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今年较大规模拍地潮:历时9小时 5区地价被刷新

2016-11-22 09:51:37 来源: 搜狐焦点网 作者:郑冰婷 郑婵惠 李胜

搜狐焦点广州讯今日10宗地块竞拍结果全部出炉!11月22日,最强拍地大战来袭,密集程度少有。从早上10点到下午4点,10宗地连番拍卖,包括海珠、荔湾、白云、黄埔、番禺、南沙、天河7个区域。

邓浩志总结:土地新标杆满地开花。全部住宅用地均高溢价成交,白云、番禺、海珠、南沙乃至全市的地标纷纷诞生。此前广州地价的“平稳”很大程度是没有供应所造成的错觉。这轮土地盛宴后,广州地价完成重估也上了新台阶。

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第八宗:广州开发区、黄埔区开源大道以南、云峰路以东

地块详情可以点击阅读《报价超过43亿 开发区地块楼面价已破1.6万/平

继白云新城地块后,龙湖首开再得一块地!龙湖和首开以43.04亿元+109800平配建(折合楼面价23012元/平)再次携手拿地。

【解读】邓浩志直言:“开发区地块的拍卖价格很高。时代春树里开盘1.5万/平,半年后近2.5万/平。按照地块2.3万的价格,项目未来要卖3.5万/平。假如真是这样, 那就是每年涨1万/平。可以这样说,萝岗是本轮广州楼市上涨幅度较大的板块。2年内能否支撑地价呢,很不好说。”

黎文江认为,根据规划文件,开发区地块要竞配建给外地人士租住的公租房,也是广州排名前列次尝试,其建造成本与南沙配建的人才公寓一样,也是新课题。开发区地块竞配将近11万平米的外来工公租房,对于外来工是福音。

第十宗:广钢新城219地块

保利将2宗地块都收入囊中!206地块3.4万/平,219地块楼面价4.1万/平。

广钢两宗地详解可以点击阅读《广钢新城三宅地入市 起拍价2字头创新纪录

解读邓浩志认为,广钢2地块未来入市可能会有压力。原因有三:排名前列、广钢客户会被广佛交界楼盘分流;第二、广钢板块已经云集了8家开发商、13宗地,货量丰富,竞争激烈。第三、广钢在售楼盘均价超3万字头,产品已经很高端,未来是否有足够购买力支撑地价呢?

第七宗 海珠区江燕路地块

海珠区江燕路地块成交结果出炉!306994万元加上33750平方米竞配建面积,中冶置业拿下海珠区江燕路万宝冰箱厂地块,折合楼面价达42573元/平,同样成为区域标杆,超过此前越秀在海珠区拿下的南洲路地块的价格(3.63万/平)。

今年8月份,中冶已经在黄埔区长岭居拿下当时的高价地块,这是其在广州拿下的第二块土地。

地块详情可以点击阅读海珠万宝冰箱厂地块开卖 目前楼面价已破3.4万/平

解读邓浩志表示,海珠区江燕路地块或在4万前止步,因为商业面积占比50%,该板块商业价值并不高。

而黎文江分析认为,江燕路地块商业和住宅各占5万平米左右,所以地价高低与纯住宅地价不好比较。将来该项目会偏于打造该区域的商业中心,由于区域居住氛围成熟,打造中高端住宅的价位会得到市场认可,若造豪宅,该项目不太合适,开发利润要想法从商业上得到

在黎文江看来,住宅可以成本价出售,开发利润从商业得到。保利是在江燕路开发的“保利红棉”项目起步的,经营多年。中冶是后起之秀,挟长岭居地块的雄风,势在必得。地块未来需要打造成吸引海珠区西片地域购买力的,如万达城般的购物中心

第六宗 番禺区钟村街汉溪村地块二

广州番禺锦江房地产有限公司夺得番禺汉溪村地块,据搜狐焦点查询,该公司为香江集团,竞配建2700平米,成交楼面价达2.83万/平。

解读黎文江认为,随着南站基建的投入、配套的完善,番禺房价还有升值空间,未来地块适合打造中高端产品。“香江地产竞得该地块,能跟香江地产现有项目锦绣香江连片开发,整体考虑,并注意互相产品的错开。第二,能集中打造景观、做商业配套。”据搜狐焦点了解,锦绣香江花园仍有30万平以上的土地可建筑面积储备。

邓浩志认为,该板块虽属近郊,但也已经十分成熟,生活气氛浓厚,政府也有大量利好的规划,在产品上应该打造区域范围内中高端豪宅项目。如今拍出的价格很高,意味着这个项目若两年后上市售价必须达到4万元以上才能实现盈亏平衡。

未来房价能上多少?这是这轮卖地所有土地都面临的一个问题,因为几乎无一例外的面粉和面包同价。中国本轮资产慌蔓延至全国几乎全部1、2线城市,所以无论地价还是房价,整个资产估值系统都面临重构。

第五宗 白云新城AB2804012地块

龙湖地产和首都开发公司共同夺得白云新城地块,总价322286万元加竞配30150平方米,算上竞配建折合45469.24元/平,该成交价创下目前广州较高的楼面价。

地块详情可以点击白云靓地地价已超4.3万/平 附近豪宅房价超4.5万

【解读】房产专家黎文江表示,从白云新城规划发展看,白云新城升值潜力动力不足,今天拍出的白云新城地价攀上4.5万元/方,将来房价上升吃力,只能借助白云区及市中心城区整体房价上升而带动提升。他进一步表示,假如地块2年后入市,市场预期也只能承受6万元/方的房价。

高地价压力下,未来产品如何定位?黎文江表示,龙湖擅长做精品豪宅,规划要求做坡屋顶,对龙湖产品亦适合。 

连预测帝余英也忍不住来点评这场拍地大战了。余老大分析,白云综合算下来是楼面地价5.3万。(此处应该是算上配建的成本了)

邓浩志则认为,广州土地标杆由龙湖+首开获得,市场值得期待。因为就过往历史,白云山东西两侧都是标杆土地集中地,但至今回看,所有标杆没有几个日子好过的,不是销售缓慢就是价格长期停滞。而龙湖在国内以擅长豪宅闻名,牛奶厂项目更是一路高歌猛进,所以能否颠覆这个宿命值得关注。

第四宗 智慧城地块

南沙2地块还在激烈争抢,天河智慧城地块已经底价成交,只有1家房企报价...

第三宗 南沙黄阁大道东侧地块

万科夺得黄阁地块,地价高达1.37万/平,甩此前南沙较高价地块(6312元/平,现为碧桂园海湾1号)简直不止一条街。

【解读】黎文江分析,南沙二块地价超过1万/平,体现了国家新区自贸区概念的稀有价值所在,具有标志性意义。

业内专家黄韬认为,到现在这个价位,竞拍可能随时结束。最终楼面地价不会太高,算上竟配建面积,大约在1.3-1.5万/平米之间,也就是说,未来售价将达到每平米两万多元。“但是,这个价格是两三年后卖出的价格,按现在房价每年10%到15%左右的增幅,南沙未来卖到这个价格,也不是不可能。”

据房产专家邓浩志分析,该价格与最近的在售一手住宅项目接近,故成交价符合市场预期。两年后这个板块价格有可能站上2万元/平。

接近1.4万的楼面价,已经刷新了南沙地价的单价记录,上一记录是2015年6月由碧桂园刷新的,地价6千多,目前为海湾一号,售价近2万。综合情况看黄阁地块素质一般,只能发展为刚需项目。而位置更好的土地价格一定会更高,所以这个土地标杆并不代表南沙的较高水平。

第二宗 南沙坦头地块

南沙坦头地块竞拍结果出炉!

越秀地产竞得坦头地块!地价1.17万/平。

据查询得知,这三家企业都是越秀地产旗下公司。

广州城建开发南沙房地产有限公司

广州隽滨实业投资合伙企业(有限合伙)

广州明睿十号实业投资合伙企业(有限合伙)

【解读】地块位于金洲核心区的边缘。众所周知,金洲是南沙目前居住氛围最浓厚、人气较旺盛的板块。据黎文江分析,坦头地块在南沙核心位置,其地价有标志性作用,1万元/方也合理。

邓浩志认为,坦头地块楼面地价近1.2万,也是一个发展成刚需的项目,越秀地产在南沙市场占有率极高,而该地块刚好在其”势力范围“,获得该土地后不但巩固其在南沙的地位,而且也对其在售的南沙其他项目起到提升预期的作用

排名前列宗 金融城商业用地

成交结果:流拍

【解读】金融城地块无任何一家房企报价,流拍似乎并无意外。该地块为何不受开发商青睐?据合富房地产研究院顾问黎文江分析,因为地块条件苛刻,65%用作交通枢纽站,5.8万的面积只有2万可做商业,实际可用面积不多。拿地企业也有限制。

黎文江表示,安排头一轮10点开始是相对平淡的三块地,每二小时一轮,今天拍地顺序也是动了一些脑筋的。达到较高限价没什么悬念,反而不到较高限价或流拍才是意外。

而据邓浩志分析,除了上述原因外,导致金融城地块流拍的,还有以下原因:规模太小,发挥空间不大;商办物业不受市场待见,面临库存大、供应多、消化慢、难涨价、租金低、沉淀资金多等一系列问题;金融城规划进展缓慢,动作不大。

以下为10宗地竞价时间表

关于此次土拍的地块详解和看点,请点击【观战指南】今年最强土地拍卖潮来袭!10宗地!

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