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高成交搅动土地市场 黄埔最贵两宗宅地诞生记

2016-12-05 13:45:08 来源: 搜狐焦点网 作者:郑冰婷

搜狐焦点广州讯】据搜狐焦点数据中心对阳光家缘数据的监控,截止11月30日,黄埔区网签成交突破2万套,成为既增城之后第二个成交突破2万套的区域,网签成交均价为15,657元/平。

在高成交下,黄埔区今年出让的两宗宅地最后也都高价成交了,那么这两宗最贵的地到底是如何诞生的呢?

1、成交情况:地价超过房价

成交火热,搅动着整个广州楼市,黄埔的高成交量也使得今年出让的两宗宅地十分被看好,最终也被高价拿下。两宗地分别于8月26日和11月22日出让,最终成交楼面价均超过目前黄埔的在售项目均价。

两宗地位置相距不远,11月22日成交地块位于黄埔开发区隧道口,其位置处于长岭居和科学城板块的交界之处,与长岭居板块仅隔了一条隧道,两宗地相隔大约11公里。

8月26日,长岭居苗圃地块成功出让,中冶置业以总价36.79亿元,折合楼面价2.7万元/平拿下,刷新黄埔地价纪录,成为区域新标杆。

而目前长岭居板块在售项目主要有万科山景城和实地常春藤,此外其他项目基本上都已经卖完,但很明显2.7万/平的地价已经远远超过整个板块项目的售价。

时隔不到3个月,11月22日开发区隧道口地块限时竞价,最终龙湖首开以43.04亿元加上109800平米的竞配建拿下开发区隧道口地块。

隧道口地块附近项目有岭南雅筑、中海誉城和万科金色梦想,目前均基本上售完,这几个项目此前网签均价保持在1.3万-1.5万/平之间,而距离地块不远处科学城板块的项目价格也基本上在1.7万/平,明显地价还是远远超过房价的。

2、成交结果:首次竞配建VS区域landking

两块地的成交其实都可以说是区域标杆,均创造了新纪录。

长岭居地块仍然是区域标杆,楼面价2.7万元/平仍是整个黄埔目前地价的较高纪录。

开发区隧道口地块最终以总价为43.04亿,配建10.98万平米的面积成交。由于设置了较高限价,尽管该地最后总价与之前佳兆业45.57亿拿下的南玻地块,在总价上仍然有差距,但算上竞配建的成本,其实最后拿地成本应该是超过南玻地块的,最终成交溢价率为174.56%。

3、竞价过程:溢价率超200%VS加价300多轮

两相比较,长岭居地块最终成交的溢价率更高,达240%,经过264轮叫价,共耗时2多小时才成交,据搜狐焦点统计,竞争的房企共有28家。

而开发区隧道口地块算上竞配建成本的溢价率为175%,低于长岭居地块,在正式开拍之前也仅有20次报价,让人始料未及的是,该地最终却用了5个多小时成交,报价轮数竞多达357轮。

由上可以得出,黄埔区出让两宗地在竞价时都非常激烈,而开发区隧道口地块如若没有设置较高限价,相信其成交价格会更高。

4、竞得企业:中冶置业和龙湖首开

巧合的是,拿下这两块地的房企均是外来开发商,且都是央企背景,并且在广州布局的时间都不长,但都是经过激烈的竞争才将土地收入囊中,可见他们进军广州市场的决心。

中冶置业:首进广州一举拿下

长岭居苗圃地块是中冶进军广州拿下的排名前列宗地,无独有偶,短短不到3个月的时间,中冶再次出手,花费30.7亿加上33750平方米竞配面积,折合楼面价达4.2万/平拿下海珠区江燕路地块。郊区和中心区均已拿下地块,可以看出中冶正在一步步打开广州市场。

在珠三角地区,中冶已经在横琴口岸打造了集大型购物中心、高端商业街甲、级写字楼以及海景精品公寓为一体的城市综合体项目。

业内认为:中冶置业以高价购得长岭居CPPQ-A2-1地块,反映出中冶置业对此地块价值的高度认可,同时也反映出其对广州城市价值及广州楼市未来发展空间的强烈信心。也由于此地块的地价较高,高成本压力下,中冶置业必将在项目规划和产品打造方面重金投入,开发成豪宅产品应该是必然。未来该项目将会以何种高端形象呈现给市场,非常值得期待。

龙湖首开:乘胜追击拿下

在11月22日当天的拍地潮中,龙湖首开先是拿下白云新城地块,随后乘胜追击,经过长达5个多小时的来回博弈,最终才将开发区地块收入囊中。而当天龙湖首开总共耗资75.26亿元。

2014年,龙湖首开首次进入广州22亿一举拿下了牛奶厂板块宅地,折合楼面价为1.7万元/平,其实远远低于其此次拿下的地块价格(白云新城楼面价突破4.5万/平,而开发区地块楼面价也达2.3万/平)。

值得注意的是,龙湖首开在牛奶厂板块的项目龙湖首开·天宸原著早已开卖,是目前牛奶厂板块成交量最多的项目,今年以来网签成交了761套,成交均价为34223元/平。

据中原地产研究部分析,按照目前楼面价算,未来产品将要达到3.3-3.5万/平的水平才能够实现盈利,而目前周边项目均价不过1.6-1.7万/平,要在2-3年内达到3万以上的关口难度较大。

结语:黄埔区一直被认为是刚需之城,靠近天河、地铁线即将开通等优势,使得其今年的成交和房价都大幅上涨,也无疑使得每一宗宅地的出让受到较多关注,难怪宅地一出让就遭这么多人抢,最后高价成交。

而方圆地产首席分析师邓浩志则认为,“萝岗是本轮广州楼市上涨幅度较大的板块,2年内房价能否支撑地价呢,很不好说。”

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