中海外主席郝建民闪辞 房企“利润王”路指何方？

完成多次整合后的中海外正向自己的4000亿目标迈进，掌舵者郝建民却突然辞任，让这家“最会赚钱”的地产央企后路成谜。

15日晚间，中国海外发展有限公司及中国海外宏洋集团有限公司突然发布公告称，郝建民辞任公司执行董事、主席兼行政总裁，肖肖获选为主席并获委任为公司行政总裁。

曾主导中建地产、中信系地产业务整合，并将中海“千亿军团”地位巩固的郝建民在接棒中海三年后突然辞任，让市场颇感意外。而年近央企领导人退休年龄的肖肖接任，给行业并购王中海外带来了更多的猜想。

接近中海外的人士向21世纪经济报道表示，中海外连续十多年都是房地产行业的利润排名前列名，无论是谁在任主席，中海外一向注重的利润为先、价值创造的战略不会改变。

“郝建民时代”落幕

过去两年，伴随中海外整合中建地产、中信地产资源，公司内部也经历了人事变动，这种变动在郝建民辞任之时达到高潮。

根据公告，郝建民因工作调整决定辞任公司执行董事、主席兼行政总裁一职。公告并未透露郝建民的新去向。

进入中海外近27年的郝建民三年前从孔庆平手中接过主席一职。时年51岁的郝建民不仅顺利交接，让中海跨入规模发展阶段，并陆续实现了对中建地产的内部整合及对中信系地产业务的跨央企业务整合。

企业整合带来的往往是人事方面的变动。先是在2015年9月底，主管营销的副总裁曲咏海率先出走。此后，中海外美国公司副总裁朱明辉、助理总裁范逸汀、中海宏洋总经理陈斌相继离职。

2016年初，随中建地产并入中海外成为中海执行董事兼总裁的陈谊，因“需要投放更多时间于其他事业发展及个人事务”辞任。

不过，相对于万科过去几年接近一半副总裁级别的高管离职，中海外的离职人员除了陈谊和曲咏海是副总裁及以上级别，其余以中层管理人员居多。这种情况在此前很多年一直存在，中海外因此被称为“房地产行业的黄埔军校”。

而另外两位被传离职的郭勇及阚洪波，据21世纪经济报道了解，二人只是辞任了中海执行董事之职，并未离开中海。

11月11日，离职后的曲咏海正式宣布创业，成立大海智地房产开发运营管理有限公司，业务主攻方向包括小股操盘、代建、工程管理、投融资等。

“有人说，我离开中海是对中海的体制改革不满。在这里我想说，制度体系没有好与坏。区别只不过是在特定的时间段里，利与弊的权衡问题。”曲咏海表示。

今年三月，中海宣布将整合中信旗下地产业务，历经半年后，这场对价310亿元，涉及超过千亿资产的央企整合在9月份宣告结束。

中海外内部人士告诉记者，目前这起整合包括业务、项目和人员安置等已经全部结束；中海外也仍然执行大区运营策略。

但整合后的文化磨合还在继续。摩根大通在报告中指出，中海此次管理层变动来得突然，属意料之外。主席及行政总裁变更将可能阻碍收购中信股份资产后的整合进程，并影响目前经营情况下的土地储备策略。

该行同时指出，中国海外管理层变动仍未完结，虽然肖肖相关经验丰富，但因其已年届60，即将踏入国企要求的退休年龄，预计任期不会太久。

房产专家严跃进认为，某种程度上说，今年中海外业务总体平稳，似乎并没有太多理由去做此类管理层调整；主席辞任带来的影响需要进一步观察。

“利润王”能否持续？

财报显示，中海外2016年上半年净利润达157.9亿港元（约合135.04亿元人民币），远高于同期万科、恒大和碧桂园行业三甲的盈利水平。

郝建民曾在8月半年业绩发布会上表示，考虑到并购因素，“十三五”内中海的销售目标有望达到4000亿港元。

任期内并购所引入的大量资产是郝建民提出如此目标的信心来源。通过陆续并购，中海以较低成本获得了大量位于北京、上海、广州等一二线城市的土地储备。央企身份也让中海在进行城市更新时拥有较强议价能力。2014年中建方面曾统计，中海的土地成本约占项目总成本的30%-35%左右。

从融资情况来看，2016年8月，中海发行了60亿元公司债，其利率下降到了3.10%，整体加权平均借贷成本大约在3.97%。

此外，中海的“三费”占比较低，销售、行政以及利息费用占总收入的比值在今年年中达到2.88%的较低值，而彼时的行业龙头万科“三费”占比也在今年达到低值，但约7.43%与中海相比仍高出不少。

但在中海首次跨入千亿军团的2014年，1165亿元的销售额与彼时的行业龙头万科差距并不大。而其今年前十个月销售额为1712.48亿元，尽管提前完成了销售目标，但与恒大、万科前十个月逾3000亿元销售额已存在较大差距。

严跃进指出，中海的盈利能力强，但企业规模并没有做大。尤其是恒大、碧桂园等企业后来者居上，这对央企中海来说是一定考验。

但有接近中海外的人士告诉21世纪经济报道，中海外始终不是一家注重规模的公司，而是以利润为较大指标进行运营，这一点在今后也不会改变。今年公司上调了年度销售目标至2100亿港元，如无意外应能完成。

花旗银行则在报告中指出，与其他国企同类事件类似，对于大型及成熟国企而言，郝建民辞任从中长期而言影响将较预期温和，国企的运营连续性取决于制度，而非个人。

但由于集团没有进一步公布细节，如发展策略会否更保守及新的管理情况等问题，从短期来看仍存在不确定性。