了新的规定，此外，截止最后一批挂牌的地块，广州所有区域的地块出让时均设置了较高限价，通过这个方式限制地块地块成交价格成为常见手段。

为了收紧土拍市场，调控楼市，广州市国规委采取了以下五种方式：

一是采取了提前公告，全市各区土地统一集中挂牌的做法；

二是商品住宅用地出让采用“限地价、竞配建”方式，当报价达到较高限制地价后，竞买方式转为竞配建人才公寓或拆迁安置房，实现了平抑地价、解决人才住房需求和政府拆迁安置需求的共赢；

三是在保证金缴纳比例、出让金支付时间等方面加大了收缴及审查的力度；

四是要求在我市竞买商品住宅用地从事房地产开发必须使用自有资金，不得使用银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金，否则将导致竞买失败、没收竞买保证金、三年内禁止参加我市土地出让活动；

五是优化土地供应空间结构，中心区地块与外围区地块搭配组合出让，满足各类型消费需求，助力我市建设枢纽型网络城市。

本轮土拍升级最值得关注的政策设置较高限价、提高保证金缴纳比例以及竞买资金审核等举措。

1、设置较高限价

最初设置较高限价只局限于中心区那些起拍价格较高的地块，比如8月16日出让的荔湾华大物流地块一开始就是设置了较高的限价的。

而黄埔区在出让长岭居苗圃地块时没有设置较高限价，最后溢价率高达240%，而黄埔区之后出让隧道口地块的时候，就对地块设置了较高限价。同样的情况也出现在增城、南沙等非中心区。

市国规委表示，为了控制高地价，在商品住宅用地出让中采用“限地价、竞配建”方式，当报价达到较高限制地价后，竞买方式转为竞配建人才公寓或拆迁安置房，实现了平抑地价、解决人才住房需求和政府拆迁安置需求的共赢。

在经历了8月份20多家房企争抢一块地之后，政府采取了两种方式来避免这种情况的出让：排名前列是将宅地集中出让；另外则是通过提高竞买资金的比例来限制开发商参与抢地的数量。

2、集中出让

集中出让是广州土地出让选择的另外一种比较婉转的方式，同时放出多块宅地，甚至出现一边拍地一边挂地的情况，意在告诉开发商们，“不用抢，还有地。”避免开发商为了抢一块地而挣破头的情况。

在房地产，限购限贷一般都是特指对购房者采取的政策，通过调节货币政策和购房资格来调控楼市，而土地市场中今年也出现了“限购限贷”。

3、开发商遭遇“限购”

首先是限购，就像买家早遭遇限购的时候一般出台政策调整就算提高首付比例，而土地出让升级调控也是同样的思路，开发商在拿地之前需要上交竞买保证金，同时放出多块地，又将竞买保证金提高比例，由原来的20%提高到50%，大大增加了开发商拿地的成本，避免开发商同时入手多宗地。

详情可以点击阅读《开发商也被“限购” 揭秘广州土地市场的新变化》

4、开发商遭遇“限贷”

对于开发商”限贷“无疑是本轮土拍升级调控中最为严厉的措施，规定开发商拿地必须使用自有资金，不得使用银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金，否则将导致竞买失败、没收竞买保证金、三年内禁止参加我市土地出让活动。这个规定就像购房者买房一样，不能像银行贷款，这是从根本上限制了过度拿地啊。

详情可以点击阅读《广州土拍“限贷” 开发商贷款拿地将被取消资格》了解。

为此，广州市公共资源交易网又于11月21日发布拿地新规《关于对竞买商品住宅用地资金来源核查的通知》，通知规定，竞买申请人需在竞得（中标）后5个工作日内向公共资源交易中心提交相关竞买资金来源核查资料，而交易中心对提交的资金来源资料在3个工作日内完成审核。一旦发现问题，交易中心会将相关问题及核查意见提交市金融局等金融监管机构做进一步核查，市金融局和其他相关监管机构于7个工作日内出具核查结果，情况复杂可适当顺延。